路數(shù) 作者：很勤奮的路數(shù)
來(lái)源：路數(shù)（ID：ilushu）
“當(dāng)流動(dòng)性的音樂(lè)停止時(shí)，事情將變得復(fù)雜；但只要音樂(lè)還在播放，你就得站起來(lái)跳舞，我們就必須繼續(xù)跳舞?！?/p> 現(xiàn)在再看美國(guó)花旗集團(tuán)首席執(zhí)行官Chuck Prince的這句話，也是部分房企在債券市場(chǎng)的寫(xiě)照。 特別是在2018年和2019年，不少像是趕集一般，一筆連著一筆發(fā)著令人咋舌的高息美元債。 怎么上岸，可能遠(yuǎn)比戀戰(zhàn)更重要。漂亮扛過(guò)去，也算是業(yè)內(nèi)正面教材。 01 除非新發(fā)債券票面利率高到一定程度，不然短期內(nèi)借新還舊可能性挺低?；葑u(yù)和穆迪在今年7月的報(bào)告中都有提示這一點(diǎn)。 在美元債占總?cè)谫Y結(jié)構(gòu)比重超過(guò)50%的若干房企中，花樣年還要加上條：集中兌付壓力。 所以啊，別光怨外部融資環(huán)境對(duì)民企天然不友好。其實(shí)更該反思曾經(jīng)是否高估了自身加杠桿的能力。 在行業(yè)上升周期，高杠桿掩蓋了主體信用瑕疵。一遇到融資收縮時(shí)期，高杠桿更像是定時(shí)炸彈。 接下來(lái)，怎么拆解，才是對(duì)管理層真正的考驗(yàn)。 目前的情況還沒(méi)有那么糟糕，中報(bào)靜態(tài)數(shù)字顯示，短期內(nèi)花樣年還應(yīng)付的了。畢竟非受限現(xiàn)金有近280億元，EBITDA利息覆蓋率尚可。 不過(guò)邏輯前提是： 二、有造血能力，毛利較低項(xiàng)目不能多； 三、不出現(xiàn)大范圍的信用擠兌； 花樣年決定要減弱對(duì)美元債的依賴(lài)度。按管理層所述，雖然手握一定的發(fā)債額度，但短期內(nèi)不考慮新增美元債。 這也意味著接下來(lái)要靠自身造血。土儲(chǔ)質(zhì)量如何，一定程度決定能否逆境反轉(zhuǎn)。 但土儲(chǔ)更大的看點(diǎn)在城市更新——目前測(cè)算約2094萬(wàn)方占總土儲(chǔ)的近一半，貨值約4600億元。 但硬幣另一面，城市更新用地權(quán)屬確認(rèn)需要時(shí)間，導(dǎo)致存在周轉(zhuǎn)上的不可控因素。 位于深圳成功供地的梅林越華項(xiàng)目和坪山世界塑料廠一期是典型。 值得注意的是，花樣年若干項(xiàng)目和信托公司有往來(lái)操作，加大表外負(fù)債的潛在風(fēng)險(xiǎn)。 比如中融信托，它在2020年成為花樣年旗下多家控股子公司的股東方和股權(quán)置出方。到2021年，花樣年又從中融信托手上回購(gòu)子公司股權(quán)。 在南京花萬(wàn)里置業(yè)有限公司身上，中融信托從進(jìn)入到退出時(shí)間大概是一年。 03 市場(chǎng)在波動(dòng)，好在花樣年展現(xiàn)的求生欲還很強(qiáng)。 一、力度不弱的回購(gòu)。 這明顯是在向市場(chǎng)釋放公司在流動(dòng)性方面的能力和實(shí)力。只是效果沒(méi)有立竿見(jiàn)影，畢竟市場(chǎng)信心的恢復(fù)需要時(shí)間。但一直買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，總歸沒(méi)錯(cuò)。 二、底氣充足+詳細(xì)地交待債券償還方案。 比如10月到期的，已經(jīng)準(zhǔn)備好資金償還。對(duì)12月到期的，會(huì)通過(guò)自有資金償還，資金來(lái)源包括已有資金及出售大宗資產(chǎn)。對(duì)2022年和2023年到期的，通過(guò)Tender +new issue+ exchange這些動(dòng)作完成。 這值得點(diǎn)贊，要知道減輕市場(chǎng)負(fù)面情緒的一大好方法是減少信息不對(duì)稱(chēng)性。 被擺上貨架的部分商場(chǎng)和酒店，目前進(jìn)展順利。 此外，北京豐臺(tái)項(xiàng)目和青島項(xiàng)目進(jìn)展也算不錯(cuò)。花樣年預(yù)計(jì)屆時(shí)會(huì)有5億美元流入，提供年底到期債務(wù)的還款空間。 買(mǎi)方對(duì)資產(chǎn)的出價(jià)； 交易所需要消耗的時(shí)間； 04 太陽(yáng)底下，從來(lái)沒(méi)有新鮮事。 過(guò)去十年的發(fā)展節(jié)奏看著不太對(duì)：2012—2017年，花樣年曾處在轉(zhuǎn)型徘徊期，錯(cuò)過(guò)爆發(fā)的地產(chǎn)白銀時(shí)代。2018年重回地產(chǎn)主賽道，2019年創(chuàng)始人曾寶寶回歸開(kāi)啟公司“二次創(chuàng)業(yè)”，逆勢(shì)擴(kuò)張。 你看，從借貸銀行到評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)都在嚴(yán)格審視當(dāng)下的房企。各家要降負(fù)債去杠桿的進(jìn)程勢(shì)在必行。 花樣年要以什么樣的姿態(tài)繼續(xù)？ 得盯著黑手，也得盯著衙門(mén)的快刀，要在狼嘴里有肉的時(shí)候下筷子，還得在衙門(mén)拔刀之前抽身。 注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。 題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議 本文由“路數(shù)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！ 原標(biāo)題：
等待美元債窗口期的房企眾生相2：安全邊際在哪？
