作者：齊精智律師

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，開發(fā)商肯定會以在建工程向銀行或者信托等金融機(jī)構(gòu)抵押融資，然后在將已經(jīng)抵押的房產(chǎn)預(yù)售給業(yè)主。但一旦開發(fā)商無力償還借款本息的，銀行就要對已經(jīng)出售給業(yè)主的房產(chǎn)行使抵押權(quán)。齊精智律師提示業(yè)主的生存權(quán)要優(yōu)于銀行的抵押權(quán)，銀行不得執(zhí)行已經(jīng)出售給業(yè)主的房產(chǎn)。

本文不惴淺陋，分析如下：

一、業(yè)主符合《執(zhí)行異議與復(fù)議》第29條規(guī)定的情形下，即使交行陜西分行在房屋上先設(shè)定有抵押權(quán)，對房屋亦不能強(qiáng)制執(zhí)行。

裁判要旨：交行陜西分行屬于抵押權(quán)人，在支曉微簽訂商品房買賣合同之前即已依法辦理抵押權(quán)登記。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，‘申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外’。從該規(guī)定來看，原則上申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但同時(shí)規(guī)定了例外情況，即“法律、司法解釋另有規(guī)定的除外’，如果法律、司法解釋另有規(guī)定的，申請執(zhí)行人即使對執(zhí)行標(biāo)的享有優(yōu)先受償權(quán)，也不能對抗案外人的執(zhí)行異議。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條就是第二十七條規(guī)定的‘但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外’中的司法解釋，第二十九條與第二十七條并不矛盾，它是第二十七條的但書內(nèi)容。第二十九條之所以作為第二十七條的但書內(nèi)容，是為了優(yōu)先保護(hù)符合相關(guān)情形的房屋購買者的居住權(quán)，因?yàn)閺膬r(jià)值衡量來看，該種情形下的居住權(quán)與抵押權(quán)相比，居住權(quán)優(yōu)先。因此，法院在支曉微購買房屋符合第二十九條規(guī)定的情形下，即使交行陜西分行在房屋上設(shè)定有抵押權(quán)，對房屋亦不能強(qiáng)制執(zhí)行，法院對房屋不予執(zhí)行符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、第二十九條的規(guī)定。此情形下，原審法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第一款第一項(xiàng)關(guān)于‘對案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的’的規(guī)定，對交行陜西分行提出的對房屋繼續(xù)執(zhí)行的訴訟請求未予支持，適用法律并無錯(cuò)誤。交行陜西分行的該項(xiàng)申請?jiān)賹徖碛刹荒艹闪ⅰ?br/>

齊精智律師提示：本案系20多起系列案件，一審在西安市中級人民法院審理，銀行敗訴；二審在陜西省高級人民法院審理，銀行再次敗訴；最該法再審，銀行依然敗訴。

案件來源：交通銀行股份有限公司陜西省分行、支曉微申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書[最高人民法院（2018）最高法民申4875號]

二、《九民紀(jì)要》明確規(guī)定：購房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于債權(quán)人的抵押權(quán)，并未區(qū)分抵押權(quán)成立于消費(fèi)者購房之后。

126.【商品房消費(fèi)者的權(quán)利與抵押權(quán)的關(guān)系】根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第1條、第2條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。

但應(yīng)當(dāng)特別注意的是，此情況是針對實(shí)踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。因此，這里的商品房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)僅限于符合本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費(fèi)者。買受人不是本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費(fèi)者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規(guī)則。

齊精智律師提示：業(yè)主的居住權(quán)優(yōu)先與抵押權(quán)的法律依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》

三、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

該司法解釋并未從建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與業(yè)主居住權(quán)的形成時(shí)間上區(qū)分優(yōu)先受償?shù)捻樞?。故本人認(rèn)為購房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于債權(quán)人的抵押權(quán)是因?yàn)闃I(yè)主的生存權(quán)要優(yōu)先與銀行的抵押權(quán)，與權(quán)利的形成時(shí)間沒有任何關(guān)系。

綜上，因?yàn)闃I(yè)主的生存權(quán)要優(yōu)先與銀行的抵押權(quán)，故即使開發(fā)商先向銀行抵押在建工程后向業(yè)主銷售住宅，開發(fā)商欠款銀行也不能執(zhí)行業(yè)主房產(chǎn)。

齊精智律師，公司股權(quán)、借貸擔(dān)保、房產(chǎn)土地、合同糾紛專業(yè)律師，北大法學(xué)院北大法寶學(xué)堂特約講師，微信號qijingzhi009。

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