作者：齊精智

房地產(chǎn)合作開發(fā)中，依照約定不參與商品房建造，沒有依法在土地使用證和規(guī)劃建設(shè)等建造許可證簿上進(jìn)行登記的合作開發(fā)方，不能僅以合作開發(fā)合同，依照物權(quán)法第三十條的規(guī)定在建造事實(shí)行為成就時(shí)原始取得房屋所有權(quán)。齊精智律師提示房屋分配協(xié)議內(nèi)容，只有依照相應(yīng)程序確認(rèn)后，才能產(chǎn)生物權(quán)效力。

本文不惴淺陋，分析如下：

一、僅依據(jù)合作開發(fā)合同的物權(quán)歸屬約定，不足以證實(shí)其屬物權(quán)法規(guī)定的合法建造人，不能對(duì)抗執(zhí)行。

裁判要旨：崇立實(shí)業(yè)公司與佳佳房地產(chǎn)公司之間存在合作開發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系，崇立實(shí)業(yè)公司有權(quán)另案向佳佳房地產(chǎn)公司主張基于合作開發(fā)合同產(chǎn)生的相關(guān)權(quán)利。但在其提交證據(jù)不足以證明其為相關(guān)審批手續(xù)載明的合法建造主體、投資事實(shí)、占有權(quán)利外觀情況下，僅依據(jù)其與佳佳房地產(chǎn)公司合作開發(fā)合同關(guān)系，不屬于《物權(quán)法》第三十條規(guī)定的合法建造人。

案件來源：（2016）最高法民終763號(hào)。

二、聯(lián)合開發(fā)協(xié)議內(nèi)部債權(quán)關(guān)系，不足以對(duì)抗公示物權(quán)。 

裁判要旨：本案中，根據(jù)已查明事實(shí)，開發(fā)公司系案涉房屋所在土地的《土地使用權(quán)證》上所載土地使用權(quán)人，案涉房屋《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》亦由開發(fā)公司取得，依《物權(quán)法》上述規(guī)定，案涉房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)認(rèn)定為開發(fā)公司。  趙某主張其對(duì)案涉房屋享有可排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益，但其主張的依據(jù)為其與開發(fā)公司之間所簽聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，該協(xié)議是其與開發(fā)公司之間的內(nèi)部關(guān)系，在未對(duì)案涉土地或房屋進(jìn)行變更登記或經(jīng)生效裁判文書確權(quán)之前，趙某享有的僅是對(duì)開發(fā)公司的債權(quán)。在法律未另行規(guī)定情形下，該債權(quán)不足以對(duì)抗前述權(quán)屬證書的公示性。

 案件來源：最高人民法院（2017）最高法民申2004號(hào)“趙某與某開發(fā)公司等案外人執(zhí)行異議之訴糾紛案”，見《再審申請(qǐng)人趙培凱與被申請(qǐng)人利津縣利華益恒信小額貸款股份有限公司、一審第三人東營(yíng)市潤(rùn)澤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司案外人執(zhí)行異議之訴糾紛案》（審判長(zhǎng)李明義，代理審判員方芳、于蒙），載《民事審判指導(dǎo)與參考·執(zhí)行異議之訴案例選登》（201703/71:126）。

 三、合作開發(fā)房地產(chǎn)的土地實(shí)際權(quán)利人不能要求排除名義權(quán)利人的債權(quán)人對(duì)土地使用權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。

 裁判要旨：合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，雙方協(xié)議約定項(xiàng)目所有收益歸實(shí)際出資一方所有，但土地使用權(quán)仍登記在另一方名義下的，實(shí)際出資的一方為土地使用權(quán)人的實(shí)際權(quán)利人，未出資的一方僅為名義權(quán)利人。該實(shí)際權(quán)利人有權(quán)要求排除名義權(quán)利人的債權(quán)人對(duì)土地使用權(quán)人的執(zhí)行。

案件來源：廈門市卓富商貿(mào)有限公司、陜西興慶熙園物業(yè)管理有限公司再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書[最高人民法院（2017）最高法民申1904號(hào)]

四、開發(fā)商的房產(chǎn)被執(zhí)行時(shí)掛靠人不得以所有權(quán)提出執(zhí)行異議。

裁判要旨：個(gè)人以掛靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的方式，進(jìn)行開發(fā)、承包活動(dòng)，進(jìn)而進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為執(zhí)行程序中的被執(zhí)行人，其名下開發(fā)的房產(chǎn)被強(qiáng)制執(zhí)行，個(gè)人以其系掛靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、內(nèi)部承包為由主張對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的房產(chǎn)所有權(quán)而提出異議之訴。我國(guó)法律法規(guī)禁止個(gè)人采用借用企業(yè)資質(zhì)掛靠等手段進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。被執(zhí)行人取得土地使用權(quán)證書并進(jìn)行登記房產(chǎn)權(quán)屬，該被執(zhí)行人為房產(chǎn)所有權(quán)人，個(gè)人的掛靠行為違法，即使被執(zhí)行人認(rèn)可個(gè)人的所有權(quán)主張，也不能對(duì)抗被執(zhí)行人的債權(quán)人，該個(gè)人無權(quán)提出執(zhí)行異議之訴。

案件來源：（2011）贛民一終字第7號(hào)。

五、合作開發(fā)一方合同債權(quán)，不能排除對(duì)建造主體執(zhí)行。

裁判要旨：金錢債權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行被執(zhí)行人作為建造主體建造的房產(chǎn)，案外人以其與被執(zhí)行人系合作開發(fā)關(guān)系，作為非建造主體依合作協(xié)議享有被查封房產(chǎn)權(quán)屬為由提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除強(qiáng)制執(zhí)行的，不予支持。

案件來源：《依房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主體的金錢債權(quán)人申請(qǐng)對(duì)建成房屋強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，合作開發(fā)合同另一方當(dāng)事人請(qǐng)求排除執(zhí)行的處理》（司偉，最高院民一庭；劉偉，黑龍江高院），載《民事審判指導(dǎo)與參考·指導(dǎo)性案例》

綜上，房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)中非登記方不能排除法院強(qiáng)制執(zhí)行。

齊精智律師，陜西明樂事務(wù)所高級(jí)合伙人，北大法學(xué)院北大法寶學(xué)堂特約講師，公司股權(quán)、借貸擔(dān)保、房產(chǎn)土地、合同糾紛專業(yè)律師，微信號(hào)qijingzhi009。

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