保全與執(zhí)行 作者：李舒李元元李營(yíng)營(yíng)
來(lái)源：保全與執(zhí)行（ID：ZhixingLaw）
閱讀提示：《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱“執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定”）第二十八條規(guī)定了無(wú)過(guò)錯(cuò)買受人有權(quán)排除法定優(yōu)先權(quán)人的申請(qǐng)執(zhí)行，既然稱之為“無(wú)過(guò)錯(cuò)買受人”，那么，此類買受人必須滿足的條件是對(duì)于案涉不動(dòng)產(chǎn)未能辦理過(guò)戶登記手續(xù)不存在過(guò)錯(cuò)。如何認(rèn)定買受人是否無(wú)過(guò)錯(cuò)呢？本篇文章通過(guò)檢索最高法院近三年來(lái)關(guān)于這一問(wèn)題的裁判觀點(diǎn)，梳理、分析最高法院處理這一問(wèn)題的裁判思路，歸納實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，并為買受人提供降低此類法律風(fēng)險(xiǎn)的建議。
裁判要旨
買受人在簽訂房屋買賣合同后，未積極通過(guò)訴訟維護(hù)權(quán)利或者發(fā)函等方式要求出賣人協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。如果買受人不能舉證證明其不存在怠于履行權(quán)利情形的，應(yīng)認(rèn)定買受人有過(guò)錯(cuò)，無(wú)權(quán)基于無(wú)過(guò)錯(cuò)買受人身份排除執(zhí)行。
案情簡(jiǎn)介
1. 2005年12月，案外人孟憲有與孫家屯糧庫(kù)簽訂《出售固定資產(chǎn)營(yíng)業(yè)室協(xié)議》，孟憲有購(gòu)買案涉房產(chǎn)并依約支付購(gòu)房款，且實(shí)際占有使用多年。
2. 自2005年至案涉房屋被查封的十余年時(shí)間，案外人孟憲有一直未通過(guò)訴訟或者要求孫家屯糧庫(kù)協(xié)助辦理過(guò)戶等方式予處理案涉房屋未過(guò)戶的問(wèn)題。
3. 2015年10月，長(zhǎng)春中院依據(jù)吉林銀行凱旋支行申請(qǐng)，對(duì)孫家屯糧庫(kù)強(qiáng)制執(zhí)行，查封案涉房產(chǎn)。孫家屯糧庫(kù)以案外人的身份向長(zhǎng)春中院院提出書面異議，長(zhǎng)春中院裁定駁回其執(zhí)行異議。孟憲有不服，向長(zhǎng)春中院提起訴訟。
4. 長(zhǎng)春中院一審認(rèn)為，案外人孟憲有在長(zhǎng)達(dá)十年的時(shí)間內(nèi)始終未辦理過(guò)戶，怠于履行權(quán)利，存在過(guò)錯(cuò)，判決駁回其訴訟請(qǐng)求。孟憲有不服，上訴至吉林高院。
5. 吉林高院二審判決駁回案外人孟憲有的訴訟請(qǐng)求，孟憲有向最高法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>
6. 2018年12月20日，最高法院判決駁回案外人孟憲有再審申請(qǐng)。
裁判要點(diǎn)及思路
本案中，最高法院在認(rèn)定案外人孟憲有是否對(duì)案涉房屋未辦理過(guò)戶存在過(guò)錯(cuò)時(shí)，裁判思路如下：
1. 《執(zhí)行異議和復(fù)議》第二十八條明確規(guī)定，買受人排除執(zhí)行必須滿足“非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。”這一條件。
2. 根據(jù)誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的一般證據(jù)規(guī)則，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明。當(dāng)事人未能提供證據(jù)或證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。
3. 本案中，自2005年至案涉房屋被查封的十余年時(shí)間，沒(méi)有證據(jù)證明此間案涉房屋存在權(quán)利負(fù)擔(dān)，孟憲有可以督促孫家屯糧庫(kù)或者吉糧集團(tuán)協(xié)助辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)，亦可通過(guò)訴訟等方式予以救濟(jì)。案外人孟憲有不能提供證據(jù)證明案涉房屋未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記系非因其自身的原因，據(jù)此，認(rèn)定孟憲有存在怠于行使權(quán)利的情形。
4. 綜上，孟憲有對(duì)案涉房屋未辦理過(guò)戶登記存在過(guò)錯(cuò)，對(duì)于訴爭(zhēng)房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。因此，駁回其再審申請(qǐng)。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)
北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書系的選題和寫作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。
《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條中“買受人自身原因”主要包括對(duì)他人權(quán)利障礙、政策限制的忽略以及消極不行使登記權(quán)利三種情形：
1. 買受人對(duì)他人權(quán)利障礙的忽略。一般情況下，如購(gòu)房人購(gòu)買的是已經(jīng)設(shè)定抵押的房屋，則購(gòu)房人對(duì)房屋未能辦理過(guò)戶登記存在過(guò)錯(cuò)。最高人民法院多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，買受人在購(gòu)買前房屋已設(shè)立有其他人的抵押權(quán)登記，則買受人購(gòu)買房屋沒(méi)有履行合理的注意義務(wù)，忽略了他人權(quán)利障礙，導(dǎo)致所購(gòu)房屋因存在他人抵押權(quán)而無(wú)法辦理過(guò)戶登記，故買受人存在過(guò)錯(cuò)，無(wú)權(quán)基于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定排除執(zhí)行。
2. 買受人對(duì)政策限制的忽略。對(duì)于這一問(wèn)題，最高法院的裁判觀點(diǎn)較為統(tǒng)一。最高法院認(rèn)為，只有有可能取得所有權(quán)的主體，才有享有物權(quán)期待權(quán)的必要。但處于限購(gòu)政策中的房屋買受人，無(wú)法請(qǐng)求出賣人為其辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記，因此不可能取得所有權(quán)，也就不可能成為物權(quán)期待權(quán)的主體。如果買受人在購(gòu)買房屋前，房屋所在地區(qū)已有相關(guān)限購(gòu)政策的，買受人對(duì)于房屋限購(gòu)政策內(nèi)容應(yīng)是明知的。如果買受人不符合限購(gòu)政策的條件，買受人對(duì)于案涉房屋因限購(gòu)措施而無(wú)法辦理過(guò)戶登記也是明知的，因此應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)不能辦理房屋過(guò)戶登記而產(chǎn)生的不利后果。在部分案件中，最高法院有觀點(diǎn)認(rèn)為，在違背限購(gòu)政策的情況下，即使買受人滿足購(gòu)房消費(fèi)者條件，亦無(wú)權(quán)排除執(zhí)行。
3. 買受人消極不行使權(quán)利。例如，在部分案件中，最高法院認(rèn)為，購(gòu)房人未及時(shí)辦理權(quán)屬變更登記無(wú)合理原因的，無(wú)權(quán)基于無(wú)過(guò)錯(cuò)買受人身份排除執(zhí)行。在房屋不存在辦理權(quán)屬變更登記不能的情形時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)對(duì)其未及時(shí)辦理過(guò)戶登記的原因進(jìn)行合理說(shuō)明。如果購(gòu)房人不能證明其在合理期間內(nèi)向房產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理房屋的過(guò)戶登記或要求房屋出賣人辦理案涉房屋的過(guò)戶登記，亦未進(jìn)行合理說(shuō)明，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利法律后果。為有效避免這一風(fēng)險(xiǎn)，本所律師建議：
（1）在房屋不存在不能辦理過(guò)戶登記的客觀情形時(shí)，買受人應(yīng)通過(guò)提起訴訟或者書面發(fā)函催告等形式，要求出賣人協(xié)助辦理過(guò)戶登記手續(xù)，及時(shí)行使“登記”的權(quán)利，并注意留存相關(guān)訴訟、發(fā)函文件，避免未來(lái)進(jìn)入訴訟程序被法院認(rèn)定怠于履行權(quán)利，從而敗訴的法律風(fēng)險(xiǎn)。
（2）如果房屋存在不能辦理過(guò)戶登記的客觀情形時(shí)，買受人應(yīng)注意保存相關(guān)證據(jù)。例如，因政府行為導(dǎo)致不能辦理過(guò)戶，應(yīng)注意保存相關(guān)行政行為的證據(jù)；因出賣人涉訴所購(gòu)房屋被法院查封，應(yīng)注意保存法院保全、執(zhí)行的文書等。
（3）如果房屋買賣合同明確約定買受人應(yīng)按期履行一定義務(wù)的，買受人應(yīng)依據(jù)合同約定積極履行義務(wù)。例如，買受人購(gòu)買二手按揭期房時(shí)，未能及時(shí)一次性付清房款并及時(shí)辦理交房和一手產(chǎn)權(quán)證，則對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)存在不合理的遲延，未來(lái)存在被認(rèn)定為對(duì)房屋未能辦理過(guò)戶登記手續(xù)有過(guò)錯(cuò)的法律風(fēng)險(xiǎn)。
4. 特殊情況下，即使購(gòu)買房屋上存在他人權(quán)利障礙，購(gòu)房人對(duì)房屋未能辦理過(guò)戶登記也不存在過(guò)錯(cuò)。例如：
（1）在開(kāi)發(fā)商取得商品房預(yù)售許可的情況下，最高法院有觀點(diǎn)認(rèn)為，消費(fèi)者買房人基于對(duì)開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售許可而進(jìn)行房屋銷售的合理信賴，所簽商品房預(yù)售合同可以認(rèn)定為有效，且考慮普通消費(fèi)者買房人不能便捷查詢商品房抵押登記，不能當(dāng)然推定消費(fèi)者不能辦理過(guò)戶登記是因?yàn)槠浜炗喓贤拔幢M到審慎的注意義務(wù)，其自身存在過(guò)錯(cuò)。
（2）在出賣人與買受人約定滌除抵押權(quán)條件的，最高法院有觀點(diǎn)認(rèn)為，買受人基于約定產(chǎn)生出賣人在滿足一定條件時(shí)（如經(jīng)過(guò)一定期間或者代為清償債務(wù)），出賣人、抵押權(quán)人將會(huì)配合其辦理過(guò)戶登記的合理信賴，作為買受人，對(duì)這一問(wèn)題已經(jīng)盡到充分的注意義務(wù)。即使未來(lái)因該房屋之上存在抵押未能過(guò)戶，法院也應(yīng)認(rèn)定買受人不存在過(guò)錯(cuò)。
（我國(guó)并不是判例法國(guó)家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）
相關(guān)法律規(guī)定
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》
第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。
法院判決
以下為最高人民法院在判決書“本院認(rèn)為”部分就此問(wèn)題發(fā)表的意見(jiàn)：
根據(jù)原審查明的事實(shí)，孟憲有與孫家屯糧庫(kù)于2005年12月28日簽訂《樺甸市孫家屯糧庫(kù)出售固定資產(chǎn)營(yíng)業(yè)室協(xié)議》，孟憲有原審提交證據(jù)證明其已向?qū)O家屯糧庫(kù)交付房款，且已實(shí)際占有使用多年。本院認(rèn)為，孟憲有依據(jù)合同約定享有民事權(quán)益。孟憲有主張，雙方簽訂協(xié)議后，2005年至2008年間孫家屯糧庫(kù)改制，無(wú)人具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作，無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記；2013年，因政府對(duì)含案涉房屋在內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行棚戶區(qū)改造，停止為拆遷房屋辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，故案涉房屋未能辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。本院認(rèn)為，即使存在上述情況，在2009年至2012年間，孫家屯糧庫(kù)被吉糧集團(tuán)收購(gòu)，沒(méi)有證據(jù)證明此間案涉房屋存在權(quán)利負(fù)擔(dān)，孟憲有可以督促孫家屯糧庫(kù)或者吉糧集團(tuán)協(xié)助辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)。自2005年至案涉房屋被查封，十余年時(shí)間，孟憲有亦可通過(guò)訴訟等方式予以救濟(jì)。據(jù)此，原審認(rèn)定孟憲有存在怠于行使權(quán)利的情形，基本符合本案實(shí)際。孟憲有提出的再審申請(qǐng)不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條第四項(xiàng)規(guī)定的情形，對(duì)其提出的主張，不予支持。
案件來(lái)源
《孟憲有、吉林銀行股份有限公司長(zhǎng)春凱旋支行再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申5920號(hào)】
延伸閱讀
在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，云亭律師總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：
1. 如果購(gòu)房人不能證明其在合理期間內(nèi)向房產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理房屋的過(guò)戶登記或要求房屋出賣人辦理案涉房屋的過(guò)戶登記，亦未進(jìn)行合理說(shuō)明，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利法律后果。
案例1：《丁波與綏陽(yáng)縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案再審民事裁定書》【（2019）最高法民申2416號(hào)】
最高法院認(rèn)為，依照丁波與聚源房開(kāi)公司簽訂的《商品房買賣合同》第二十二條約定，在聚源房開(kāi)公司未能按照合同約定辦理預(yù)告登記的情況下，丁波可以單方辦理預(yù)告登記。本案中，案涉房屋并未辦理預(yù)告登記，丁波亦未合理說(shuō)明未辦理預(yù)告登記不是出于其自身原因。舉輕以明重，丁波在2015年12月8日至2017年聚源房開(kāi)公司將案涉房屋辦理過(guò)戶登記的這一段時(shí)間內(nèi)，丁波更應(yīng)積極地向聚源房開(kāi)公司或房屋登記機(jī)關(guān)要求辦理過(guò)戶登記，現(xiàn)丁波并未舉示證據(jù)證明其在上述期間內(nèi)向房產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理案涉房屋的過(guò)戶登記或要求聚源房開(kāi)公司辦理案涉房屋的過(guò)戶登記，亦未進(jìn)行合理說(shuō)明，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利法律后果。
2. 如購(gòu)房人購(gòu)買的是已經(jīng)設(shè)定抵押的房屋，購(gòu)房人對(duì)房屋未能辦理過(guò)戶登記存在過(guò)錯(cuò)。
案例2：《貴州貴遠(yuǎn)信貿(mào)易有限公司與中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司貴州省分公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案二審民事判決書》【（2019）最高法民終479號(hào)】
最高法院認(rèn)為，本案中，貴遠(yuǎn)信公司購(gòu)買案涉房屋未辦理過(guò)戶登記，原因在于其購(gòu)買前，該房屋已設(shè)立有其他人的抵押權(quán)登記。貴遠(yuǎn)信公司購(gòu)買案涉房屋沒(méi)有履行合理的注意義務(wù)，忽略了他人權(quán)利障礙，導(dǎo)致所購(gòu)房屋因存在他人抵押權(quán)而無(wú)法辦理過(guò)戶登記，故未辦理過(guò)戶登記是因買受人貴遠(yuǎn)信公司自身的原因。
3. 考慮普通消費(fèi)者買房人不能便捷查詢商品房抵押登記，不能當(dāng)然推定消費(fèi)者不能辦理過(guò)戶登記是因?yàn)槠浜炗喓贤拔幢M到審慎的注意義務(wù)，其自身存在過(guò)錯(cuò)。
案例3：《林衛(wèi)明、姚仲毅申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2019）最高法民申2999號(hào)】
最高法院認(rèn)為，本院認(rèn)為，在開(kāi)發(fā)商取得商品房預(yù)售許可的情況下，消費(fèi)者買房人基于對(duì)開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售許可而進(jìn)行房屋銷售的合理信賴，所簽商品房預(yù)售合同可以認(rèn)定為有效，且考慮普通消費(fèi)者買房人不能便捷查詢商品房抵押登記，不能當(dāng)然推定消費(fèi)者不能辦理過(guò)戶登記是因?yàn)槠浜炗喓贤拔幢M到審慎的注意義務(wù)，其自身存在過(guò)錯(cuò)。
4. 雖然房屋上存在抵押，但買受人與出賣人之間約定滌除抵押權(quán)事宜的，視為買受人對(duì)抵押權(quán)可滌除產(chǎn)生合理信賴，買受人對(duì)房屋未能過(guò)戶登記不具有過(guò)錯(cuò)。
案例4：《朱靜巖、劉百茹申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申2575號(hào)】
最高法院認(rèn)為，根據(jù)原審查明的事實(shí)，劉百茹與徐成海簽訂房屋買賣合同時(shí),案涉房屋雖處于吉林省吉林市高新區(qū)人民法院查封中,但同年即被該院解封。而案涉房屋雖然因銀行貸款而設(shè)定了抵押權(quán),無(wú)法進(jìn)行正常的更名過(guò)戶手續(xù)，但劉百茹與徐成海簽訂的補(bǔ)充協(xié)議約定徐成海協(xié)助劉百茹辦理貸款轉(zhuǎn)貸手續(xù)，將房屋貸款轉(zhuǎn)到劉百茹、劉某、徐成海名下。在案涉房屋抵押權(quán)未滌除的情況下,因朱靜巖與徐成海之間的租賃合同訴訟糾紛，案涉房屋于2011年、2012年被法院查封,且此后分別于2013年、2014年被續(xù)封。原審基于上述事實(shí)，認(rèn)定劉百茹對(duì)于案涉房屋無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記不存在過(guò)錯(cuò)，亦不缺乏證據(jù)證明，適用法律亦無(wú)不當(dāng)。
5. 房屋出賣人認(rèn)可房屋未過(guò)戶系其不配合所致，在無(wú)證據(jù)證明房屋出賣人與買受人之間存在惡意串通、虛假訴訟等損害申請(qǐng)執(zhí)行人利益情形的，認(rèn)定買受人對(duì)房屋未能過(guò)戶無(wú)過(guò)錯(cuò)。
案例5：《李振宇與白雪松申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案再審民事裁定書》【（2019）最高法民申2450號(hào)】
最高法院認(rèn)為，白雪松為證明其對(duì)案涉房產(chǎn)占有以及未辦理過(guò)戶登記原因的情況，舉示了其將案涉房產(chǎn)出租給案外人的四份租賃協(xié)議、租金收條以及《包頭市二手房交易結(jié)算資金監(jiān)管規(guī)定》等證據(jù)材料；房屋出賣人周海也認(rèn)可房屋未過(guò)戶系周海不配合過(guò)戶所致；目前亦無(wú)證據(jù)證明周海與白雪松存在惡意串通、虛假訴訟等損害李振宇債權(quán)的情形。同時(shí)，李振宇未舉示足以推翻白雪松證據(jù)的反駁證據(jù)。一、二審判決綜合雙方當(dāng)事人的舉證、庭審情況，認(rèn)定白雪松就案涉房產(chǎn)享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，不違反民事訴訟優(yōu)勢(shì)證據(jù)原則，并無(wú)明顯不當(dāng)。
6. 在房屋可以辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)的情況下，房屋買受人一直未辦理網(wǎng)簽備案系怠于行使權(quán)利，應(yīng)認(rèn)定為因自身原因未辦理過(guò)戶登記。
案例6：《張鴻濤、趙平生再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2019）最高法民申3678號(hào)】
最高法院認(rèn)為，關(guān)于非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記?！百I受人自身原因”主要包括對(duì)他人權(quán)利障礙、政策限制的忽略以及消極不行使登記權(quán)利等。根據(jù)已查明的事實(shí)，至一審法院查封案涉房屋之前，案涉小區(qū)可以辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)，張鴻濤簽訂購(gòu)房合同時(shí)間為2015年11月4日，案涉房屋被查封時(shí)間為2016年6月21日，張鴻濤在此期間一直未辦理網(wǎng)簽備案，系怠于行使權(quán)利，應(yīng)認(rèn)定為系自身原因未辦理過(guò)戶登記。
7. 買受人在購(gòu)買房屋時(shí)即知曉房屋處于查封狀態(tài)或者買受人從未主張辦理權(quán)屬過(guò)戶登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)定為買受人對(duì)所購(gòu)房屋不能辦理過(guò)戶存在過(guò)錯(cuò)。
案例7：《程從興、福建省建新建筑公司再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2019）最高法民申4321號(hào)】
最高法院認(rèn)為，據(jù)原審查明事實(shí)可知，案涉房產(chǎn)自2003年7月1日已被一審法院查封，2011年11月10日福州市房地產(chǎn)交易登記中心向一審法院的函告內(nèi)容亦表明該房產(chǎn)在登記系統(tǒng)中自始處于查封狀態(tài)。程從興與和平公司系于2011年4月22日簽訂《商品房買賣合同》，作為理性房屋買受人，購(gòu)房時(shí)理應(yīng)向福州市房地產(chǎn)交易登記中心詢證確認(rèn)所購(gòu)房屋情況，而其在再審申請(qǐng)書中亦陳述福州市房地產(chǎn)交易登記中心在房產(chǎn)檔案中記載案涉房產(chǎn)處于查封狀態(tài)，表明程從興在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)對(duì)于案涉房產(chǎn)的登記狀態(tài)系為明知或應(yīng)知。同時(shí)，雙方在《商品房買賣合同》中對(duì)案涉房產(chǎn)逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任等內(nèi)容并未進(jìn)行約定,既有違常理亦可從旁印證程從興對(duì)案涉房產(chǎn)權(quán)屬登記可能存在困難有所預(yù)期。現(xiàn)并無(wú)證據(jù)表明程從興曾主張辦理權(quán)屬過(guò)戶登記手續(xù)，故原審法院認(rèn)為即便如程從興所述，其簽訂合同時(shí)案涉房產(chǎn)并非為查封狀態(tài)，亦存在怠于行使自身權(quán)利，未及時(shí)辦理過(guò)戶登記之情形
8. 在簽訂房屋買賣合同前，房屋所在地即存在限購(gòu)政策的，應(yīng)認(rèn)定為買受人對(duì)于房屋因限購(gòu)措施而無(wú)法辦理過(guò)戶登記明知，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)不能辦理房屋過(guò)戶登記而產(chǎn)生的不利后果。
案例8：《魏琳、青島海宜林投資控股有限公司二審民事判決書》【(2017)最高法民終354號(hào)】
最高法院認(rèn)為，山東省青島市于2011年1月31日出臺(tái)限購(gòu)措施，案涉《青島市商品房買賣合同》簽訂于2011年12月26日。魏琳二審主張因中海盛明置業(yè)無(wú)故拖延導(dǎo)致未辦理案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記，但并未提供相應(yīng)證據(jù)證明。雖然魏琳本人名下并未有商品房登記信息，但根據(jù)魏琳在前述執(zhí)行異議案件中提供的情況說(shuō)明，其對(duì)于房屋限購(gòu)政策內(nèi)容是明知的，對(duì)于案涉房屋因限購(gòu)措施而無(wú)法辦理過(guò)戶登記也是明知的，因此應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)不能辦理房屋過(guò)戶登記而產(chǎn)生的不利后果。因此，魏琳對(duì)案涉房屋并不享有所有權(quán)，也不享有能夠排除執(zhí)行的其他實(shí)體權(quán)益。
9. 買受人購(gòu)買房屋后，長(zhǎng)期未申請(qǐng)辦理過(guò)戶登記、未向法院主張房屋權(quán)利。如買受人不能舉證證明存在不能過(guò)戶的客觀情形，應(yīng)認(rèn)定買受人存在過(guò)錯(cuò)。
案例9：《秦皇島銀行股份有限公司、蘭州倚能電力（集團(tuán)）有限公司案外人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2017）最高法民申848號(hào)】
最高法院認(rèn)為，本案中,在秦皇島銀行表示于1998年清理材料過(guò)程中發(fā)現(xiàn)涉案房產(chǎn)至2013年其就涉案房產(chǎn)提起訴訟主張權(quán)利前后長(zhǎng)達(dá)十幾年的期間內(nèi)，秦皇島銀行既未申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，亦未向人民法院主張過(guò)涉案房產(chǎn)權(quán)利，且在為何始終沒(méi)有辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的問(wèn)題上，秦皇島銀行僅表述是因珠海四維公司名下房屋處于涉訴狀態(tài)所致，并未提供有效證據(jù)予以證實(shí)，故不足以認(rèn)定秦皇島銀行對(duì)未辦理涉案房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)無(wú)過(guò)錯(cuò)。
10. 買受人未及時(shí)催告出賣人辦理過(guò)戶登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)定買受人怠于行使權(quán)利，對(duì)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記辦理存在過(guò)錯(cuò)，無(wú)權(quán)排除執(zhí)行。
案例10：《張春梅、魏丹再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2019）最高法民申4287號(hào)】
最高法院認(rèn)為，根據(jù)本案查明的事實(shí)，張春梅、魏丹系于一年后即2012年6月15日，才向鑫順?lè)慨a(chǎn)公司出具自書催告辦證函要求辦理過(guò)戶登記手續(xù)，二人對(duì)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的辦理怠于行使權(quán)利，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條第四項(xiàng)規(guī)定的非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記的情形，二審法院認(rèn)定張春梅、魏丹就案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，并無(wú)不當(dāng)，本院予以支持。
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原標(biāo)題： 最高法院:購(gòu)房多年,買受人長(zhǎng)期未辦過(guò)戶能否排除執(zhí)行?|保全與執(zhí)行
