購房尾款A(yù)BS實質(zhì)是房企的應(yīng)收賬款證券化，可以使預(yù)售資金提前回流，緩解資金占用壓力。以購房尾款應(yīng)收賬款為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行ABS融資具有明顯優(yōu)越性，包括資金成本相對較低可以提前將資產(chǎn)變現(xiàn)，降低回款壓力，加快資金回籠速度，提供資金使用率等。各種各樣的優(yōu)勢使得購房尾款從地產(chǎn)ABS市場進(jìn)入快車道開始，就一直備受青睞，核心位置、網(wǎng)簽的購房者具備了優(yōu)秀標(biāo)的該有的樣子。

但是在17年上半年，發(fā)展迅猛的購房尾款A(yù)BS一度面臨被“叫停”的狀態(tài)，審核通過率極地，只有少數(shù)的頭部可以申報項目，這樣的狀態(tài)持續(xù)了近兩年，19年窗口指導(dǎo)對購房尾款逐漸放開，但是審核仍然比較嚴(yán)格。

21年下半年地產(chǎn)行業(yè)接連遭到重創(chuàng)，一個接一個的”雷“出現(xiàn)，投資者對地產(chǎn)行業(yè)投資低迷，融資更是難上加難。11月開始房企ABS的審核速度明顯加快，購房尾款A(yù)BS重新進(jìn)入大家的視野，今天就來聊聊購房尾款A(yù)BS。

時間：購房者決定認(rèn)購時      

資金流向：購房者向項目公司交付認(rèn)購定金

簽訂文本：《商品房認(rèn)購書》或《商品房認(rèn)購協(xié)議》

時間：簽訂認(rèn)購協(xié)議后大約7-15 天

資金流向：購房者向項目公司交付首付款。首付款一般為總價款的20%~30%。

合同文本：《商品房買賣合同（預(yù)售）》或《商品房買賣合同（現(xiàn)房）》

時間：達(dá)成草簽協(xié)議后

合同文本：房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本

時間：指購房者和開發(fā)商簽訂合同之日起30日內(nèi)

合同文本：網(wǎng)簽合同文本

時間：備案完成后

根據(jù)購房者需求，貸款分為住房公積金貸款、銀行貸款和組合貸款。

購房者需要向銀行或住房公積金中心提交貸款申請資料，申請購房尾款的貸款資金。

時間：約為申請貸款后3~6個月

文本：借款合同

時間：約為辦理抵押登記后1周至1個月

資金流向：銀行或住房公積金中心在通過貸款審批后將貸款直接支付至相關(guān)項目公司的指定銀行收款賬戶中。

時間：貸款辦理成功后

資金流向：由購房者每月按照借款合同向銀行或住房公積金中心償還按揭貸款本息。

我們已經(jīng)了解到項目公司在認(rèn)購階段會收到定金，在草簽階段會收到首付款，之后一直到銀行或住房公積金中心放款時，才能收到其余的購房資金。從草簽后到放款，少則2~3個月，多則半年以上。項目公司在開盤銷售后，即使銷售的業(yè)績良好，想要拿到全部的購房資金仍需要等待2~3個月甚至更長的時間。

購房尾款A(yù)BS由于行業(yè)和資產(chǎn)等原因，相較于其他基礎(chǔ)資產(chǎn)的ABS有一定特殊性：

1.  在會計上，購房尾款屬于資產(chǎn)負(fù)債表中的“預(yù)收賬款”；在法律上，購房尾款是購房者對房企仍有抗辯權(quán)的“未來債權(quán)”。而應(yīng)收賬款A(yù)BS，需要滿足債務(wù)人不具有抗辯權(quán)的條件。所以，購房尾款與應(yīng)收賬款的ABS在基礎(chǔ)資產(chǎn)篩選方面有明顯不同。

2.  另一方面，房企普遍采用項目公司管理的模式，通常是為特定項目專門成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，負(fù)責(zé)該項目的開發(fā)和銷售，與購房者簽訂《購房合同》。發(fā)行ABS通常會由項目公司與原始權(quán)益人簽署《購房尾款轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將購房尾款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給原始權(quán)益人，再由原始權(quán)益人轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)支持專項計劃。但簽訂該轉(zhuǎn)讓協(xié)議時，通常只轉(zhuǎn)讓債權(quán)，而不轉(zhuǎn)讓購房合同項下的義務(wù)，所以購房尾款的原始權(quán)益人并不是《購房合同》項下履行義務(wù)的項目公司。

那么，到底什么樣的購房尾款基礎(chǔ)資產(chǎn)可以做ABS？

筆者認(rèn)為，初步判斷時，要從幾個方面考慮。第一，基礎(chǔ)資產(chǎn)在法律層面是否能達(dá)到監(jiān)管要求；第二，融資規(guī)模是否能達(dá)到融資方預(yù)期；第三，最終評級結(jié)果如何，能否順利銷售。后兩點需要結(jié)合具體項目具體分析。但購房尾款是否滿足發(fā)行ABS的法律層面要求，項目人員則須從融資相關(guān)主體、基礎(chǔ)資產(chǎn)兩個層面來綜合考慮。

21年下半年開始，地產(chǎn)行業(yè)接連受到重創(chuàng)，雖然現(xiàn)在有回溫，但是投資者對于地產(chǎn)行業(yè)仍然信息不足，所以銷售仍具有困難性。

下面來看看具體有哪些要求：

原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)合法擁有基礎(chǔ)資產(chǎn)，涉及的購房尾款應(yīng)當(dāng)基于真實、合法的商品房交易活動產(chǎn)生，商品房交易對價公允，且不涉及《資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)基礎(chǔ)資產(chǎn)負(fù)面清單指引》。

由于購房尾款債權(quán)是從項目公司所得，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)已經(jīng)支付轉(zhuǎn)讓對價，且轉(zhuǎn)讓對價應(yīng)當(dāng)公允。

《購房合同》以及《購房尾款轉(zhuǎn)讓協(xié)議》適用法律應(yīng)為中國法律，且在中國法律下合法有效，并構(gòu)成對相關(guān)購房者合法、有效和有約束力的義務(wù)，項目公司可根據(jù)《購房合同》相關(guān)條款向購房者主張權(quán)利，且在購房尾款債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知購房者后，原始權(quán)益人可依據(jù)《購房尾款轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《購房合同》向購房者主張權(quán)利。

《購房尾款轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《購房合同》都需滿足合同的成立與生效條件：

（1）成立條件。根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，合同當(dāng)事人就合同的主要要素達(dá)成合意后，合同即告成立。

（2）生效條件。當(dāng)事人必須具有相應(yīng)的民事行為能力；意思表示真實；不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定或社會公共利益，除非法律特別規(guī)定或合同各方另有約定外，依法成立的合同，自成立時生效。

基礎(chǔ)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)可以進(jìn)行合法有效的轉(zhuǎn)讓，且無需取得第三方同意。

（1）《合同法》第79條規(guī)定了不得轉(zhuǎn)讓的3種情形：

債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；（二）按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓；（三）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。

（2）根據(jù)擔(dān)保法司法解釋第28條，如果基礎(chǔ)資產(chǎn)對應(yīng)的保證合同中約定禁止債權(quán)轉(zhuǎn)讓，則可能合同債權(quán)無法入池。

截至基準(zhǔn)日，項目公司應(yīng)當(dāng)已經(jīng)履行并遵守了基礎(chǔ)資產(chǎn)對應(yīng)的任一份購房合同項下應(yīng)盡義務(wù)，且購房者未提出因售房人瑕疵履行該等義務(wù)而要求減少購房尾款或者退房、解除商品房買賣合同等抗辯權(quán)、抵銷權(quán)等主張。

《購房合同》中購買者應(yīng)為依據(jù)中國法律在中國境內(nèi)設(shè)立且合法存續(xù)的企業(yè)法人、事業(yè)單位法人、自然人和其他組織，且未發(fā)生申請停業(yè)整頓、申請解散、申請破產(chǎn)、停產(chǎn)、歇業(yè)、注銷登記、被吊銷營業(yè)執(zhí)照或涉及重大訴訟或仲裁。

購房者應(yīng)無正在進(jìn)行的或?qū)⒁M(jìn)行的訴訟、仲裁或其他糾紛，信用良好。

基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)清晰明確，不得附帶抵押、質(zhì)押等擔(dān)保負(fù)擔(dān)或者其他權(quán)利限制。已經(jīng)存在抵押、質(zhì)押等擔(dān)保負(fù)擔(dān)或者其他權(quán)利限制的，應(yīng)當(dāng)能夠通過專項計劃相關(guān)安排在原始權(quán)益人向?qū)ｍ椨媱澽D(zhuǎn)移基礎(chǔ)資產(chǎn)時予以解除。

原始權(quán)益人應(yīng)合法擁有基礎(chǔ)資產(chǎn)，未在基礎(chǔ)資產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)或其他擔(dān)保物權(quán)。

《合同法》第80條規(guī)定，“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力。債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的通知不得撤銷，但經(jīng)受讓人同意的除外?！?/p>

實際操作中，通常不會在第一時間向債務(wù)人（購房者）發(fā)出債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知，而是約定在權(quán)利完善事件發(fā)生后發(fā)出權(quán)利完善通知。

購房尾款通常3-6個月回款，購房尾款A(yù)BS產(chǎn)品一般設(shè)置為2年左右，循環(huán)購買不可避免。初始入池基礎(chǔ)資產(chǎn)到期形成回收款后將被用于循環(huán)購買新的基礎(chǔ)資產(chǎn)。發(fā)行購房尾款A(yù)BS，需保證有充足的符合入池條件的新增基礎(chǔ)資產(chǎn)。

基礎(chǔ)資產(chǎn)對應(yīng)的《購房合同》項下的首付款不應(yīng)涉及首付貸。

首付款比例需符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，一般來說，首付款住宅不低于20%，商業(yè)用房不低于50%。