一、德州中院（2013）德中商初字第43號民事判決認(rèn)定，判決三沅公司應(yīng)向天翔公司應(yīng)返還貨款647萬元，賠償損失1072918元。

二、德州中院在執(zhí)行（2013）德中商初字第43號民事判決時，查封了劉希波、鄧杰向三沅公司購買辦理了商品房網(wǎng)簽備案的房屋一套，該房屋劉希波、鄧杰并未實(shí)際占有，也僅支付了一小部分房款

三、劉希波、鄧杰提出執(zhí)行異議，德州中院于2016年3月4日作出（2015）德中法執(zhí)異字第9號執(zhí)行裁定書予以駁回。

四、2016年3月12日，劉希波、鄧杰向德州中院提起訴訟，請求撤銷（2015）德中法執(zhí)異字第9號執(zhí)行裁定書；確認(rèn)被查封房屋歸原告所有；判決不得對原告房屋予以執(zhí)行。德州中院一審判決支持了劉希波、鄧杰的訴請。

五、天翔公司不服，上訴至山東高院，主張網(wǎng)簽備案并不能發(fā)生物權(quán)變動，劉希波、鄧杰為取得案渉房屋所有權(quán)，不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。山東高院二審判決駁回劉希波、鄧杰的訴訟請求。

六、劉希波、鄧杰不服，向最高法院申請?jiān)賹?。最高法院裁定駁回再審申請。

本案屬于房屋買賣領(lǐng)域常見多發(fā)的問題之一，焦點(diǎn)問題在于商品房網(wǎng)簽備案后，買受人能否排除他人對該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。本案一審法院德州中院認(rèn)為，被查封房屋的所有權(quán)問題及是否應(yīng)予執(zhí)行該房屋，劉希波、鄧杰在購買涉案房屋并辦理了網(wǎng)簽，說明該房屋歸劉希波、鄧杰所有，故認(rèn)定劉希波、鄧杰有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。

但山東高院及最高法院均認(rèn)為，從《物權(quán)法》的規(guī)定看，物權(quán)公示原則為法律規(guī)定的基本原則。對不動產(chǎn)而言，其設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。結(jié)合本案相關(guān)事實(shí)，案涉房屋并未登記在劉希波、鄧杰名下，劉希波、鄧杰僅進(jìn)行了商品房網(wǎng)簽登記，但商品房網(wǎng)簽登記是政府部門依托其建立的商品房網(wǎng)上簽約備案平臺，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介公司等相關(guān)主體進(jìn)行商品房預(yù)售管理的網(wǎng)上備案登記行為，商品房網(wǎng)簽登記并不具有物權(quán)變動性質(zhì)，而是行政機(jī)關(guān)對于商品房買賣合同進(jìn)行管理的一項(xiàng)措施，商品房網(wǎng)簽登記并不直接產(chǎn)生不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立或變動的效力。故本案中劉希波、鄧杰對涉案房產(chǎn)只是享有債權(quán)請求權(quán)，而非物權(quán)請求權(quán)。故劉希波、鄧杰并不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

北京云律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書系的選題和寫作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

1. 不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為生效要件。《民法典》第二百零九條（原《物權(quán)法》第九條）規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”因此，不動產(chǎn)物權(quán)登記，是指不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依據(jù)當(dāng)事人的申請或者人民法院的囑托，將不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅的事實(shí)記載于不動產(chǎn)登記簿上的過程。根據(jù)《民法典》二百一十六條（原《物權(quán)法》第十六條），不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。因此，除法律有規(guī)定外，記載于不動產(chǎn)登記之上是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。商品房網(wǎng)簽備案，是政府部門依托其建立的商品房網(wǎng)上簽約備案平臺，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介公司等相關(guān)主體進(jìn)行商品房預(yù)售管理的網(wǎng)上備案登記行為，并不具有物權(quán)變動性質(zhì)。因此，僅辦理網(wǎng)簽備案的房屋買受人主張排除強(qiáng)制執(zhí)行的，不符合物權(quán)變動的公示原則，沒有法律依據(jù)。

2、未辦理房屋登記的買受人在一定條件下可主張排除強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，同時滿足以下條件時，房屋買受人可排除金錢債權(quán)的申請執(zhí)行人對房屋的強(qiáng)制執(zhí)行：（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（3）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（4）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。同時，對于登記在開發(fā)商名下的商品房，房屋買受人在以下條件下，也可排除強(qiáng)制執(zhí)行：（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（2）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（3）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。我們對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著我們對本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

《民法典》

第二百零九條　不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第二百一十六條　不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。

不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。

《民事訴訟法》

第二百二十七條 執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

《民訴法解釋》

第三百一十條  對案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理： 

（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的； 

（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求。 

案外人同時提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判。 

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

第二十九條 金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

《物權(quán)法》（已失效）

第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第十六條 不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。