作者：爾青

來源：阿信往事

小曹：

上封信里只說了121號文出臺的直接原因，我上次留了個尾巴，那就今天來說吧。

要理解當時出臺的全部背景，就得先看看121號文當時的全部規(guī)定。121號文當時限制的可不止是房地產商432融資（這里的432其實還沒有2，單為了表述方便，就統(tǒng)稱432了）這一條，還包括：

1，建筑施工企業(yè)發(fā)放流動資金貸款，不能用于給房地產商墊資，這個就不用多說了，施工方融資最終用于房地產墊資，這不還是變相給房地產融資了嗎；

2，不準給房地產商發(fā)放流動資金貸款，靠，上一封都寫完了，我怎么忘了這條讓諸位感覺到肛裂之痛的政策了，發(fā)放流動資金貸款，變相發(fā)的還是土地款的融資啊，不杜絕流貸，就杜絕不了房地產商流動資金貸款的錢去買政府的地的弊端；

3，嚴格個人住房按揭貸款，個人買房的貸款，所買的房屋必須是已經竣工驗收的房屋，而且貸款比例不得超過60%，這一方面也就限制了房地產商從購房者手里提前套現(xiàn)的可能，你必須竣工才能銷售，省的你爛尾，最后坑的都是我治下的百姓。

你看，政府是從前到后，從左到右，對房地產融資進行了一次釜底抽薪式的限制。我把柴火給你抽了，我看你還怎么燒？

這些限制就不只是針對“周正毅事件”的了，而是全方位針對房地產商融資，所以，這一棍子其實是憋了很久，一直舉著，但是沒忍心拍下來，直到被周正毅狠狠刺激了一下，這才一咬牙一跺腳狠狠地打了下來。但是周正毅事件和121號文的關系，正如 2003年9月王連洲在一次會議上所言，周正毅事件與國家出臺降低房地產風險的121號文件有直接關系。

可是，還有個問題要明白，那就是政府舉著棍子要打房地產商并不是為了而打，不是說我看你不爽，就要打你一下，而是當時深感房地產熱可能給中國造成再一次的宏觀調控失調。自改革開放以來，中國有過好幾次固定資產投資熱潮，比如85年基建熱潮，89年基建熱潮，93年海南房地產熱等，每一次熱潮都導致宏觀調控一定程度的失調，后果就是通貨膨脹，物價飛漲，所以，每次出現(xiàn)這種熱潮，政府都特別謹慎，經濟要熱，但不能過熱，經濟要發(fā)展，但宏觀調控不能失調，因為投資過熱導致經濟危機是絕對不允許出現(xiàn)的局面。所以，對于03年的房地產熱，政府也一直在思考，在觀望，在考慮對策。

對于03年房地產熱，大家總結的原因很多，比如有人說是非典之后抑郁的需求爆發(fā)了，有人說是正常的經濟周期，有人說是溫州炒房團的原因，總之吧，03年房價暴漲是不爭的事實，于是就誕生了一個“房地產泡沫論”，要求降低房地產發(fā)展速度。當然了，有“泡沫論”，就有“非泡沫論”，“非泡沫論”認為這是城市化過程中的必然現(xiàn)象，是人民生活水平上升的一個表現(xiàn)，你搞城市化改革，就不能壓抑人民的購房需求。兩派還正爭論不休，“周正毅事件”爆發(fā)了。本來想再觀望一下，但現(xiàn)在沒辦法了，決不能有第二個“周正毅事件”，周正毅5月27日被捕，中國人民銀行6月5日就頒布121號文，就此開啟了房地產432融資條件以及禁止發(fā)放房地產流動資金貸款的源頭。

121號文的影響就不說了，你想，房地產這么一個資金密集型行業(yè)忽然遭遇釜底抽薪式融資困境，任志強就說了，如果真這樣，由于資金鏈的問題，大量的爛尾工程將出現(xiàn)。這個文件關鍵是影響了整個房地產行業(yè)的信心，大家正干的起勁呢，忽然沒了風向標，原來是想日進斗金，現(xiàn)在忽然感覺身家性命可能不保，乖乖，最后黃粱一夢啊。

又一次，為了穩(wěn)定軍心，在8月12日，離121號文僅僅過去了3個月，國務院又發(fā)布了一個18號文，全文名稱是《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，對房地產行業(yè)予以肯定，相當于給房地產行業(yè)吃了一顆定心丸吧。大家懸著的心終于可以放下來了，我自己體會哈，那感覺可能就像一個囚犯，忽然聽到自己不用判死刑只判個無期徒刑的感覺——還可以繼續(xù)活下去。

121號文之后，房地產行業(yè)因為有了自有資本金這一門檻的限制，已經入場的人算是占上坑了，沒有入場的也被沒機會再入局，或者應該說再無入場機會了，像萬通六君子白手起家的傳奇也不可能再次上演，因為在2003年之前的規(guī)則下，沒有資本金的門檻，允許你沒有資本金就入場，就看你怎么玩兒了，但在2003年之后，你必須有資本金才能入場，就這一個門檻，不知道就把多少人攔在了門外。其實，我也一直有個地產夢，只恨啊，腿太短！

121號文之后，銀行融資的口子縮小了，可地產企業(yè)的融資需求沒有降低，不僅沒有降低，反而變得更加迫切，于是，信托公司這時候趁機狠狠撈了一筆。

是的，121號文雖然要求必須滿足432之后才可以發(fā)放開發(fā)貸，但他限制的對象僅為“中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部，各國有獨資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行”，通篇沒有“信托”的字眼，那……呵呵，既然你沒說，那我就是可以做嘍？嗯~哼~，嘻嘻嘻嘻……

當時房地產融資的模式也是百花齊放，比如, 銀行要求開發(fā)商自有資金達到30 % 以上,但一些資金不夠的開發(fā)商便用土地抵押或股權質押的方式獲得信托資金; 再如，銀行向房地產商發(fā)放開發(fā)貸款時, 要求開發(fā)項目備齊四證, 發(fā)放個人住房貸款時要求住房主體結構封頂, 達不到要求的開發(fā)商便通過資金信托獲取過橋貸款, 封頂之后, 信托計劃結束,開發(fā)商再去銀行貸款。121號文說：“房地產信托，我要讓你火起來！”

可是好景不長，也就做了不到一年吧，信托房地產融資也陷入了432的泥潭。2004年6月24日，銀監(jiān)會頒布46號文，全名為《關于進一步加強信托投資公司監(jiān)管的通知》，核心要求是信托公司也要遵守121號文的規(guī)定，必須滿足432條件之后才能給房地產企業(yè)發(fā)放貸款。這個文出臺后，432在信托業(yè)開啟大殺四方模式，從當時的一則新聞報道可見一二：“前不久, 中泰信托中止了一個2 億元的房產信托項目, 并向投資者解釋說, 發(fā)行中止的原因在于監(jiān)管層的政策變化。所謂的政策變化即指7 月初銀監(jiān)會頒發(fā)的《關于進一步加強信托投資公司監(jiān)管的通知》(業(yè)內通稱“46 號文”)?！蔽夜烙嬍清X募集完了，還沒放款，然后被叫停。這種情況我沒遇到過，我遇到的情況一般都是項目還沒搶過來，這項目就被搶走了。

需要說明一點的是，銀監(jiān)在2010年之前一直要求的只是4和3，對于2的規(guī)定，最早是在2009年3月25日，銀監(jiān)會發(fā)布的《關于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關問題的通知》才出現(xiàn)，也可以說，432的完整概念是從2009年3月25日這一天才開始的。

所以，從2004年6月24日一直到我寫稿的這一天，14年啊，沒一天不在432的痛苦之中度過：其頭如炸，其腸如斷，其心如割，其膚如剝，其肛如裂。

2018年4月22日

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原標題： 信托往事：房地產432的由來（二）