習(xí)REITs 作者：領(lǐng)帶學(xué)院汪浩
來源：習(xí)REITs（ID:C_REITs）
目錄
一、常用的類REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
二、委貸、銀信新規(guī)之后，類REITs交易結(jié)構(gòu)怎么搭？
三、延伸閱讀：新規(guī)之后，CMBS交易結(jié)構(gòu)有何影響？
其中委貸新規(guī)的下發(fā)，類REITs中常用的“股權(quán)+私募放委貸”的模式不能做了，這是一個很重要的操作層面的問題，今后結(jié)構(gòu)應(yīng)該怎么做？為什么要搭“股+債”的結(jié)構(gòu)呢？
一、常用的類REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
由于涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓，類REITs相較于其他ABS產(chǎn)品擁有較為復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu)，從操作流程來看，1個類REITs=1個資產(chǎn)重組并購+1個ABS，實務(wù)中有幾個關(guān)注要點：
第一：專項計劃不直接持有股權(quán)。專項計劃通常通過持有私募基金股權(quán)份額/信托受益權(quán)的形式，通過“股+債”的方式間接持有項目公司的股權(quán)與債權(quán)，進而持有標的物業(yè)的所有權(quán)利。
為何不直接持有？主要是2個原因：
（1）由于類REITs需要辦理資產(chǎn)抵押，專項計劃目前在工商部門辦理資產(chǎn)抵押困難重重。工商部門一般只接受銀行、信托等機構(gòu)辦理，而且專項計劃與管理人的界限劃分不清。不過股權(quán)都轉(zhuǎn)移了，為什么要辦抵押？后面講。
（2）不希望披露底層資產(chǎn)的重組安排。前面有講到，類REITs涉及資產(chǎn)重組，這就必然涉及到底層項目公司的經(jīng)營數(shù)據(jù)及稅收籌劃安排，這個部分往往是類REITs業(yè)務(wù)的操作難點所在，管理人及原始權(quán)益人并不想大白于天下。
第二：大部分是“股+債”的模式，為什么呢？
（1）通過構(gòu)建債務(wù)抽現(xiàn)金流
從交易結(jié)構(gòu)可以看出，如果只有股權(quán)投資，類REITs的優(yōu)先級利息是通過底層物業(yè)的股權(quán)分紅一層層向上實現(xiàn)的，那分紅是如何計算呢？本人大學(xué)是會計專業(yè)，大一的時候就學(xué)到了一個公式：
年初未分配利潤+稅后凈利潤-提取盈余公積-分紅=年末未分配利潤
懵嗎？別。簡單來說，物業(yè)每年的分紅，主要來源是當年完稅后的凈利潤。舉個例子，A物業(yè)2017年稅前實現(xiàn)利潤1000萬元，如果直接向上分紅，需要先交250萬的企業(yè)所得稅，然后給投資者分紅750萬元（假設(shè)不提盈余公積）。
算了算，這筆稅錢可不小啊，所以實務(wù)中我們可以給物業(yè)發(fā)放一筆委托貸款，因為委貸是有利息的，滿足一定條件的利息支出是可以扣除的（資本弱化條件，后面講），這樣一來我們就可以把物業(yè)的凈利潤做成0或者負數(shù)，這樣一來現(xiàn)金流就可以通過償還委貸的方式來向上劃付，不用交企業(yè)所得稅了。
（2）規(guī)避折舊、攤銷等因素的影響
回到之前那個案例，假設(shè)A物業(yè)2017年賺了1000萬元，其中折舊、攤銷等有800萬，這樣稅前利潤就只有200萬了，根據(jù)之前我列的本人大一學(xué)的會計公式，分紅必須從凈利潤分。本來我賺的1000萬都要分配給投資人的，這下只能分配200萬了，這不合理。
因此實務(wù)中可以通過構(gòu)建債務(wù)的方式，讓物業(yè)公司通過歸還借款的方式把資金向上劃付。
（3）辦理資產(chǎn)抵押
根據(jù)上圖所示，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的同時，管理人會要求將資產(chǎn)抵押給SPV（契約型私募基金或信托計劃）。
這里會有人問，股權(quán)都轉(zhuǎn)給SPV了，還辦個毛的抵押??？幾個意思？你自己的房子會抵押給自己嗎？
套用某金融機構(gòu)老總的一句話，在房地產(chǎn)公司的人眼里，金融機構(gòu)的人都是書生。契約型私募基金或者信托計劃，說直接點，就是一紙合同，合同的約束力是有限的，辦個抵押咱心里才踏實，不擔(dān)心地產(chǎn)公司通過私刻蘿卜章等極端行為將SPV項下的物業(yè)抵押出去，無法對抗善意第三人。
當然也有一些產(chǎn)品是沒有辦抵押的，需要結(jié)合項目進行判斷。
（4）項目公司原有債務(wù)結(jié)構(gòu)不清晰
一般地產(chǎn)項目公司會有一定的存量債務(wù)（銀行貸款或名股實債），如果債務(wù)清晰的話不需要搭建這么復(fù)雜的“股+債”模式，通過SPV直接轉(zhuǎn)移債權(quán)及股權(quán)即可。這么做的原因主要是考慮部分項目公司的特殊情況，比如債權(quán)債務(wù)不清晰等，需要重新搭建。
二、委貸、銀信新規(guī)之后，類REITs交易結(jié)構(gòu)怎么搭？
通過第一部分的介紹，大家對結(jié)構(gòu)應(yīng)該有一定的了解了。可惜鳥，在監(jiān)管政策的炮轟之下，有些結(jié)構(gòu)已經(jīng)不能做了，但上有政策，下有對策，沒辦法，業(yè)務(wù)還得推啊。
其中最重要的是，交易結(jié)構(gòu)中已經(jīng)無法通過私募基金+委貸來向下發(fā)放貸款了。
原因之一：2018年1月6日銀監(jiān)會發(fā)布的《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》中規(guī)定商業(yè)銀行不得接受委托人下述資金發(fā)放委托貸款：受托管理的他人資金。資產(chǎn)支持專項計劃的資金是對外募集的，私募+委貸就不能做了，徹底歇菜了。
原因之二：2018年1月12日基金業(yè)協(xié)會更新的《私募投資基金備案須知》中規(guī)定：私募基金投資借貸性質(zhì)的資產(chǎn)或其收（受）益權(quán)以后就無法備案了，但后來根據(jù)1月24日中基協(xié)公眾號推送了文章《【協(xié)會動態(tài)】促進回歸本源 助力業(yè)務(wù)發(fā)展——中國證券投資基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化專業(yè)委員會類REITs業(yè)務(wù)專題研討會在京召開》中規(guī)定：
在私募基金投資端，私募基金可以綜合運用股權(quán)、夾層、可轉(zhuǎn)債、符合資本弱化限制的股東借款等工具投資到被投企業(yè)，形成
委貸不行，那怎么做呢？
對策一：私募+股東借款
中基協(xié)規(guī)定：符合資本弱化限制的股東借款等工具投資到被投企業(yè)，形成權(quán)益資本。符合上述要求和《備案須知》的私募基金產(chǎn)品均可以正常備案。
資本弱化的定義，是指企業(yè)通過加大借款而減少股本比例的方式增加稅前扣除，以降低企業(yè)稅負的一種行為。
舉個例子，比如一家集團公司下屬子公司A今年實現(xiàn)稅前利潤1000萬，為了避稅，集團向A公司發(fā)放股東借款，通過提高利息支出（財務(wù)費用）的方式來較少稅前利潤，減少當期所得稅支出。
凡事都有度，滿足一定條件的關(guān)聯(lián)方借款利息是可以稅前扣除的。
根據(jù)財稅【2008】121號文《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標準有關(guān)稅收政策問題的通知》規(guī)定：
企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：
（一）金融企業(yè)，為5：1
（二）其他企業(yè)，為2：1
因此，從財政部及國稅的規(guī)定來看，非金融企業(yè)的關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為2:1以下的部分可以稅前扣除。
那是否意味著類REITs中私募可以1:2的杠桿來向下發(fā)放股東借款呢？
根據(jù)專業(yè)化運營的要求，中基協(xié)對于“股+債”的產(chǎn)品口徑?jīng)]有明確的標準，債股的比例不超過1:1是比較安全的，建議事先與協(xié)會多做溝通。
此外，協(xié)會要求的形成權(quán)益資本我們應(yīng)如何理解？
權(quán)益資本即股權(quán)投資，筆者認為，投資的債權(quán)（如股東借款）如果是名基實債，是不滿足條件的。該筆借款的償付順序應(yīng)優(yōu)先于股權(quán)，劣后于一般債務(wù)。這樣的債權(quán)投資是滿足權(quán)益資本條件的，可以備案。
根據(jù)目前已發(fā)行的產(chǎn)品（如碧桂園租賃REITs等）來看，契約型私募基金+股東借款的模式已經(jīng)得到了監(jiān)管的認可，更具實操性，缺點就是股東借款無法辦理不動產(chǎn)抵押。
對策二：信托計劃
這種方式最簡單，信托貸款不屬于委貸業(yè)務(wù)，債權(quán)是可以放的。這里需注意一個問題，如果項目公司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，那信托放款是需要滿足“432”條件*？
根據(jù)銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》規(guī)定，信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東是否具備二級資質(zhì)、項目資本金比例是否達到國家最低要求（30%）等條件；
實務(wù)中，項目公司一般并不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且信托貸款的類型一般是經(jīng)營性物業(yè)貸，而不是開發(fā)貸，因此大部分情況下，通過信托來做，款還是能放下去的，且股權(quán)干凈清晰的項目公司更易于操作。
信托相比契約型私募而言，也有一定差異性：
（1）未來公募REITs大概率會以封閉式私募基金的形式推出，私募基金持有的份額相比信托計劃有更好的流通性，可直接作為主體上市。
（2）可通過引入專業(yè)的地產(chǎn)私募基金來參與物業(yè)的運營管理，國內(nèi)大部分信托公司目前不具備專業(yè)的地產(chǎn)項目運營能力。
（3）信托計劃理論上必須實繳才算成立，而目前實務(wù)中私募基金只需認繳一小部分資本金即可完成備案。（這里不涉及過橋資金，因此不涉及55號文相關(guān)的銀信通道問題）
（4）信托的加入，畢竟牽扯及到兩個監(jiān)管機構(gòu)，既是業(yè)務(wù)機會，也是挑戰(zhàn)。
那如果項目公司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，信托計劃就不容易操作了，遇到這種情況，我們想別的對策。
對策三：通過私募基金平價轉(zhuǎn)項目公司的股權(quán)
平價買賣股權(quán)是很方便的，但前提是項目公司層面是否持有清晰的股權(quán)及債權(quán)。實操層面我們可以通過往來款或業(yè)務(wù)款等方式構(gòu)建合同債權(quán)，或者將項目公司分立，分立出干凈的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，來人為構(gòu)建一個“股+債”的模式，然后再轉(zhuǎn)移。
延伸閱讀：新規(guī)之后，CMBS交易結(jié)構(gòu)有何影響？
CMBS相比類REITs業(yè)務(wù)，結(jié)構(gòu)簡單了很多，不涉及股權(quán)過戶，通過抵押產(chǎn)生的債權(quán)來發(fā)ABS。
由于CMBS業(yè)務(wù)中，需要先形成信托受益權(quán)，因此信托需要先通過過橋資金形成債權(quán)，再通過ABS發(fā)行的資金來歸還過橋。
這類過橋資金動輒幾十億，一般由銀行提供，根據(jù)交易所老師的反饋，CMBS的雙SPV架構(gòu)會有影響。
根據(jù)《中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》規(guī)定，這里的銀信業(yè)務(wù)是否涉及通道業(yè)務(wù)？資金投向房地產(chǎn)行業(yè)有更嚴格的要求，此外還面臨信托通道費漲價、或者發(fā)放過橋貸款涉及更嚴格的信托端和銀行端合規(guī)性審查
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“習(xí)REITs”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
