路數(shù) 作者：很勤奮的路數(shù)
來源：路數(shù)（ID：ilushu）
2月6日—7日這兩天，黃其森是在參訪兩家央企中度過的。
一家央企，你我他都知道，是葛洲壩。消息，葛洲壩先于泰禾官宣了。
還有一家是中建七局。
兩家央企的優(yōu)勢(shì)是工程建設(shè)。換句話說，泰禾正在找有實(shí)力的承包商，來解決工程建設(shè)施工的事。這是泰禾復(fù)工復(fù)產(chǎn)的基礎(chǔ)。不僅如此，日后的合作還會(huì)涉及項(xiàng)目股權(quán)、投融資等。
對(duì)于業(yè)主而言，這絕對(duì)絕對(duì)絕對(duì)是好消息。
在此節(jié)點(diǎn)上，央企能不避嫌直接官宣，足以說明對(duì)泰禾的信心。
至少，合作方們?cè)跁?huì)上認(rèn)為泰禾的問題在于流動(dòng)性，而非產(chǎn)品、布局和戰(zhàn)略。路數(shù)打探到，幾方談得都很不錯(cuò)。
當(dāng)然，萬科對(duì)這事的態(tài)度是，支持。
種種跡象表明，泰禾已經(jīng)從ICU轉(zhuǎn)到普通病房。這里不再贅述。
接下來，泰禾康復(fù)得好不好，就看同在一條船上的各方，如何理解、協(xié)商和讓步。
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泰禾在2月9日發(fā)布的公告中，終于第一次用了“盡快形成并推進(jìn)全面?zhèn)鶆?wù)重組方案的落地”這樣的字眼。
拆解成“盡快”、“全面”和“落地”三個(gè)詞來看，已經(jīng)昭示時(shí)間、性質(zhì)和結(jié)果。
這是自2020年731公告后，泰禾所釋放得積極到不能再積極的信號(hào)。
在《獨(dú)家丨泰禾內(nèi)部會(huì)上，黃其森長(zhǎng)長(zhǎng)地松了一口氣》一文中，路數(shù)提過，泰禾債務(wù)重組得到了約70%的債權(quán)人的同意。
最新情況是，大債權(quán)人中，目前僅剩信達(dá)一家尚未點(diǎn)頭。
據(jù)知情人士甲乙丙丁的確認(rèn)，信達(dá)對(duì)債務(wù)重組協(xié)議中展期時(shí)間和利率無異議。但雙方在附加條件上還沒有談攏，涉及部分項(xiàng)目。
由北往南排，泰禾和信達(dá)過去以及現(xiàn)在合作的項(xiàng)目，據(jù)路數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)有：
北京楓橋項(xiàng)目和中關(guān)村科技園區(qū)昌平項(xiàng)目；山東濟(jì)南的東都尚城、東都國(guó)際廣場(chǎng)；上海的上海院子和上城院子；福建廈門的石獅泰禾廣場(chǎng)；深圳的信達(dá)泰禾金尊府。
當(dāng)中有的已經(jīng)交付使用，有的處于在建或延期狀態(tài)。有的是信達(dá)拿地，泰禾提供代建；有的是信達(dá)為泰禾提供財(cái)務(wù)支持。
兩方愛恨情仇的故事太長(zhǎng)，但泰禾付出的其實(shí)算可以了。
比如，信達(dá)在2015年至2016年間所拿的8個(gè)地王項(xiàng)目中，位于上海的2個(gè)和深圳的1個(gè)，共計(jì)3個(gè)都是由泰禾來代建。
當(dāng)年的泰禾真的是很傻很天真。且不論資金投入部分，泰禾苦哈哈地賺著管理費(fèi)，還要托底利潤(rùn)。
比如體現(xiàn)在2019年財(cái)報(bào)的上海院子和上城院子：
知情人士甲乙丙丁稱，大體上因?yàn)?016年左右，泰禾在上海開發(fā)完泰禾紅御和泰禾紅橋項(xiàng)目后，太想要開疆拓土。這一抱，就抱上了地王的大腿。
雙方有蜜月期，也發(fā)生過搶公章事件。不過上海院子和上城院子的話語權(quán)，現(xiàn)在也歸信達(dá)了。
所以，信達(dá)和泰禾為什么會(huì)談判這么久？
一方面與信達(dá)內(nèi)部人員變動(dòng)有關(guān)，另一方面則是因?yàn)樘┖滔氡M最大努力保衛(wèi)公司利潤(rùn)，不想為了銷售而銷售。
所以，信達(dá)接下來能退讓的一小步，將會(huì)是泰禾康復(fù)路上的一大步。這句話同樣適用于一條船上的各方。
推動(dòng)與大債權(quán)人信達(dá)談判的同時(shí)，小債權(quán)人也在跟上。
之前在《獨(dú)家丨泰禾求生 年關(guān)可過？誰主沉浮？》一文中，路數(shù)就提過，不逃債、不賴債、不躲債，是泰禾的基本底線。泰禾訴求非標(biāo)的部分能延期3年，公開市場(chǎng)的部分能延期5年。
路數(shù)近期看到的一份和解展期方案中，有債權(quán)人真的是給出了滿滿的誠(chéng)意：
債務(wù)票面利率調(diào)整至5%。所欠利息一半減免一半掛賬，債務(wù)展期5年。從第3年至第5年內(nèi)，支付相應(yīng)本金的20%、30%和50%。
按照知情人士甲乙丙丁的初步匡算，此前和解或簽備忘錄的近70%+信達(dá)近10%+境內(nèi)外公開市場(chǎng)+各類小債權(quán)人，泰禾債務(wù)重組已接近尾聲。
泰禾也還沒有放棄自救。
接下來個(gè)別項(xiàng)目，在經(jīng)萬科同意后，會(huì)選擇出售以及引入其他央企進(jìn)行合作。好消息會(huì)一個(gè)接著一個(gè)到來。
至于達(dá)成展期或簽訂備忘錄的大債權(quán)人，泰禾正在和他們嘗試“封閉管理”模式——即以存量債務(wù)展期和債轉(zhuǎn)股方式，從項(xiàng)目層面盤活。
長(zhǎng)城資產(chǎn)已經(jīng)在這樣做了。
根據(jù)天眼查顯示，深圳泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司近48%的股權(quán)在2月1日變更到長(zhǎng)城資產(chǎn)名下。相對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目正是深圳院子和坪山中央廣場(chǎng)。
當(dāng)然，萬科成為第二大股東事項(xiàng)越早落地，該項(xiàng)目就越能安穩(wěn)著陸。
泰禾一投資者對(duì)路數(shù)回憶了2019年泰禾的不容易：
當(dāng)時(shí)宏觀金融環(huán)境收緊，泰禾不得不想盡辦法借新還舊，熬著。哪知，2020年的新冠病毒，成了壓垮駱駝的最后一根稻草。
“如果當(dāng)時(shí)能留下一部分資金作為避免逾期交付之用，而非全部還債。也許就沒有2020年那些事情了?！?/p>
同樣，這也是黃其森的無奈，在那樣的情況下，很多人他顧不上。
不管從哪種角度看，泰禾人能堅(jiān)持到現(xiàn)在，真的很不容易。
推進(jìn)全面?zhèn)鶆?wù)重組的同時(shí)，也意味著萬科進(jìn)場(chǎng)的加速。
路數(shù)了解到，春節(jié)之后不久，萬科的部分團(tuán)隊(duì)就會(huì)到來。
沒錯(cuò)，就是在《獨(dú)家丨泰禾內(nèi)部會(huì)上，黃其森長(zhǎng)長(zhǎng)地松了一口氣》一文中提到的管理公司，將正式進(jìn)入運(yùn)作階段。
照目前看，萬科先是從項(xiàng)目層面著手，然后是官宣對(duì)上市公司的入股。
對(duì)于業(yè)主來說，這絕對(duì)絕對(duì)絕對(duì)是好消息。對(duì)于價(jià)值投資者來說，肯定也不是壞消息。
萬科姍姍來遲。但不妨換個(gè)角度想，萬科過往磨嘰磨嘰著的那段時(shí)間，又何嘗不是讓泰禾先經(jīng)歷內(nèi)部的深刻調(diào)整。
“專業(yè)團(tuán)隊(duì)是這樣的，也只有這樣能讓債權(quán)人讓步，談判省下來的每一元利息都是未來的利潤(rùn)，”一位小債權(quán)人對(duì)路數(shù)稱，“但萬科在時(shí)間上不能拖太久，要有個(gè)度?！?/p>
萬科來泰禾管理公司的人，正在路上。牽頭的那位，路數(shù)了解到，給了首席執(zhí)行官的頭銜。是誰，各位不妨大膽猜測(cè)，然后告訴路數(shù)。
路數(shù)一位朋友說，這位首席執(zhí)行官不得不在精神和體力上非常充沛，這崗位眼瞅著就很辛苦，沒一天工作18個(gè)小時(shí)的沖勁估計(jì)真不行。
派哪些人來，考驗(yàn)著萬科的智慧。
也別忘了，日后泰禾董事會(huì)免不了還有來自萬科的席位，大概率是王文金。
相應(yīng)，泰禾的公司管理和經(jīng)營(yíng)決策，也會(huì)在節(jié)后迎來一番調(diào)整。
基于黃其森屢次三番吐槽泰禾管理這點(diǎn)，未來的調(diào)整也是為了讓泰禾更好，當(dāng)然該堅(jiān)持的還是會(huì)堅(jiān)持，該改良的還是會(huì)改良。
至于入股的事，2月和3月落地夠嗆。時(shí)間點(diǎn)，不妨參照另外一位小債權(quán)人提出的訴求：6月30日前萬科入股，展期生效。
還有件事，泰禾在職和離職員工們這幾天陸續(xù)收到工資了。雖然有的沒發(fā)全，但總歸發(fā)了。
所以黃其森不是一位沒有人情味的老板。各位與其期待他道歉，不妨期待泰禾接下來的災(zāi)后重建工作。
反正黃其森自己也在會(huì)上說了，春節(jié)，他不休息的。
以下部分是致泰禾業(yè)主們的：
路數(shù)知道各位經(jīng)歷過無奈、悲傷、絕望和憤怒，出離地憤怒，非常地憤怒。
但到了眼下，各位不妨問自己一句：買的房子，還要嗎？
工地停工、逾期交房等種種，泰禾是錯(cuò)了。但總得給它改正錯(cuò)誤的機(jī)會(huì)。給它機(jī)會(huì)，也是給自己希望。
泰禾需要各位業(yè)主們對(duì)它恢復(fù)信心。
所以，路數(shù)邀請(qǐng)理智、冷靜并對(duì)泰禾還存有希望的業(yè)主們，參與到泰禾的共建中來。
或許暫時(shí)可以叫做“重建家園”計(jì)劃。
你要做的其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是一起參與到泰禾年后項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)的監(jiān)督中。每個(gè)項(xiàng)目，路數(shù)會(huì)按照填寫表格的先后順序選擇約3-5名業(yè)主。
后續(xù)，只需要時(shí)不時(shí)隨手拍張照片或者寫段文字，告訴你在全國(guó)各地的鄰居們，項(xiàng)目的新動(dòng)向和點(diǎn)滴。
泰禾的災(zāi)后重建，也是各位的家園重建，你們密不可分。
最后，祝新春快樂！
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 獨(dú)家！你們不相信泰禾已走出ICU？但萬科已在斟酌CEO！
