保全與執(zhí)行 作者：李舒、李元元、張華耀
來源：保全與執(zhí)行（ID：ZhixingLaw）
閱讀提示：房屋共有人對外負(fù)債成為被執(zhí)行人，法院到底應(yīng)該拍賣整體房屋，還是僅拍賣被執(zhí)行人所享有的房屋份額？需要考慮哪些因素？法院處置共有房屋的程序是什么？債權(quán)人、被執(zhí)行人、其他共有人對法院的拍賣裁定不服，應(yīng)通過何種程序救濟(jì)？房屋共有人如何在拍賣程序中行使優(yōu)先購買權(quán)？云亭律師在辦理此類案件的過程中，梳理了大量裁判案例，僅選取其中幾則案例，對上述問題進(jìn)行簡要分析。
裁判要旨
涉案共有房屋不存在物理分割的條件，其使用目的及范圍均不可分，故應(yīng)當(dāng)視為不可分割的共有財產(chǎn)，如果僅拍賣被執(zhí)行人享有的房屋份額，則有可能減損共有物的變現(xiàn)價值，從最大限度實現(xiàn)財產(chǎn)價值的角度出發(fā)，應(yīng)對不可分割的涉案房屋進(jìn)行整體拍賣。
案情簡介
一、廣州中院在執(zhí)行申請執(zhí)行人羅湘穗與被執(zhí)行人劉鵬、廣東助行投資有限公司民間借貸合同糾紛一案中，廣州中院作出（2019）粵01執(zhí)73號公告，擬在網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺公開拍賣被執(zhí)行人劉鵬名下1902房的二分之一產(chǎn)權(quán)份額。
二、申請執(zhí)行人羅湘穗認(rèn)為，法院對不動產(chǎn)分割拍賣，成交價必然受損，且買受人購買房屋后無法與1902房另外一個共有人丁前春分割使用權(quán)，將造成房屋成交價貶損或流拍，從而損害申請執(zhí)行人的合法權(quán)益。故羅湘穗申請全屋拍賣。
三、廣州中院短信回復(fù)羅湘穗時指出，因劉鵬只占1902房的二分之一份額，依法不能處置不屬于被執(zhí)行人的房產(chǎn)份額，故不予同意羅湘穗申請的整體拍賣請求。申請執(zhí)行人羅湘穗向廣州中院提出執(zhí)行異議。
四、廣州中院審查認(rèn)為，涉案房屋登記在被執(zhí)行人劉鵬及案外人丁前春名下，二人各占二分之一份額，但該房屋實際上不存在物理分割，其使用目的及范圍均不可分，故應(yīng)當(dāng)視為不可分割的共有財產(chǎn)。拍賣份額的方式有可能減損共有物的變現(xiàn)價值，應(yīng)對不可分割的涉案房屋進(jìn)行整體拍賣。廣州中院裁定：撤銷（2019）粵01執(zhí)73號公告。
五、被執(zhí)行人劉鵬對廣州中院的裁定不服，向廣東高院申請復(fù)議。廣東高院認(rèn)為，司法實踐中存在按份額拍賣和整體拍賣后保留共有人相應(yīng)份額的拍賣款這兩種處置方式。執(zhí)行法院可以根據(jù)案件及該不動產(chǎn)具體情況選擇以何種方式拍賣。廣州中院認(rèn)為按份額拍賣1902房有可能減損共有物的變現(xiàn)價值，決定對涉案房屋采取整體拍賣，并無不當(dāng)，廣東高院裁定駁回劉鵬的復(fù)議申請。
裁判要點及思路
本案的爭議焦點是：對于按份共有的房屋，其中一個按份共有人對外負(fù)債成為被執(zhí)行人，法院能否就涉案房屋采取整體拍賣的執(zhí)行措施。
本案房屋登記在被執(zhí)行人劉鵬及其前夫丁前春名下，二人各占二分之一份額。劉鵬因負(fù)債成為被執(zhí)行人，執(zhí)行法院僅就劉鵬享有的二分之一份額發(fā)布拍賣公告。申請執(zhí)行人羅湘穗提出執(zhí)行異議認(rèn)為，法院對不動產(chǎn)分割拍賣，成交價必然受損，損害其合法權(quán)益，因此，應(yīng)該整體拍賣。
廣州中院和廣東高院均支持了申請執(zhí)行人的觀點，其核心裁判思路如下：第一，涉案共有房屋不存在物理分割，其使用目的及范圍均不可分，故應(yīng)當(dāng)視為不可分割的共有財產(chǎn)；第二，如果僅拍賣劉鵬享有的房屋份額，有可能減損共有物的變現(xiàn)價值，從最大限度實現(xiàn)財產(chǎn)價值的角度出發(fā)，應(yīng)對不可分割的涉案房屋進(jìn)行整體拍賣；第三，采取整體拍賣的同時，通知丁前春行使房屋優(yōu)先購買權(quán)，即便丁前春不行使優(yōu)先購買權(quán)，執(zhí)行中僅對劉鵬所占房屋份額對應(yīng)的拍賣款予以處分，也不會對丁前春的合法權(quán)益造成損害。
實務(wù)要點總結(jié)
北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經(jīng)驗。大量辦案同時還總結(jié)辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經(jīng)驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發(fā)，為實踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
一、房屋共有人對外負(fù)債成為被執(zhí)行人，法院有權(quán)針對共有房屋整體采取查封、扣押、凍結(jié)、拍賣等執(zhí)行措施，但房屋共有人就共有房屋達(dá)成分割協(xié)議并經(jīng)債權(quán)人認(rèn)可的除外。《查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十四條規(guī)定：“對被執(zhí)行人與其他人共有的財產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)，并及時通知共有人。共有人協(xié)議分割共有財產(chǎn)，并經(jīng)債權(quán)人認(rèn)可的，人民法院可以認(rèn)定有效。查封、扣押、凍結(jié)的效力及于協(xié)議分割后被執(zhí)行人享有份額內(nèi)的財產(chǎn)；對其他共有人享有份額內(nèi)的財產(chǎn)的查封、扣押、凍結(jié)，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定予以解除。共有人提起析產(chǎn)訴訟或者申請執(zhí)行人代位提起析產(chǎn)訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。訴訟期間中止對該財產(chǎn)的執(zhí)行?！备鶕?jù)該條規(guī)定，執(zhí)行共有房屋的程序是：
第一，法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)整體共有房屋，但應(yīng)及時通知共有人。
第二，共有人接到通知后，與被執(zhí)行人等共有人可以協(xié)議分割共有財產(chǎn)，債權(quán)人認(rèn)可分割協(xié)議的，法院認(rèn)定該分割協(xié)議有效，此時，僅能對分割后被執(zhí)行人享有的部分份額進(jìn)行查封、扣押、凍結(jié)，以及后續(xù)的拍賣，其他共有部分予以解除執(zhí)行措施。
第三，共有人對房屋共有份額產(chǎn)生爭議，無法達(dá)成共有房屋分割協(xié)議的，共有人可以提起析產(chǎn)訴訟或者申請執(zhí)行人代位提起析產(chǎn)訴訟。
二、房屋共有人未達(dá)成分割協(xié)議或達(dá)成的分割協(xié)議未經(jīng)債權(quán)人認(rèn)可時，如果共有房屋難以分割或者因分割會減損價值的，法院應(yīng)當(dāng)整體拍賣共有房屋，通知共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，并對拍賣整體房屋取得的價款予以分割?！段餀?quán)法》第一百條規(guī)定：“共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的，應(yīng)當(dāng)對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應(yīng)當(dāng)對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。共有人分割所得的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失?！?/p>
可見，在共有人達(dá)成分割協(xié)議并經(jīng)債權(quán)人認(rèn)可時，法院可以僅拍賣被執(zhí)行人享有的共有物份額。在共有人達(dá)不成協(xié)議，或共有人達(dá)成的協(xié)議未經(jīng)債權(quán)人認(rèn)可時，關(guān)于共有物的分割方式，由法院根據(jù)共有物的性質(zhì)來決定整體拍賣還是拍賣份額。如果共有不動產(chǎn)難以分割或者因分割會減損價值的，則應(yīng)當(dāng)整體拍賣。
那么，何為“難以分割或者因分割會減損價值”？從司法實踐中的案例來看，用于居住的房屋等不可分物屬于“難以分割或者因分割會減損價值”的共有物，房屋共有人未達(dá)成分割協(xié)議或達(dá)成的分割協(xié)議未經(jīng)債權(quán)人認(rèn)可時，法院應(yīng)當(dāng)對共有房屋進(jìn)行整體拍賣。同時，應(yīng)僅就拍賣所得款中屬于被執(zhí)行人的部分予以執(zhí)行，并賦予房屋共有人優(yōu)先購買權(quán)。
三、房屋共有人有權(quán)參與共有房屋的拍賣，在同等條件下享有優(yōu)先購買共有房屋的權(quán)利。根據(jù)《拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十四條和第十六條的規(guī)定，共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的程序是：第一，法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知共有人于拍賣日到場，共有人經(jīng)通知未到場的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。第二，拍賣過程中，有最高應(yīng)價時，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價買受，如無更高應(yīng)價，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人；如有更高應(yīng)價，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價最高的競買人。
四、在執(zhí)行共有房屋過程中，根據(jù)提出異議的主體及其訴求不同，異議人選擇執(zhí)行異議和復(fù)議程序，或者執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴程序?qū)で缶葷?jì)。在共有房屋被執(zhí)行的場合，存在作為申請執(zhí)行人的債權(quán)人、作為被執(zhí)行人的共有人和其他共有人等主體。如果債權(quán)人對法院未整體拍賣的行為提出異議，則屬于執(zhí)行行為異議，應(yīng)適用執(zhí)行異議和復(fù)議程序；如果被執(zhí)行人對法院的整體拍賣或份額拍賣提出異議，則屬于執(zhí)行行為異議，應(yīng)適用執(zhí)行異議和復(fù)議程序；如果其他共有人以法院拍賣的被執(zhí)行人名下的房產(chǎn)份額歸自己所有為由，申請排除執(zhí)行的，屬于基于實體權(quán)利提出的執(zhí)行標(biāo)的異議，應(yīng)適用執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴程序；如果其他共有人對共有份額不持異議，僅對法院的整體拍賣或份額拍賣提出異議，則屬于執(zhí)行行為異議，應(yīng)適用執(zhí)行異議和復(fù)議程序。
五、在共有房屋被強(qiáng)制執(zhí)行時，站在不同立場，云亭律師提請相關(guān)主體注意：
第一，對于債權(quán)人來說，可以申請查封整體房屋，由于分割處置共有房屋會減損房屋價值，影響債權(quán)實現(xiàn)，因此，債權(quán)人可以不同意共有人的分割協(xié)議，可以請求法院對房屋予以整體拍賣。
第二，對于其他房屋共有人來說，如果不愿意與競買人共有房屋，那么應(yīng)積極參與執(zhí)行程序，幫助被執(zhí)行人償還債務(wù)解除共有房屋的執(zhí)行措施，或者與被執(zhí)行人達(dá)成分割協(xié)議并取得債權(quán)人認(rèn)可，或者積極行使優(yōu)先購買權(quán)。
第三，對于競買人來說，應(yīng)謹(jǐn)慎參與對共有物的競買，尤其應(yīng)注意拍賣公告中是否載明拍賣的僅是共有物的份額，競買共有物的份額，存在重大風(fēng)險，其他房屋共有人可能提起執(zhí)行異議，即使競買人已經(jīng)取得房屋，但如果執(zhí)行程序確屬違法，房屋共有人提起執(zhí)行異議或執(zhí)行監(jiān)督程序，仍可能撤銷法院的拍賣裁定，競買人將面臨歸還房屋的不利后果。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀點的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）
相關(guān)法律規(guī)定
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》
第十四條 對被執(zhí)行人與其他人共有的財產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)，并及時通知共有人。
共有人協(xié)議分割共有財產(chǎn)，并經(jīng)債權(quán)人認(rèn)可的，人民法院可以認(rèn)定有效。查封、扣押、凍結(jié)的效力及于協(xié)議分割后被執(zhí)行人享有份額內(nèi)的財產(chǎn)；對其他共有人享有份額內(nèi)的財產(chǎn)的查封、扣押、凍結(jié)，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定予以解除。
共有人提起析產(chǎn)訴訟或者申請執(zhí)行人代位提起析產(chǎn)訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。訴訟期間中止對該財產(chǎn)的執(zhí)行。
《民法典》
第三百零三條 共有人約定不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割造成其他共有人損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。
第三百零四條 共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割且不會因分割減損價值的，應(yīng)當(dāng)對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應(yīng)當(dāng)對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。
共有人分割所得的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。
第三百零五條 按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。
第三百零六條 按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。
兩個以上其他共有人主張行使優(yōu)先購買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時各自的共有份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)。
《物權(quán)法》（已失效）
第一百條 【共有物分割方式】共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的，應(yīng)當(dāng)對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應(yīng)當(dāng)對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。
共有人分割所得的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。
第一百零一條 【共有人的優(yōu)先購買權(quán)】按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》
第十四條 人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場。
優(yōu)先購買權(quán)人經(jīng)通知未到場的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。
第十六條 拍賣過程中，有最高應(yīng)價時，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價買受，如無更高應(yīng)價，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人；如有更高應(yīng)價，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價最高的競買人。
順序相同的多個優(yōu)先購買權(quán)人同時表示買受的，以抽簽方式?jīng)Q定買受人。
法院判決
以下為廣州中院和廣東高院對能否整體拍賣的論述：
廣州中院認(rèn)為，“本案爭議焦點為該院對涉案房屋能否采取整體拍賣的執(zhí)行措施的問題。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九十四條及第一百條、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第一條的規(guī)定，在按份共有人作為被執(zhí)行人時，人民法院可以直接執(zhí)行被執(zhí)行人在共有財產(chǎn)中的份額，不可分割的房屋可以整體處理。涉案房屋登記在被執(zhí)行人劉鵬及案外人丁前春名下，二人各占二分之一份額，但該房屋實際上不存在物理分割，其使用目的及范圍均不可分，故應(yīng)當(dāng)視為不可分割的共有財產(chǎn)。在被執(zhí)行人劉鵬未履行生效法律文書確定義務(wù)的情況下，拍賣份額的方式有可能減損共有物的變現(xiàn)價值。從最大限度實現(xiàn)財產(chǎn)價值的角度出發(fā)，應(yīng)對不可分割的涉案房屋進(jìn)行整體拍賣。異議人羅湘穗要求對涉案房產(chǎn)整拍賣的異議請求合理合法，該院予以支持。
在對該房屋執(zhí)行過程中，廣州中院應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零一條“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利”規(guī)定保護(hù)案外人丁前春對該房屋享有的優(yōu)先購買權(quán)。即使案外人丁前春未行使其優(yōu)先購買權(quán)，由于案外人丁前春并非被執(zhí)行人，該院在通過拍賣或變賣等公開方式處置涉案房屋后，將僅對被執(zhí)行人劉鵬所占該房屋份額對應(yīng)的款項予以處分，不會對案外人丁前春的合法權(quán)益造成損害。綜上，廣州中院對涉案房產(chǎn)按份額拍賣的執(zhí)行措施不當(dāng)，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第十七條第二項的規(guī)定，廣州中院于2019年12月2日作出（2019）粵01執(zhí)異1014號執(zhí)行裁定：撤銷該院于2019年7月17日作出的（2019）粵01執(zhí)73號公告?！?/p>
廣東高院認(rèn)為：“本案爭議的焦點問題是，廣州中院異議裁定將涉案房屋整體拍賣的行為是否應(yīng)予撤銷。
據(jù)本案執(zhí)行依據(jù)中國廣州仲裁委員會作出的（2018）穗仲案字第25419號裁決書確定內(nèi)容，劉鵬負(fù)有還款義務(wù)，故廣州中院執(zhí)行劉鵬名下財產(chǎn)，并無不當(dāng)。執(zhí)行程序中對被執(zhí)行人與他人共有的不動產(chǎn)的處置，司法實踐中存在按份額拍賣和整體拍賣后保留共有人相應(yīng)份額的拍賣款這兩種方式。執(zhí)行法院可以根據(jù)案件及該不動產(chǎn)具體情況選擇以何種方式拍賣。涉案房屋登記在劉鵬和丁前春名下，廣州中院認(rèn)為按份額拍賣有可能減損共有物的變現(xiàn)價值，從最大限度實現(xiàn)財產(chǎn)價值的角度出發(fā)，決定對涉案房屋采取整體拍賣；廣州中院亦表明，丁前春非本案被執(zhí)行人，執(zhí)行中僅對劉鵬所占房屋份額對應(yīng)的拍賣款予以處分，對丁前春享有的優(yōu)先受償權(quán)給予保護(hù)。因此，廣州中院經(jīng)異議審查決定整體拍賣涉案房屋的執(zhí)行行為并不違反法律和司法解釋規(guī)定，劉鵬要求廣州中院改為按份額拍賣的復(fù)議請求，本院不予支持?！?/p>
案件來源
劉鵬、羅湘穗民間借貸糾紛執(zhí)行審查類執(zhí)行裁定書【廣東省高級人民法院（2020）粵執(zhí)復(fù)141號】
延伸閱讀
在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，云亭律師總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：
一、在房屋共有人沒有通過協(xié)商或訴訟的方式對案涉房屋進(jìn)行析產(chǎn)分割的情況下，其主張的50%房產(chǎn)份額難以從案涉房屋中明確分割，法院在執(zhí)行中對案涉房屋進(jìn)行整體變價處置，再保留其應(yīng)分得的財產(chǎn)份額，并未損害共有人的權(quán)利。
案例一：張華芬、李佳新案外人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書【南充市中級人民法院（2019）川13民終2494號】
在人民法院對案涉房屋采取執(zhí)行措施后，張華芬作為共同共有人依法應(yīng)當(dāng)通過協(xié)商或訴訟方式進(jìn)行析產(chǎn)分割，以保護(hù)其所有的相應(yīng)份額，并便于人民法院對侯正權(quán)所有個人份額部分進(jìn)行執(zhí)行。在張華芬沒有依照法律規(guī)定通過協(xié)商或訴訟的方式對案涉房屋進(jìn)行析產(chǎn)分割的情況下，其主張的50%房產(chǎn)份額難以從案涉房屋中明確分割，人民法院在執(zhí)行中對案涉房屋進(jìn)行整體變價處置，再保留其應(yīng)分得的財產(chǎn)份額，并未損害張華芬的權(quán)利。故張華芬對案涉房屋享有的共有權(quán)益，不足以排除債權(quán)人對該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。
二、案涉房屋屬住宅用途，不能分割后再執(zhí)行，案涉房屋應(yīng)當(dāng)在整體執(zhí)行后再根據(jù)共有人所占份額進(jìn)行分配。
案例二：黃清平與峨眉山市眾城物流有限責(zé)任公司案外人執(zhí)行異議之訴一審民事判決書【峨眉山市人民法院 2018川1181民初2393號】
本案中，焦唯作為生效判決的被執(zhí)行人，人民法院查封焦唯與黃清平的夫妻共有財產(chǎn)，符合上述法律規(guī)定。黃清平主張對案涉房屋進(jìn)行處置將會損害其可期待利益，本院認(rèn)為，《物權(quán)法》第九十七條、第九十九條、第一百條關(guān)于共有財產(chǎn)處置的規(guī)定，適用于共有人內(nèi)部對共有財產(chǎn)的處置行為，并不能影響法院依法強(qiáng)制執(zhí)行，因執(zhí)行過程中需兼顧債權(quán)人和共有人的利益，而案涉房屋屬住宅用途，不能分割后再執(zhí)行，案涉房屋應(yīng)當(dāng)在整體執(zhí)行后再根據(jù)共有人所占份額進(jìn)行分配，與此同時，黃清平作為共有人在拍賣過程中還依法享有優(yōu)先購買權(quán)，故強(qiáng)制執(zhí)行行為并不會對黃清平造成實質(zhì)性損害。
三、在按份共有中，各共有人的權(quán)利不是局限在共有財產(chǎn)的某一部分上，或就某一具體部分單獨享有所有權(quán)，而是各共有人的權(quán)利均及于共有財產(chǎn)的全部。不動產(chǎn)分割時，不但要考慮其產(chǎn)權(quán)上的獨立性，還要考慮不動產(chǎn)是否具備構(gòu)造上、使用上進(jìn)行分割的條件。
案例三：榮婧汝與劉志剛案外人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書【新疆昌吉回族自治州中級人民法院（2020）新23民終990號】
在按份共有中，各共有人的權(quán)利不是局限在共有財產(chǎn)的某一部分上，或就某一具體部分單獨享有所有權(quán)，而是各共有人的權(quán)利均及于共有財產(chǎn)的全部，本案中，榮婧汝與榮益德二人雖各占涉案房屋50%的產(chǎn)權(quán)，但二人各自所占份額分別為哪一部分并不清楚。經(jīng)本院現(xiàn)場勘驗，涉案房屋為獨棟別墅，不具備拆分使用和內(nèi)部分割后單獨進(jìn)行拍賣的條件。根據(jù)《物權(quán)法》第一百條第一款規(guī)定：“共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的，應(yīng)當(dāng)對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應(yīng)當(dāng)對折價或者拍賣、變賣取得的價值予以分割?！庇缮鲜龇梢?guī)定可見，不動產(chǎn)分割時，不但要考慮其產(chǎn)權(quán)上的獨立性，還要考慮不動產(chǎn)是否具備構(gòu)造上、使用上進(jìn)行分割的條件。涉案房屋若強(qiáng)行拆分拍賣，必然減損房屋的價值，亦損害了雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。一、二審法院均向上訴人榮婧汝釋明，一審法院已經(jīng)保留其享有涉案房屋50%份額的價款185200元（房屋評估價390400元的一半），且價格不下浮，但其既不愿意主張優(yōu)先購買權(quán)，亦不同意法院對其享有的涉案房屋的50％份額進(jìn)行拍賣，故一審法院駁回其訴訟請求并無不當(dāng)。一審判決在未查明法院是否對榮婧汝50％的份額價值進(jìn)行保留不降價、涉案房屋能否分割拍賣的情況下，僅以榮婧汝系涉案房屋共有人即認(rèn)定其不享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益說理有不當(dāng)之處，但其判決結(jié)果正確。
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