作者：rating狗

來(lái)源：YY評(píng)級(jí)（ID:YYRating）

地產(chǎn)暴雷的同時(shí)帶來(lái)2個(gè)層面的影響，一是作為流動(dòng)性壓力的最后一根稻草敲醒了其他債權(quán)人的警鐘，二是若認(rèn)購(gòu)產(chǎn)品實(shí)屬?gòu)?qiáng)迫，則對(duì)內(nèi)部員工勞力成果進(jìn)行深一層次的剝削。

當(dāng)然，從評(píng)判視角層面，亦能拆分出2個(gè)立場(chǎng)，未暴雷前的皆大歡喜，你享有杠桿我獲得高收益；暴雷后則由于此類抽屜協(xié)議使得權(quán)利義務(wù)無(wú)法說(shuō)清。

多數(shù)房企若愿意以主要主體控股/參股財(cái)富平臺(tái)，則該平臺(tái)多半具備牌照及內(nèi)外融資功能；而少數(shù)房企涉嫌的自融除了作為表外負(fù)債外，是否屬于非法集資即待商榷。

盡管自融平臺(tái)僅為房企表外負(fù)債的冰山一角，但由于房企分化加劇疊加自融平臺(tái)衍生出的表外員工債權(quán)問(wèn)題喧囂而上，正處風(fēng)口浪尖的自融平臺(tái)成為了信用資質(zhì)關(guān)注焦點(diǎn)之一。然而，在幾十億貨值的樓盤(pán)之下，企業(yè)員工能有幾文錢，面對(duì)房企的融資需求，自融平臺(tái)的相關(guān)產(chǎn)品僅是杯水車薪，其核心矛盾仍在表外負(fù)債整體規(guī)模。

因此，本文列舉部分房企內(nèi)部員工認(rèn)購(gòu)平臺(tái)/公司，雖無(wú)法明確其具體投出資金規(guī)模，但仍以表內(nèi)外穿透方式進(jìn)行梳理，以完善表外債務(wù)框架。

或由于佳兆業(yè)事件的起火點(diǎn)始于財(cái)富平臺(tái)，因而使得房企內(nèi)部認(rèn)購(gòu)平臺(tái)是否涉嫌自融的問(wèn)題喧囂而上，其中需關(guān)注“出表”和“假跟投”形式的表外負(fù)債。

自恒大起，不論近期展期成功的陽(yáng)光城或是期望二度敗部復(fù)活的佳兆業(yè)均出現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部員工認(rèn)購(gòu)理財(cái)產(chǎn)品的債務(wù)糾紛，而或由于佳兆業(yè)流動(dòng)性難題始于財(cái)富平臺(tái)理財(cái)產(chǎn)品的兌付壓力，因而掀起了信用市場(chǎng)關(guān)注該類平臺(tái)的關(guān)注度。因此，利用相關(guān)公開(kāi)渠道梳理圖表1的財(cái)富平臺(tái)，能夠發(fā)現(xiàn)大多房企存在相關(guān)財(cái)富平臺(tái)或是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)渠道。

且不論內(nèi)部認(rèn)購(gòu)理財(cái)產(chǎn)品的規(guī)模并非房企表外負(fù)債的主要風(fēng)險(xiǎn)，也并非所有的財(cái)富平臺(tái)或內(nèi)部認(rèn)購(gòu)理財(cái)產(chǎn)品均需要擔(dān)憂，其風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)仍在于經(jīng)由出表、假跟投以“明股實(shí)債”模式呈現(xiàn)。

如圖表2，固定收益類的理財(cái)產(chǎn)品（1）或以明股實(shí)債置入股權(quán)結(jié)構(gòu)，從而形成表外負(fù)債，（2）或可能以債權(quán)認(rèn)購(gòu)的借款形式從而在部分聯(lián)合營(yíng)項(xiàng)目形成表外。但由于后者基本不具備任何溯源方式，建議關(guān)注前者的使用頻次。

取決于理財(cái)產(chǎn)品參股的項(xiàng)目性質(zhì)，則自融的表外負(fù)債或藏于“子公司明股實(shí)債”或“聯(lián)合營(yíng)表外負(fù)債”，而財(cái)富平臺(tái)多利用GP身份持少股并由企業(yè)高管代持，僅少部分房企的財(cái)富平臺(tái)為企業(yè)逕直持股。

如圖表4，多數(shù)的財(cái)富平臺(tái)利用“房企名稱”+“財(cái)富/理財(cái)”等關(guān)鍵詞結(jié)合搜索即可找到，但并非所有財(cái)富平臺(tái)均為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)平臺(tái)，而形成自籌。

而由于財(cái)富平臺(tái)多數(shù)不由公司直接持股，轉(zhuǎn)而由高管代持股，從而使得判定上增添一道手續(xù)。但是，或由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)資金規(guī)模較少，這類表外平臺(tái)的藏匿并不如其他表外代持平臺(tái)難找，僅需利用法人或股權(quán)代持人與該公司名在公開(kāi)信息搜索即可了解平臺(tái)與房企的關(guān)聯(lián)關(guān)系。例如：JZY由執(zhí)行副總裁WB代持；ZL則由融資管理中心總經(jīng)理XYF代持；YJL冀中南項(xiàng)目總經(jīng)理HB等。

結(jié)合上述判斷，后續(xù)再對(duì)其投放模式進(jìn)行判斷，如圖表6其項(xiàng)下有明確的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，則多為明股實(shí)債；而如果公司項(xiàng)下無(wú)其他公司，則多采用債權(quán)款項(xiàng)投出。

由于目前再融資壓力加劇，多數(shù)同業(yè)或在意其投放規(guī)模及期限。依照觀察，該產(chǎn)品投放多不及數(shù)億，其涵蓋項(xiàng)目和規(guī)模有限。如果非要在這份理財(cái)產(chǎn)品加一個(gè)期限，建議根據(jù)股性參股時(shí)點(diǎn)往后推算6個(gè)月/12個(gè)月/18個(gè)月作為節(jié)點(diǎn)，其期限多不及2年。                          

盡管地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境及政策或已觸底，但購(gòu)房需求降低疊加再融資壓力不變的情況下，自融平臺(tái)或?qū)⒈环糯髾z視，輕為表外負(fù)債，重則涉嫌違法融資。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： YY | 如何查找房企的財(cái)富平臺(tái)？