作者：齊精智律師

2015年9月1日生效的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》規(guī)定：當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，債權(quán)人無權(quán)以請求債務(wù)人或第三人履行房屋買賣合同的方式來保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。但債權(quán)人與債務(wù)人之間簽訂的房屋買賣合同仍然可以合法有效的保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

基于以上規(guī)定，絕大部分人會(huì)認(rèn)為債權(quán)人與債務(wù)人或第三人簽訂房屋買賣合同已經(jīng)不能有效保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。但商事法律的精髓在于創(chuàng)新，至高境界在于創(chuàng)造出新的法律規(guī)則。齊精智律師提示當(dāng)事人以簽訂商品房買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保并辦理商品房備案登記的，債務(wù)人無權(quán)確認(rèn)《商品房買賣合同》無效并請求注銷基于該合同已辦理的預(yù)購商品房預(yù)告登記，債權(quán)人有權(quán)申請法院拍賣或者變賣案涉房產(chǎn)以保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

本文不惴淺陋，分析如下：

一、當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，債權(quán)人無權(quán)以請求債務(wù)人或第三人履行房屋買賣合同的方式來保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

最高人民法院負(fù)責(zé)人就《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》答記者問：對于以買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，在借期屆滿后借款人無法償還本金利息的，出借人往往要求履行買賣合同，進(jìn)而達(dá)到其直接獲取買賣標(biāo)的物的目的。我們認(rèn)為，此種情形下的買賣合同應(yīng)當(dāng)視為類似于擔(dān)保合同，其效力依附于作為主合同的民間借貸法律關(guān)系。正因如此，出借人撇開主合同而要求直接履行作為從合同的買賣合同的，實(shí)際上是顛倒了主從合同關(guān)系。對此，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理雙方之間的糾紛。只有從程序上作出如此規(guī)定，才能使雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系真正回位到正確的實(shí)體關(guān)系中去。如果出借人堅(jiān)持要求審理買賣合同的，則應(yīng)當(dāng)裁定駁回其起訴。

二、當(dāng)事人以簽訂商品房買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保并辦理商品房備案登記的，債務(wù)人無權(quán)確認(rèn)《商品房買賣合同》無效并請求注銷基于該合同已辦理的預(yù)購商品房預(yù)告登記，債權(quán)人有權(quán)申請法院拍賣或者變賣案涉房產(chǎn)以保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

1、當(dāng)事人以簽訂商品房買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保并辦理商品房備案登記的，借款人無力還款時(shí)，債權(quán)人只能申請法院拍賣或者變賣案涉房產(chǎn)，而不能直接取得房屋所有權(quán)。

裁判要旨：在以簽訂房屋買賣合同的方式為民間借貸提供擔(dān)保的情況下，提供擔(dān)保的人并非必須是債務(wù)人，第三人與債權(quán)人簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同為債務(wù)人與債權(quán)人之間的債務(wù)提供擔(dān)保，若債務(wù)人無力清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人有權(quán)申請法院拍賣合同項(xiàng)下案涉房屋。

案件來源：（2018）最高法民申3042號、（2017）最高法民申2319號。

2、借款合同到期后債務(wù)人無力償還借款，雙方經(jīng)協(xié)商一致將借款合同關(guān)系變更為商品房買賣合同關(guān)系的行為合法有效。

裁判要旨：借款合同到期后債務(wù)人無力償還借款，雙方經(jīng)協(xié)商一致將借款合同關(guān)系變更為商品房買賣合同關(guān)系的行為合法有效。此商品房買賣合同并非為雙方之前的借款合同提供擔(dān)保，也不違反《物權(quán)法》第一百八十六條禁止流押的規(guī)定。但對轉(zhuǎn)化為已付購房款的借款本金及利息數(shù)額，人民法院應(yīng)予以審查，以防止當(dāng)事人將超高利息轉(zhuǎn)化為已付購房款。

案件來源：指導(dǎo)性案例72號：湯某、劉某、馬某、王某訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案［最高人民法院民事判決書（2015）民一終字第180號］

3、債務(wù)人請求人民法院確認(rèn)《商品房買賣合同》無效并請求注銷基于該合同已辦理的預(yù)購商品房預(yù)告登記。人民法院不予支持。

裁判要旨：新國公司與曾福元通過簽訂商品房買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效，新國公司應(yīng)當(dāng)依據(jù)承諾，以案涉車位為限，承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任?，F(xiàn)新國公司在進(jìn)入破產(chǎn)重整程序后，以其與曾福元之間并無商品房買賣合意為由，請求確認(rèn)《商品房買賣合同》無效，既有違誠信原則，亦將導(dǎo)致曾福元與新國公司雙方之間合法有效的讓與擔(dān)保意思表示一并無效，不利于債權(quán)人合法利益的保護(hù)。且案涉車位的預(yù)購商品房預(yù)告登記具有限制物權(quán)所有人對擔(dān)保標(biāo)的物進(jìn)行物權(quán)處分的效力。在新國公司處于破產(chǎn)重整狀態(tài)、案涉車位已辦理的預(yù)告登記仍然有效的情形下，一旦注銷該預(yù)告登記，將導(dǎo)致雙方設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的合同目的落空，亦會(huì)致使借款債權(quán)的清償缺乏相應(yīng)擔(dān)保。

故原判決認(rèn)定案涉《商品房買賣合同》無效，曾福元負(fù)有義務(wù)協(xié)助新國公司為案涉《商品房買賣合同》項(xiàng)下所涉房屋的預(yù)購商品房預(yù)告登記辦理注銷手續(xù)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，亦有失公平。因本案再審審理期間，經(jīng)本院釋明但直至再審?fù)彸绦蚪Y(jié)束，新國公司并未變更訴訟請求。故新國公司主張的其與曾福元雙方基于虛假意思表示而辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記所生之障礙或風(fēng)險(xiǎn)，新國公司可依法另遁法律途徑予以解決。

案件來源：曾福元、湖南新國置業(yè)發(fā)展有限公司合同糾紛再審案；案號：（2019)最高法民再304號；合議庭成員：張穎新、江顯和、肖芳；裁判日期：二〇一九年十二月二十六日。

綜上，當(dāng)事人以簽訂商品房買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保并辦理商品房備案登記的，借款人無力還款時(shí)，債權(quán)人只能申請法院拍賣或者變賣案涉房產(chǎn)，而不能直接取得房屋所有權(quán)。

齊精智律師，公司股權(quán)、借貸擔(dān)保、房產(chǎn)土地、合同糾紛專業(yè)律師，北大法學(xué)院北大法寶學(xué)堂特約講師，微信號qijingzhi009。

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