地產(chǎn)風(fēng)聲 作者：宋兵乙
來源：地產(chǎn)風(fēng)聲（ID：fangshi488）
今年的調(diào)子比去年還緊，過去的7個(gè)月里頭，“供地兩集中”“40%銷售額拿地紅線”“二手房指導(dǎo)價(jià)”.......
這也讓業(yè)內(nèi)充分認(rèn)識(shí)到，過去閃電發(fā)展，做大做強(qiáng)的日子一去不返了。
在這種大背景下，一向穩(wěn)健的房企更容易獲得跑下去的機(jī)會(huì)。
8月12日，金輝控股披露了2021上半年業(yè)績(jī)報(bào)告，從這家以穩(wěn)為先的房企報(bào)告里，也確實(shí)能看出這種機(jī)會(huì)。
01
銷售金額557.7億元，同比增幅49.3%。
按照這個(gè)節(jié)奏，金輝的千億小目標(biāo)今年達(dá)成問題不大。
逐年穩(wěn)健擴(kuò)張。
上半年這組數(shù)字也說明，金輝的銷售規(guī)模在保速提升。
不過相比業(yè)績(jī)，金輝自己常說“更在乎高質(zhì)量的發(fā)展”，有一個(gè)小故事大概可以側(cè)面印證。
去年金輝港股上市，大家都覺得不管用什么方式，它應(yīng)該會(huì)按下規(guī)?！翱爝M(jìn)鍵”，在2020年提前突破千億。
離千億就一步之遙，金輝沒有刻意去“追求”。
再從它的盈利管理也能發(fā)現(xiàn)一二。
今年上半年，金輝確認(rèn)收入達(dá)160.7億元人民幣，同比增幅44.1%；實(shí)現(xiàn)毛利潤33.9億元，同比增長(zhǎng)33.2%；實(shí)現(xiàn)凈利潤20.1億元，同比增長(zhǎng)92.4%。
一方面，保持著規(guī)模有質(zhì)量的增長(zhǎng)；另一方面，也是更重要的一點(diǎn)：金輝聚焦利潤經(jīng)營策略，盈利能力大幅提升。
就像那些能取得好成績(jī)的馬拉松選手，他們是通過講究科學(xué)的配速，利用更合理的戰(zhàn)術(shù)去跑，不是依靠一時(shí)的爆發(fā)力和瞬間的沖刺。
02
它開始對(duì)公司內(nèi)部經(jīng)營指標(biāo)、對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金安全維度高標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)管，震懾感是巨大的。
即使藝高膽子大，也沒人會(huì)再表演走鋼絲。
2020年底，金輝成為第一批綠檔達(dá)標(biāo)的企業(yè)。
上半年，金輝凈負(fù)債率為75.9%，現(xiàn)金短債比為1.5，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.3%，繼續(xù)保持“三道紅線”政策綠檔要求。
截止到今年6月30日，有息負(fù)債總額為543.97億元，較2020年底增速僅為1.2%。
通過一系列的降杠桿操作，金輝也獲得更多資本和機(jī)構(gòu)的青睞，從而進(jìn)一步優(yōu)化融資成本：
相較于2020年底，金輝融資成本下降了0.52個(gè)百分點(diǎn)。
與此同時(shí)，金輝先后獲得三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)上調(diào)或新增評(píng)級(jí)的認(rèn)可。
03
金輝能夠在上半年震蕩和不確定之中，交出一份不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，離不開對(duì)趨勢(shì)的判斷和拿捏。
在“拿地占比不超過銷售額40%”政策出臺(tái)前的上半年，一些房企在首輪集中供地時(shí)沖得很猛。
量入為出，放棄無效囤地。
我算了一下金輝上半年拿地額占銷售額的比例發(fā)現(xiàn)，他們只用到了：
新增土注重都市圈布局，避開“集中供地”大熱點(diǎn)，布局“新二線”，追求高性價(jià)比。
例如北京大興地塊、惠州白云新城5宗涉宅地，金輝都是以底價(jià)競(jìng)得，土儲(chǔ)擴(kuò)張時(shí)機(jī)極為精準(zhǔn)。
這也是金輝即使在不穩(wěn)定的周期當(dāng)中，利潤依然在逆向增長(zhǎng)的原因之一。
金輝上半年只用了“26.33%”的指標(biāo)：賣出557億，只花了146億。如果全年銷售額1000億，意味著金輝下半年至少還有250億額度買地。這就是穩(wěn)健帶來的機(jī)會(huì)：
給下半年拿地留出很大的主動(dòng)權(quán)。
8月13日業(yè)績(jī)會(huì)上，金輝控股執(zhí)行總裁林宇表示：
好的肉出現(xiàn)時(shí)，口袋里擁有銅板，就擁有了先機(jī)。
04
江河能夠入海流，爭(zhēng)的不是誰跑得更快或者更早：
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 金輝，一穩(wěn)當(dāng)先
