保全與執(zhí)行 作者：李舒、李元元、李營(yíng)營(yíng)
另購(gòu)房系原有住房不能滿足居住要求，案外人有權(quán)排除執(zhí)行
編者按
在執(zhí)行程序中，購(gòu)房者排除人民法院對(duì)所購(gòu)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行屬于比較常見(jiàn)的爭(zhēng)議類型。本期，我們梳理了在購(gòu)買者排除執(zhí)行程序中存在的常見(jiàn)爭(zhēng)議焦點(diǎn)和對(duì)應(yīng)的裁判規(guī)則，以幫助讀者學(xué)習(xí)、了解。
閱讀提示：目前，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)高企，大多數(shù)購(gòu)房者需要付出一代人、甚至是兩代人的收入，購(gòu)得一處安身之所。因此，保護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者便具有了深刻的社會(huì)基礎(chǔ)。同時(shí)，法律也對(duì)何為購(gòu)房消費(fèi)者，規(guī)定了較為嚴(yán)格的構(gòu)成條件?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱“《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》”）第二十九條明確規(guī)定，購(gòu)房人排除執(zhí)行必須滿足的條件之一為“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”。從字面理解，除執(zhí)行房屋外，買受人名下無(wú)其他可用于居住的房屋，即買受人名下僅有一套房。那么，買受人名下有兩套房時(shí)，是否還符合該條規(guī)定？本篇文章在梳理最高人民法院近三年審理此類案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)的基礎(chǔ)上，總結(jié)、歸納最高人民法院處理此類案件的裁判觀點(diǎn)，為案件當(dāng)事人、律師或者法官提供處理該類問(wèn)題的思路，提高購(gòu)房者的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使其能在購(gòu)房付款階段最大程度控制未來(lái)房屋在執(zhí)行程序中的法律風(fēng)險(xiǎn)。
裁判要旨
對(duì)于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)規(guī)定的“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”，不應(yīng)機(jī)械限于套數(shù)的理解。如原有住房不能滿足現(xiàn)有家庭成員的居住要求，再購(gòu)買房屋是為了對(duì)居住環(huán)境進(jìn)行必要的改善，其仍屬于滿足生存權(quán)的合理消費(fèi)范疇之內(nèi)。
案情簡(jiǎn)介
1. 2013年6月19日，黃少婷和尚源居公司訂立《商品房預(yù)約合同》，并先后支付合同價(jià)款66.67%。
2. 2015年9月21日，在恒冠公司與尚源居公司仲裁案中，根據(jù)恒冠公司申請(qǐng)，北海海城區(qū)法院查封案涉商品房。
3. 2016年5月6日，北海仲裁委員會(huì)裁決尚源居公司向恒冠公司支付工程進(jìn)度款。之后，恒冠公司申請(qǐng)北海中院強(qiáng)制執(zhí)行案涉商品房，黃少婷提出執(zhí)行異議。
4. 2016年10月17日，北海中院認(rèn)為黃少婷名下雖備案登記預(yù)購(gòu)一套商品房但未過(guò)戶，符合購(gòu)房消費(fèi)者的條件，裁定中止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。恒冠公司不服，向北海中院提起案外人執(zhí)行異議之訴。
5. 北海中院一審、廣西高院二審均判決支持案外人黃少婷請(qǐng)求，恒冠公司不服，認(rèn)為案外人名下還有其他住房，本案購(gòu)房行為系商業(yè)投資，向最高法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?br/>
6. 2018年9月30日，最高法院裁定駁回恒冠公司再審申請(qǐng)。
裁判要點(diǎn)及思路
本案中，最高法院在審查案外人黃少婷是否符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”這一條件時(shí)，從以下兩個(gè)角度進(jìn)行論述：
（1）雖然案外人黃少婷名下備案登記了一套房屋，但備案登記并不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，在備案登記的房屋未依法過(guò)戶至案外人黃少婷名下，且恒冠公司亦未能提供證據(jù)證實(shí)案外人黃少婷實(shí)際居住該房屋的情形下，不能據(jù)此認(rèn)定黃少婷名下有其他用于居住的房屋；
（2）對(duì)于“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”這一條件，不應(yīng)機(jī)械限于套數(shù)的理解。如原有住房不能滿足現(xiàn)有家庭成員的居住要求，再購(gòu)買房屋是為了對(duì)居住環(huán)境進(jìn)行必要的改善，其仍屬于滿足生存權(quán)的合理消費(fèi)范疇之內(nèi)。
需要注意的是，最高法院在本案中使用“改善型消費(fèi)”這一用語(yǔ)，評(píng)價(jià)案外人購(gòu)買案涉商品房目的?！案纳菩拖M(fèi)”，系消費(fèi)者基于改善現(xiàn)有居住條件另外購(gòu)房的行為。近幾年，部分省份陸續(xù)出臺(tái)支持?jǐn)U大消費(fèi)的各項(xiàng)意見(jiàn)，包括支持提高城鄉(xiāng)居民消費(fèi)能力、支持?jǐn)U大住房消費(fèi)、支持?jǐn)U大信息消費(fèi)、支持促進(jìn)綠色消費(fèi)、支持促進(jìn)農(nóng)村消費(fèi)、支持改善消費(fèi)環(huán)境、支持提高城鄉(xiāng)居民消費(fèi)能力等舉措，將個(gè)人購(gòu)買住房契稅優(yōu)惠范圍由家庭唯一住房，擴(kuò)大到家庭第二套改善性住房，降低剛需和改善性住房的購(gòu)房成本，引導(dǎo)住房需求全面釋放。
本所律師認(rèn)為，最高法院在本案中的做法或順應(yīng)目前中央及各地鼓勵(lì)首套自住房和改善型住房消費(fèi)需求政策，但是一定程度上擴(kuò)張了《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條中購(gòu)房消費(fèi)者的范圍。畢竟，與剛需購(gòu)房消費(fèi)者相比，改善型購(gòu)房消費(fèi)者值得公權(quán)力給予特殊保護(hù)的必要性降低。而且，該條規(guī)定是對(duì)房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)，或名“弱者保護(hù)”，是在執(zhí)行程序中基于對(duì)購(gòu)房者生存權(quán)這一更高價(jià)值的維護(hù)，賦予消費(fèi)者排除抵押權(quán)人、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)人等優(yōu)先權(quán)人和一般債權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行的特殊權(quán)利。因此，法院應(yīng)嚴(yán)格適用該條規(guī)定，從該條規(guī)定的立法目的出發(fā)，嚴(yán)格將這里的購(gòu)房消費(fèi)者限制為剛需消費(fèi)者。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)
北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。
案外人以購(gòu)房消費(fèi)者身份排除強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，最高法院審查案外人是否符合“名下無(wú)其他用于居住的房屋”這一條件時(shí)，相關(guān)裁判觀點(diǎn)主要有:
1. 一般情況下，購(gòu)房消費(fèi)者排除執(zhí)行，其名下應(yīng)只有一套房，即案涉房產(chǎn)。對(duì)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條進(jìn)行文意理解，“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”應(yīng)當(dāng)理解為買受人名下僅存在一套可用于居住的房屋，即案涉房產(chǎn)。實(shí)踐中，比較常見(jiàn)的爭(zhēng)議類型是，執(zhí)行房屋系父母子女共同購(gòu)買房屋，如父母名下?lián)碛卸嗵幏慨a(chǎn)，則父母無(wú)權(quán)以購(gòu)房消費(fèi)者身份排除對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行；夫妻離婚的，約定房屋歸另一方所有，則另一方滿足只有一套房條件。
2. 最高人民法院認(rèn)定案外人名下在何地只有一套房的判斷標(biāo)準(zhǔn)不同：
（1）案外人名下在與涉案房屋同一設(shè)區(qū)的市和縣級(jí)行政區(qū)（不包括設(shè)區(qū)的市的“區(qū)”）無(wú)其他用于居住的房屋；
（2）案外人在被執(zhí)行房屋所在地長(zhǎng)期居住，在同一地點(diǎn)其名下無(wú)其他能夠用于居住的房屋，而不是在全國(guó)范圍內(nèi)無(wú)其他用于居住的房屋。最高法院認(rèn)為，案外人不同于被執(zhí)行人，不能按照對(duì)被執(zhí)行人的標(biāo)準(zhǔn)在全國(guó)范圍內(nèi)查明其是否僅有此一套用于居住的住房，只要案外人在案涉房屋所在地沒(méi)有其他登記于其名下的住房即可；
（3）案外人名下有備案未過(guò)戶的房屋，如申請(qǐng)執(zhí)行人不能舉證證明案外人已經(jīng)居住，則應(yīng)認(rèn)定案外人符合只有一套房屋的條件。最高法院認(rèn)為，雖然案外人名下備案登記了一套房屋，但備案登記并不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，在備案登記的房屋未依法過(guò)戶至案外人名下，且申請(qǐng)執(zhí)行人亦未能提供證據(jù)證實(shí)案外人目前在該房屋居住生活的情形下，不能據(jù)此認(rèn)定案外人名下有其他用于居住的房屋。
（4）在執(zhí)行程序中，在法院網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行查控系統(tǒng)查詢，案外人名下無(wú)房產(chǎn)登記信息。
3. 雖然《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)并沒(méi)有限定“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”條件的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，但應(yīng)包括買受人購(gòu)買爭(zhēng)議房屋這一時(shí)間。目前，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條并未規(guī)定案外人應(yīng)在何時(shí)滿足“名下無(wú)其他可用于居住的房屋”這一條件，最高法院在部分案例中認(rèn)為，該時(shí)間點(diǎn)應(yīng)包括買受人購(gòu)買爭(zhēng)議房屋時(shí)。本所律師認(rèn)為，參考該條規(guī)定中對(duì)于案外人簽訂書(shū)面買賣合同的時(shí)間要求，應(yīng)理解為，案外人在法院查封登記在被執(zhí)行人名下的商品房之前，滿足名下無(wú)其他用于居住的房屋這一條件即可。一方面，在案外人購(gòu)買案涉房屋后至法院對(duì)案涉房屋采取執(zhí)行措施期間，應(yīng)充分尊重案外人對(duì)于自有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的處分權(quán)利；另一方面，將時(shí)間節(jié)點(diǎn)提前至案外人購(gòu)買案涉房產(chǎn)時(shí)，將大大限縮購(gòu)房消費(fèi)者的范圍，相當(dāng)程度上剝奪在法院執(zhí)行案涉房產(chǎn)時(shí)確有保護(hù)必要的案外人的權(quán)利。可以預(yù)見(jiàn)的是，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，這一問(wèn)題的爭(zhēng)議或?qū)⒗^續(xù)存在。
4. 案外人名下有兩套房的，如能舉證證明確為生活居住需要，亦滿足條件。最高法院認(rèn)為，現(xiàn)實(shí)中，出于照顧父母或者撫養(yǎng)孩子的考慮，購(gòu)買兩套房用于居住的實(shí)際情況已經(jīng)有相當(dāng)?shù)钠毡樾裕犀F(xiàn)實(shí)情況中一般家庭對(duì)居住權(quán)的期待，故不能機(jī)械地限于套數(shù)的理解，將房屋限定為一套。案外人基于對(duì)居住環(huán)境進(jìn)行必要改善，另外購(gòu)買房屋用于居住的改善型消費(fèi)，符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的相關(guān)規(guī)定。
5. 關(guān)于舉證證明，如案外人能夠提供住所地的個(gè)人住房登記信息查詢結(jié)果，證明其名下無(wú)其他用于居住的房屋，即有權(quán)排除執(zhí)行。案外人無(wú)須舉證證明其配偶、未成年子女名下無(wú)其他用于居住的房屋?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十四條規(guī)定，案外人針對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出排除執(zhí)行的異議，案外人應(yīng)舉證證明其為執(zhí)行標(biāo)的的權(quán)利人、該權(quán)利的合法真實(shí)、該權(quán)利能夠排除執(zhí)行。否則，案外人應(yīng)承擔(dān)舉證不利的證明責(zé)任。根據(jù)最高法院在多數(shù)案例中的裁判觀點(diǎn)，案外人僅需證明其個(gè)人名下無(wú)其他用于居住的房屋即可，無(wú)需舉證與其共同生活的人名下有無(wú)房產(chǎn)；如果案外人能夠提供證據(jù)證明其名下未登記有其他房屋，申請(qǐng)執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步舉證證明案外人在其他地區(qū)或者在全國(guó)范圍內(nèi)還有其他用于居住的房屋，否則，法院應(yīng)認(rèn)定案外人符合購(gòu)房消費(fèi)者的條件。
6. 案外人通過(guò)以房抵債、直接購(gòu)買等方式一次性購(gòu)買多套房屋的，如案外人未能進(jìn)一步舉證證明購(gòu)買多套房屋確系生活需要，不能認(rèn)定其屬于消費(fèi)者。最高法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條、第二條規(guī)定，消費(fèi)者交付商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。可見(jiàn)，適用該批復(fù)的主體應(yīng)是“消費(fèi)者”，依照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二條規(guī)定，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)是為生活消費(fèi)需要購(gòu)買、使用商品或接受服務(wù)的主體，而以其他債權(quán)抵付購(gòu)房款或者直接購(gòu)買的方式一次性購(gòu)買多套（指大于兩套）房屋，超出一般生活所需，如果案外人未能進(jìn)一步舉證證明購(gòu)買多套房屋確系生活需要，并非商業(yè)性投資，則應(yīng)認(rèn)為案外人主張其系消費(fèi)者的依據(jù)不足，對(duì)其排除執(zhí)行的請(qǐng)求不予支持。
7. 案外人在訴訟期間通過(guò)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)致使其名下無(wú)房產(chǎn)，應(yīng)認(rèn)定為存在規(guī)避法律的情形，無(wú)權(quán)排除執(zhí)行。
（我國(guó)并不是判例法國(guó)家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）
相關(guān)法律規(guī)定
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（2020修正）
第二十九條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；
（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。
《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》
第二條 消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購(gòu)買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)；本法未作規(guī)定的，受其他有關(guān)法律、法規(guī)保護(hù)。
《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（已失效）
二、消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。
法院判決
以下為最高人民法院在判決書(shū)“本院認(rèn)為”部分就此問(wèn)題發(fā)表的意見(jiàn)：
本案證據(jù)能夠證明，黃少婷購(gòu)買案涉商品房系用于居住，其目的屬于滿足家庭生活的合理消費(fèi)。雖然黃少婷名下備案登記了一套房屋，但備案登記并不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，在備案登記的房屋未依法過(guò)戶至黃少婷名下，且恒冠公司亦未能提供證據(jù)證實(shí)黃少婷目前在該房屋居住生活的情形下，不能據(jù)此認(rèn)定黃少婷名下有其他用于居住的房屋。對(duì)于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)規(guī)定的“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”，不應(yīng)機(jī)械限于套數(shù)的理解。如原有住房不能滿足現(xiàn)有家庭成員的居住要求，再購(gòu)買房屋是為了對(duì)居住環(huán)境進(jìn)行必要的改善，其仍屬于滿足生存權(quán)的合理消費(fèi)范疇之內(nèi)。本案根據(jù)已查明的事實(shí)，可以認(rèn)定黃少婷購(gòu)買案涉商品房是用于居住的改善型消費(fèi)之需，并非用于商業(yè)性投資。恒冠公司認(rèn)為黃少婷購(gòu)買案涉商品房屬于商業(yè)投資，黃少婷對(duì)該商品房享有的民事權(quán)益不能優(yōu)先于恒冠公司享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，不能成立。至于黃少婷就案涉商品房未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記備案是否存在過(guò)錯(cuò)的問(wèn)題，由于該內(nèi)容并不屬于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九規(guī)定所要審查的要件，故本案無(wú)需就此過(guò)錯(cuò)進(jìn)行判斷。
案件來(lái)源
《廣西恒冠建設(shè)集團(tuán)有限公司、黃少婷申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書(shū)》【（2018）最高法民申1968號(hào)】
延伸閱讀
在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，云亭律師總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：
1. 執(zhí)行房屋系父母子女共同購(gòu)買房屋，如父母名下?lián)碛卸嗵幏慨a(chǎn)，父母無(wú)權(quán)以購(gòu)房消費(fèi)者身份排除對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。
案例1：《吳曼茹與姚仲毅申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案再審民事裁定書(shū)》【（2019）最高法民申3002號(hào)】
最高法院認(rèn)為，根據(jù)一審法院查明的事實(shí)，王萍與吳亞平系夫妻，吳曼茹系其女，案涉“香港麗都”19層1號(hào)房屋系王萍與吳曼茹共同購(gòu)買。2017年12月25日武漢市房屋交易權(quán)屬登記及合同備案信息查詢結(jié)果顯示，王萍名下在東西湖環(huán)湖路戀湖家園3組團(tuán)(登記備案時(shí)間2004年9月24日)、江漢區(qū)萬(wàn)松園路129號(hào)B棟(登記備案時(shí)間2007年10月16日)、江漢區(qū)青年路31號(hào)(登記備案時(shí)間2008年3月6日)、漢陽(yáng)區(qū)玫瑰新苑6棟(登記備案時(shí)間2005年4月11日)等地?fù)碛谢蛟鴵碛卸嗵幏慨a(chǎn)。吳曼茹購(gòu)買案涉房產(chǎn)時(shí)未滿18周歲，與其共同購(gòu)買案涉房產(chǎn)的王萍名下有多套住房，不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第規(guī)定的第二項(xiàng)條件。吳曼茹不能以其對(duì)案涉房產(chǎn)享有的物權(quán)期待權(quán)對(duì)抗在案涉房產(chǎn)上設(shè)定的抵押權(quán)。二審法院根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)認(rèn)定吳曼茹不能排除對(duì)案涉房產(chǎn)的執(zhí)行并無(wú)明顯不當(dāng)。
2. 案外人通過(guò)以房抵債的方式一次性購(gòu)買多套房屋，超出一般生活所需，如案外人未能進(jìn)一步舉證證明購(gòu)買多套房屋確系生活需要，不能認(rèn)定其屬于消費(fèi)者。
案例2：《戴愛(ài)維、中誠(chéng)信托有限責(zé)任公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書(shū)》【（2019）最高法民終160號(hào)】
最高法院認(rèn)為，本案中，戴愛(ài)維雖然在一審法院查封之前已簽訂書(shū)面買賣合同，并已支付全部房款，但是其未舉示證據(jù)證明所購(gòu)房屋用于居住，且其名下無(wú)其他用于居住的房屋，故戴愛(ài)維也不能依據(jù)該條規(guī)定排除對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。第三，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條、第二條規(guī)定：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人?！笨梢?jiàn)，適用該批復(fù)的主體應(yīng)是“消費(fèi)者”，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二條規(guī)定，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)是為生活消費(fèi)需要購(gòu)買、使用商品或接受服務(wù)的人，而本案中系以其他債權(quán)抵付購(gòu)房款的方式一次性購(gòu)買三套房屋，超出一般生活所需，而戴愛(ài)維未能進(jìn)一步舉證證明購(gòu)買三套房屋確系生活需要，故戴愛(ài)維主張其系消費(fèi)者的依據(jù)不足，對(duì)其相關(guān)上訴請(qǐng)求不予支持。
3. 案外人在訴訟期間通過(guò)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)致使名下無(wú)房產(chǎn)，應(yīng)認(rèn)定為存在規(guī)避法律的情形，無(wú)權(quán)排除執(zhí)行。
案例3：《張輔志、許瑩申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書(shū)》【（2019）最高法民申1031號(hào)】
最高法院認(rèn)為，張輔志占有該房產(chǎn)系在人民法院查封之后，且2015年12月25日經(jīng)一審法院查詢，張輔志名下有兩套房產(chǎn)，而該兩套房產(chǎn)均在二審法院審理期間辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，存在規(guī)避法律的情形。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條之規(guī)定，張輔志對(duì)案涉房屋所享有的民事權(quán)益不足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。二審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。本院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：駁回張輔志的再審申請(qǐng)。
4. 案外人能夠提供住所地個(gè)人住房登記信息查詢結(jié)果，證明其名下無(wú)其他用于居住的房屋，即有權(quán)排除執(zhí)行。購(gòu)房人無(wú)須舉證證明其配偶、未成年子女名下無(wú)其他用于居住的房屋。
案例4：《中誠(chéng)信托有限責(zé)任公司、周福林申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書(shū)》【（2019）最高法民終161號(hào)】
最高法院認(rèn)為，本案中，周福林與典雅地產(chǎn)公司于2014年9月5日簽訂了合法有效的《重慶市商品房買賣合同》，周福林作為購(gòu)房者已經(jīng)支付了案涉房屋的全部?jī)r(jià)款635,846元。且周福林舉示了重慶市巴南不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的《重慶市個(gè)人住房登記信息查詢證明》，亦證明了自己名下除購(gòu)買的用于居住的案涉商品房外無(wú)其他用于居住的房屋。一審法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定……認(rèn)定周福林對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，并無(wú)不當(dāng)。中誠(chéng)信托公司主張周福林所舉示的重慶市巴南不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的《重慶市個(gè)人住房登記信息查詢證明》不能證明周福林名下無(wú)其他用于居住的房屋，但中誠(chéng)信托公司亦未提交證據(jù)證明周福林名下有其他用于居住的商品房等房屋，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利法律后果，本院對(duì)其該主張，不予支持。中誠(chéng)信托公司另主張周福林應(yīng)舉證證明其配偶、未成年子女名下無(wú)其他用于居住的房屋，但《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條并未要求購(gòu)房人應(yīng)同時(shí)舉證證明其配偶、未成年子女名下無(wú)其他用于居住的房屋。在周福林已經(jīng)舉證證明自己名下無(wú)其他用于居住的房屋，且中誠(chéng)信托公司亦未能舉證證明周福林的配偶或未成年子女名下有其他用于居住房屋的情況下，中誠(chéng)信托公司的該主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院亦不予支持。
5. 在案外人初步舉證證明其在住所地?zé)o其他用于居住的房屋后，如申請(qǐng)執(zhí)行人不能舉證證明案外人在全國(guó)范圍內(nèi)還有其他可居住的房屋，應(yīng)認(rèn)定案外人符合消費(fèi)者條件。
案例5：《交通銀行股份有限公司陜西省分行、支曉微申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書(shū)》【（2018）最高法民申4875號(hào)】
最高法院認(rèn)為，關(guān)于支曉微所購(gòu)房屋是否用于居住且其名下是否有其他用于居住房屋的問(wèn)題。經(jīng)查，支曉微所購(gòu)房屋經(jīng)政府主管部門規(guī)劃批準(zhǔn)的使用性質(zhì)為居住用房，支曉微只能用于居住。根據(jù)西安房管局出具的《財(cái)產(chǎn)查詢反饋信息表》，支曉微名下未登記有其他房屋，交行陜西分行不能證明支曉微在西安市或者在全國(guó)范圍內(nèi)還有其他用于居住的房屋，原審法院認(rèn)定支曉微所購(gòu)房屋用于居住且其名下無(wú)其他用于居住的房屋，并不缺乏證據(jù)證明?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條僅規(guī)定房屋買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋，并未規(guī)定買受人的配偶、子女名下無(wú)其他用于居住的房屋，而交行陜西分行亦未證明支曉微的配偶、子女名下有其他用于居住的房屋，交行陜西分行主張上述第二十九條規(guī)定系指買受人本人及其配偶、子女名下均沒(méi)有其他用于居住的房屋，并以原審法院對(duì)支曉微配偶、子女名下是否有其他居住用房未予查清為由申請(qǐng)?jiān)賹?，缺乏依?jù)，不予采納。
6. 雖然《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)并沒(méi)有限定“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”條件的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，該條件應(yīng)包括買受人購(gòu)買爭(zhēng)議房屋時(shí)無(wú)其他用于居住的房屋的情形。
案例6：《吉冰海與盧盛和申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案再審民事裁定書(shū)》【（2019）最高法民申1476號(hào)】
最高法院認(rèn)為，吉冰海于2008年8月25日購(gòu)買案涉商品房時(shí)，其名下有本溪市明山區(qū)永新街食品棟10層8單元14號(hào)建筑面積160.39平方米的房屋，吉冰海在二審?fù)徶幸嗾J(rèn)可在購(gòu)買案涉房產(chǎn)時(shí)有用于居住的房屋。雖然吉冰海于2012年12月3日經(jīng)公證出售了其名下原有住房，但《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)并沒(méi)有限定“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”條件的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，該條件應(yīng)包括買受人購(gòu)買爭(zhēng)議房屋時(shí)無(wú)其他用于居住的房屋的情形。吉冰海購(gòu)買案涉房屋時(shí)，名下有用于居住的房屋，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)規(guī)定的條件。
7. 出于照顧父母或者撫養(yǎng)孩子的考慮，購(gòu)買兩套房用于居住的實(shí)際情況已經(jīng)有相當(dāng)?shù)钠毡樾?，符合現(xiàn)實(shí)情況中一般家庭對(duì)居住權(quán)的期待，故不應(yīng)將房屋僅僅限定為一套。
案例7：《交通銀行股份有限公司陜西省分行、王欣申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書(shū)》【（2018）最高法民申5473號(hào)】
最高法院認(rèn)為，王欣在西安中院查封前與瑞麟公司簽訂書(shū)面《商品房買賣合同》，該房屋系用于居住且王欣名下無(wú)其他用于居住的房屋，王欣也實(shí)際繳納了購(gòu)房款。雖然王欣在該小區(qū)購(gòu)買案涉兩套房屋，但現(xiàn)實(shí)中，出于照顧父母或者撫養(yǎng)孩子的考慮，購(gòu)買兩套房用于居住的實(shí)際情況已經(jīng)有相當(dāng)?shù)钠毡樾?。符合現(xiàn)實(shí)情況中一般家庭對(duì)居住權(quán)的期待，故不應(yīng)將居住權(quán)僅僅限定為一套。因此，原判決適用《執(zhí)行異議案件規(guī)定》第二十九條，認(rèn)定王欣對(duì)案涉房屋享有的權(quán)利能夠排除執(zhí)行，并不缺乏證據(jù)證明，亦不存在法律適用錯(cuò)誤的問(wèn)題。
8. “買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”，通常是指買受人在被執(zhí)行房屋所在地長(zhǎng)期居住，而在同一地點(diǎn)其名下無(wú)其他能夠用于居住的房屋。
案例8：《中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司貴州省分公司、張青申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書(shū)》【（2018）最高法民終545號(hào)】
最高法院認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議的規(guī)定》第二十九條系針對(duì)房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件所做的規(guī)定，該條規(guī)定的“所購(gòu)商品房系用于居住”應(yīng)當(dāng)做寬泛理解，不管是單純的居住房還是商住兩用住房，只要是有居住功能的，即應(yīng)視為用于居住的房屋；這里的“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”，通常是指買受人在被執(zhí)行房屋所在地長(zhǎng)期居住，而在同一地點(diǎn)其名下無(wú)其他能夠用于居住的房屋。本案中，案涉房屋系商品住宅，具有居住功能，符合“所購(gòu)商品房系用于居住”的要求。雖然案涉房屋目前被出租，但不能以此否定該房屋系用于居住的房屋性質(zhì)。長(zhǎng)城資產(chǎn)貴州公司以案涉房屋用于經(jīng)營(yíng)而未實(shí)際居住為由，主張案涉房屋不符合“所購(gòu)商品房系用于居住”的條件，依據(jù)尚不充分。同時(shí)，根據(jù)東街社區(qū)居委會(huì)的《證明》載明的內(nèi)容，買受人張青戶籍所在地在安順，在外地沒(méi)有長(zhǎng)期的正式的工作，只是短期務(wù)工，且其本人名下除案涉房屋外沒(méi)有其他具有居住功能的房屋，可以認(rèn)定其符合“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”的條件。故一審認(rèn)定張青所購(gòu)案涉房屋系用于居住且其名下無(wú)其他用于居住的房屋，并無(wú)不當(dāng)。
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