保全與執(zhí)行 作者：李舒、唐青林、李元元
來源：保全與執(zhí)行（ID：ZhixingLaw）
承包人對商品房享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，消費(fèi)者可請求排除強(qiáng)制執(zhí)行
閱讀提示：《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”該規(guī)定確立了作為消費(fèi)者的房屋買受人的利益優(yōu)先于承包人利益的基本原則。但如果生效裁判文書已經(jīng)確認(rèn)承包人對工程享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，且承包人已申請執(zhí)行，此時(shí)如支持買受人要求排除對工程范圍內(nèi)某一或某些房屋強(qiáng)制執(zhí)行的異議，則可能導(dǎo)致承包人無法實(shí)際對工程行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。
根據(jù)《民事訴訟法》第二百二十七條的規(guī)定，案外人所提異議與執(zhí)行依據(jù)相關(guān)的，只能申請?jiān)賹?，無權(quán)提起執(zhí)行異議之訴。那么，房屋買受人要求排除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)人對某一房屋執(zhí)行的權(quán)利，是不是屬于對執(zhí)行依據(jù)的異議？房屋買受人是否有權(quán)提起執(zhí)行異議之訴？
裁判要旨
案情簡介
一、賈瓊與賈波系夫妻關(guān)系。2012年7月6日，從賈波銀行卡匯給和豐公司出納員陳桂蘭銀行卡1000萬元。
二、2015年8月26日，賈瓊（買受人）與和豐公司（出賣人）簽訂《商品房買賣合同》約定，購買和豐公司案涉房屋。賈瓊以其配偶對和豐公司1000萬的債權(quán)抵償了相應(yīng)房款。
三、中天公司訴和豐公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案，經(jīng)吉林高院、最高法院兩審確認(rèn)中天公司對案涉房屋享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。
四、2017年11月10日，白山中院立案執(zhí)行并查封了案涉房屋，查封期限為3年。案外人賈瓊認(rèn)為其對該商鋪擁有所有權(quán)，法院不應(yīng)查封，而向該院提出異議。2017年11月24日，白山中院裁定駁回。
五、賈瓊不服，向白山中院提起執(zhí)行異議之訴。白山中院已賈瓊所提異議系對執(zhí)行依據(jù)提異議為由，裁定駁回賈瓊的起訴。賈瓊不服，上訴至吉林高院。吉林高院仍以此為由裁定駁回上訴。
六、賈瓊?cè)圆环?，向最高法院申請?jiān)賹?。最高法院認(rèn)為，賈瓊并沒有否定原生效判決確認(rèn)的中天公司所享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，賈瓊有權(quán)提起執(zhí)行異議之訴。故裁定指令白山中院審理賈瓊所提執(zhí)行異議之訴。
裁判要點(diǎn)及思路
本案賈瓊歷經(jīng)三級法院，終于守得云開見月明。本案的核心法律問題在于，賈瓊所提要求排除對房屋強(qiáng)制執(zhí)行的異議，是否屬于與執(zhí)行依據(jù)相關(guān)的異議。申言之，賈瓊是否有提起執(zhí)行異議之訴的權(quán)利。
本案一審階段，白山中院認(rèn)為，案涉的商鋪在中天公司享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的范圍內(nèi)，賈瓊作為案外人對執(zhí)行標(biāo)的物主張排除執(zhí)行的異議實(shí)質(zhì)上是對上述生效判決的異議，人民法院應(yīng)當(dāng)依照審判監(jiān)督程序辦理，而不應(yīng)由案外人執(zhí)行異議之訴進(jìn)行審理。
二審階段，吉林高院對白山中院的這一理由進(jìn)一步予以了闡釋，認(rèn)為因執(zhí)行標(biāo)的為中天公司享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的范圍，故無論賈瓊是否認(rèn)為該判決與其有關(guān)，其對該執(zhí)行標(biāo)的的異議實(shí)質(zhì)上與作為執(zhí)行依據(jù)的上述生效判決密切相關(guān)，主張對執(zhí)行標(biāo)的享有的權(quán)利與中天公司對案涉房屋的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)直接沖突，依據(jù)相關(guān)法律及司法解釋規(guī)定，賈瓊的訴請不屬于案外人執(zhí)行異議之訴的審理范圍。
但再審階段，最高法院對賈瓊所提執(zhí)行異議的性質(zhì)作了準(zhǔn)確的界定。最高法院認(rèn)為，賈瓊所提執(zhí)行異議，實(shí)際上是要求確認(rèn)其權(quán)利是否優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，而并無否定中天公司享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的意思。該異議僅會影響中天公司對執(zhí)行標(biāo)的的執(zhí)行，而不會影響中天公司對執(zhí)行標(biāo)的所享有的權(quán)益。在此基礎(chǔ)上，最高法院總結(jié)出以下裁判觀點(diǎn)：“當(dāng)事人主張其權(quán)益在特定標(biāo)的的執(zhí)行上優(yōu)于對方的權(quán)益，不能等同于否定對方權(quán)益的存在；當(dāng)事人主張其權(quán)益會影響生效裁判的執(zhí)行，也不能等同于其認(rèn)為生效裁判錯(cuò)誤?！蔽覀冋J(rèn)為，這一裁判觀點(diǎn)，正確區(qū)分了針對執(zhí)行標(biāo)的異議和針對執(zhí)行依據(jù)的異議，為后續(xù)解決同一標(biāo)的物上多項(xiàng)權(quán)利競存時(shí)執(zhí)行異議的解決提供了正確的思路，誠值贊同。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)
北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書系的選題和寫作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
1. 同一標(biāo)的物上存在多項(xiàng)權(quán)利，確認(rèn)某一權(quán)利優(yōu)先，并非否定另一項(xiàng)權(quán)利的存在。實(shí)踐中，同一標(biāo)的物上存在多項(xiàng)權(quán)利競存的情況并不鮮見，例如同一標(biāo)的物上存在多個(gè)抵押權(quán)、同時(shí)存在抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)、同時(shí)存在抵押權(quán)和租賃權(quán)，等等。以上這些情形，都涉及權(quán)利沖突應(yīng)如何解決的問題。以上權(quán)利沖突引起的糾紛，不僅體現(xiàn)在訴訟程序中，也會體現(xiàn)在執(zhí)行程序及其延伸的執(zhí)行異議之訴程序、案外人申請?jiān)賹彸绦蚣暗谌顺蜂N之訴程序。最高法院通過本案確定的確認(rèn)某一權(quán)利優(yōu)先，并非否定另一項(xiàng)權(quán)利的存在的裁判觀點(diǎn)，為后續(xù)解決以上爭議提供了清晰思路，也為多個(gè)權(quán)利人所提異議的定性提供了依據(jù)。
2. 符合條件的房屋買受人有權(quán)排除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)人對特定房屋的強(qiáng)制執(zhí)行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人?！痹撘?guī)定確立了作為消費(fèi)者的房屋買受人的利益優(yōu)先于承包人利益的基本原則。因此，符合條件的房屋買受人有權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行。房屋買受人所提異議，并不存在否定承包人享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的情況，因此并非針對執(zhí)行依據(jù)所提異議。房屋買受人對執(zhí)行異議裁定不服的，可提起執(zhí)行異議之訴確認(rèn)權(quán)利并排除執(zhí)行。
3. 承包人應(yīng)注意理性應(yīng)對符合條件的房屋買受人對工程范圍內(nèi)房屋所提的權(quán)利主張。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定，符合條件的房屋買受人在訴訟階段可要求繼續(xù)履行房屋買賣合同，在執(zhí)行階段可要求排除承包人對房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。因此，承包人在應(yīng)對房屋買受人的權(quán)利主張時(shí)，切勿死磕硬碰，費(fèi)時(shí)費(fèi)力。同時(shí)，承包人也切勿以為，可以通過另行提起訴訟先行確認(rèn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的方式暗度陳倉，達(dá)到排除房屋買受人權(quán)利主張，優(yōu)先執(zhí)行的目的。
相關(guān)法律規(guī)定
《民事訴訟法》
第二百二十七條 執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。
《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》
二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。
法院判決
以下為最高人民法院在再審裁定“本院認(rèn)為”部分就賈瓊能否提起執(zhí)行異議之訴的問題所作的論述：
根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條規(guī)定的文義，該條法律規(guī)定的案外人的執(zhí)行異議“與原判決、裁定無關(guān)”是指案外人提出的執(zhí)行異議不含有其認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的主張。案外人主張排除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的執(zhí)行與否定建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)權(quán)利本身并非同一概念。前者是案外人在不否認(rèn)對方權(quán)利的前提下，對兩種權(quán)利的執(zhí)行順位進(jìn)行比較，主張其根據(jù)有關(guān)法律和司法解釋的規(guī)定享有的民事權(quán)益可以排除他人建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的執(zhí)行；后者是從根本上否定建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)權(quán)利本身，主張?jiān)V爭建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)本身不存在。簡而言之，當(dāng)事人主張其權(quán)益在特定標(biāo)的的執(zhí)行上優(yōu)于對方的權(quán)益，不能等同于否定對方權(quán)益的存在；當(dāng)事人主張其權(quán)益會影響生效裁判的執(zhí)行，也不能等同于其認(rèn)為生效裁判錯(cuò)誤。根據(jù)賈瓊提起案外人執(zhí)行異議之訴的請求和具體理由，賈瓊并沒有否定原生效判決確認(rèn)的中天公司所享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，賈瓊提起案外執(zhí)行異議之訴意在請求法院確認(rèn)其對案涉房屋享有可以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。如果一、二審法院支持賈瓊關(guān)于執(zhí)行異議的主張也并不動搖生效判決關(guān)于中天公司享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的認(rèn)定，僅可能影響該生效判決的具體執(zhí)行。因此，賈瓊的執(zhí)行異議并不包含其認(rèn)為已生效的（2016）吉民初19號民事判決存在錯(cuò)誤的主張，屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條規(guī)定的案外人的執(zhí)行異議“與原判決、裁定無關(guān)”的情形。一、二審法院認(rèn)定賈瓊作為案外人對執(zhí)行標(biāo)的物主張排除執(zhí)行的異議實(shí)質(zhì)上是對上述生效判決的異議，應(yīng)當(dāng)依照審判監(jiān)督程序辦理，據(jù)此裁定駁回賈瓊的起訴，適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。
案件來源
賈瓊、中天建設(shè)集團(tuán)有限公司再審民事裁定書[最高人民法院（2019）最高法民再375號]
延伸閱讀
一、符合條件的房屋買受人，可根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定要求排除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)人對房屋的執(zhí)行。
案例一：北京首鋼建設(shè)集團(tuán)有限公司、翟寶明再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書[最高人民法院 （2018）最高法民申5807號]最高人民法院認(rèn)為：“關(guān)于本案應(yīng)當(dāng)適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條還是第二十九條的問題?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條適用于金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議的情形；第二十九條適用于金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議的情形。第二十八條與第二十九條在適用情形上存在交叉，只要符合其中一條的規(guī)定，買受人即享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。上述兩條款及《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》沒有規(guī)定買受人阻卻享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的金錢債權(quán)執(zhí)行時(shí)，應(yīng)適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定，排除第二十八條的適用。原審法院適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條審理本案，并不存在適用法律錯(cuò)誤的情形?！?nbsp;
二、因存在抵押未辦理登記的，房屋買受人無權(quán)請求排除成立在先的抵押權(quán)人對房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。
案例二：李光紅、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司重慶九龍坡支行申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書[最高人民法院 （2019）最高法民申1684號]最高人民法院認(rèn)為：“一方面，李光紅系購買了商品房但尚未辦理房屋所有權(quán)登記的房屋買受人，但案涉高朋花園車庫負(fù)1-8#房屋系雜物間，李光紅與世能物業(yè)公司所簽《重慶市商品房買賣合同》中也顯示該房屋用途為非住宅，且李光紅亦未提交證據(jù)證明該房屋系其唯一的、用于居住的房屋，故李光紅并非《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》以及《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定所要保護(hù)的房屋買受人，其以此為由主張排除強(qiáng)制執(zhí)行，不能成立。另一方面，李光紅與世能物業(yè)公司于2015年7月25日簽訂房屋買賣合同，但農(nóng)行九龍坡支行已于2013年8月5日就案涉房屋辦理了抵押登記，其依法享有抵押權(quán)。也就是說，早在案涉房屋買賣合同簽訂之前的兩年多前，農(nóng)行九龍坡支行在該房屋上的抵押權(quán)就已經(jīng)存在，李光紅在本案中亦未提交有關(guān)其在購買案涉房屋時(shí)申請查詢房屋權(quán)利狀態(tài)的情況、世能物業(yè)公司銷售案涉房屋時(shí)所持有的證照情況、簽訂房屋買賣合同時(shí)當(dāng)?shù)胤课菪姓芾聿块T對于已經(jīng)設(shè)定抵押的房屋銷售許可管理制度及具體操作情況等證據(jù)，因此，從本案查明的事實(shí)看，李光紅作為房屋買受人，在簽訂房屋買賣合同時(shí)未能盡到合理的注意義務(wù)，從而因案涉房屋上存在他人抵押權(quán)而導(dǎo)致其無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，此系李光紅自身原因所致，故其主張亦不符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的要件，其據(jù)此主張排除強(qiáng)制執(zhí)行，無事實(shí)和法律依據(jù)?！?nbsp;
三、作為消費(fèi)者并且已支付全部或大部分房款的房屋買受人可排除抵押權(quán)人對抵押物的強(qiáng)制執(zhí)行。
案例三：建銀國際資本管理（天津）有限公司、許曉東申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書[最高人民法院（2019）最高法民申4081號]最高人民法院認(rèn)為：“許曉東作為購房買受人，對案涉房屋是否享有足以阻卻強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，可參照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》以及《執(zhí)行異議規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定及原則予以確認(rèn)。從《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條關(guān)于“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”以及第二條“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定可知，該批復(fù)確定的權(quán)利順位為建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，而建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不能對抗已經(jīng)支付全部或大部分購房款的特定買受人。就上述權(quán)利對抗的順位原則而言，在已經(jīng)支付全部或大部分購房款的房屋買受人的權(quán)利與銀行抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時(shí)，亦應(yīng)優(yōu)先保護(hù)房屋買受人的物權(quán)期待權(quán)。在原審法院認(rèn)定許曉東系真實(shí)的房屋買受人且已經(jīng)支付購房款的情況下，參照上述權(quán)利順位的原則，認(rèn)定許曉東對案涉房屋所享有的權(quán)利能夠?qū)菇ㄣy公司基于抵押權(quán)申請對該房屋的執(zhí)行，適用法律并無不當(dāng)?！?/p>
四、未取得房屋占有的買受人無權(quán)根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定排除強(qiáng)制執(zhí)行。
案例四：蘇幼華、宏建建工集團(tuán)有限公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書[最高人民法院（2018）最高法民申5297號]最高人民法院：“根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定……本條是關(guān)于無過錯(cuò)不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)保護(hù)條件的規(guī)定，之所以要對買受人物權(quán)期待權(quán)進(jìn)行保護(hù)，實(shí)際上隱含的理念是，物之交付的債權(quán)優(yōu)于金錢債權(quán)，而本案中抵債協(xié)議的目的是消滅金錢債，不應(yīng)優(yōu)先于另外一個(gè)金錢債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。另據(jù)原審法院查明事實(shí)，宏建公司、蘇幼華、泰潤公司均確認(rèn)‘現(xiàn)在房子是在泰潤公司控制下，沒有交房’，即蘇幼華在2016年8月9日人民法院采取查封措施之前并未合法占有該不動產(chǎn)。即使依照蘇幼華再審申請主張是由于宏建公司原因?qū)е缕湮崔k理過戶登記，但其也不滿足該條款第二項(xiàng)之規(guī)定，因此，蘇幼華不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的可以排除執(zhí)行的情形。”
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