靜水深漩 作者：守望者
來(lái)源：靜水深漩（ID：zealsaint111）
核心觀點(diǎn)：
購(gòu)物娛樂(lè)方面西安正在逐漸成為西北各省的中心。
醫(yī)療康養(yǎng)方面西安較周邊省份具有明顯的比較優(yōu)勢(shì)，但體系建設(shè)不足可能會(huì)制約其進(jìn)一步發(fā)展。
一、評(píng)估邏輯
前三篇從教育，工作機(jī)會(huì)以及交通三個(gè)方面分析了西安較周邊城市的比較優(yōu)勢(shì)，這篇將從居住環(huán)境角度繼續(xù)分析西安較周邊城市的比較優(yōu)勢(shì)。
居住環(huán)境是個(gè)模糊且寬泛的話題，有人理解為自然環(huán)境，有人理解為人文環(huán)境，有人理解為娛樂(lè)氛圍，我傾向于從城市功能的角度評(píng)價(jià)居住環(huán)境。何為城市的功能呢？城市的功能體現(xiàn)在：為居民提供工作，教育，醫(yī)療及娛樂(lè)等需求，也就是我們常說(shuō)的衣食住行娛。城市向人群提供的功能的豐富程度決定了城市對(duì)人群的吸引力。下面是不同年齡階段人群需求粗分類表：
年齡層 | 城市功能需求 | 具體功能需求 | 產(chǎn)品體現(xiàn)（粗略列舉） |
年輕人 | 潮都市 | 潮生活 | 流行品牌-商品（如鞋子鞋首發(fā)，衣服等） 流行品牌-交互（西西弗書店，網(wǎng)紅餐廳等） 流行活動(dòng)-交互（密室逃脫，電競(jìng)館等） |
成家立業(yè)（結(jié)婚-退休） | 便利城市 | 生活和品質(zhì)需求 | 日常購(gòu)物需求 品質(zhì)生活（更好的購(gòu)物環(huán)境，交互空間，娛樂(lè)空間，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所） 醫(yī)療（子女，父母） |
退休人口 | 康養(yǎng)城市 | 健康與興趣 | 醫(yī)療與保健 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所（運(yùn)動(dòng)公園） 興趣交互 |
備注：因?yàn)槠脑颍挲g層分層較粗，但不影響邏輯本身
從分類表上我們看到不同年齡的人群對(duì)城市功能的訴求點(diǎn)有不同的側(cè)重點(diǎn)，城市功能的優(yōu)劣在于對(duì)不同年齡人群需求的滿足程度?；谝陨险J(rèn)知，本篇對(duì)西安城市功能的評(píng)價(jià)將圍繞在娛樂(lè)和醫(yī)療兩個(gè)方向（教育，工作等功能札記的前三篇已討論過(guò)，不再重復(fù)）。運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所和綠化等放到本系列最后一篇討論，同時(shí)也是本系列的總結(jié)篇。
二、娛樂(lè)需求：
上表列示了不同年齡階段人群的生活需求，這些需求的存在是城市商業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力。商業(yè)的發(fā)展隨著消費(fèi)人群經(jīng)濟(jì)條件和興趣改變不斷升級(jí)，從最早的小賣部，到百貨商場(chǎng)，到Shopping Mall，到后來(lái)的Block，主導(dǎo)商業(yè)不斷進(jìn)化變革的是城市人群的消費(fèi)需求升級(jí)。隨著商業(yè)的進(jìn)化，具體的服務(wù)提供商由個(gè)體逐漸向大型運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變。
下圖是商業(yè)進(jìn)化簡(jiǎn)易圖：
類似西安這樣的核心二線或者說(shuō)1.5線城市商業(yè)的主要形式在過(guò)去幾年從百貨商場(chǎng)為主的結(jié)構(gòu)逐漸進(jìn)入了Shopping Mall為主要形式的結(jié)構(gòu)（老的百貨商場(chǎng)在逐漸的衰敗，徹底退出市場(chǎng)需要很長(zhǎng)一段時(shí)間），少量都市開(kāi)始出現(xiàn)以交互為主要內(nèi)容的Block（如，西安的大華1935等項(xiàng)目）。
Shopping Mall投資規(guī)模大，運(yùn)營(yíng)難度高，國(guó)內(nèi)以大的運(yùn)營(yíng)方為主，如：中糧（大悅城），華潤(rùn)（萬(wàn)象城），安石（大融城），萬(wàn)達(dá)（萬(wàn)達(dá)中心）等。Block與Shopping Mall類似，也是以大的運(yùn)營(yíng)方為主，但較Shopping Mall而言Block的運(yùn)營(yíng)難度更大，國(guó)內(nèi)這片做的好的運(yùn)營(yíng)方較Shopping Mall更少，知名Block運(yùn)營(yíng)商例如：太古里（北京三里屯運(yùn)營(yíng)商），瑞安地產(chǎn)（上海新天地運(yùn)營(yíng)商）等。Shopping Mall和Block擁有更強(qiáng)的場(chǎng)景呈現(xiàn)能力（特指，可營(yíng)造出更好的購(gòu)物環(huán)境，更多的主題活動(dòng)等）和招商能力（如，西西弗書店，Lady M，布哥東京等這類網(wǎng)紅品牌及交互性強(qiáng)的品牌）。
無(wú)論是Shopping Mall還是Block的大型運(yùn)營(yíng)商都具有相對(duì)嚴(yán)格的評(píng)估篩選體系（以商業(yè)地產(chǎn)為噱頭獲得土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的除外，該模式下開(kāi)發(fā)商的目的在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，商業(yè)部分是談判籌碼），該評(píng)估篩選體系決定大型運(yùn)營(yíng)商是否在一個(gè)城市投資商業(yè)以及在哪投資。
基于以上分析我們得到一個(gè)評(píng)估思路：考量目標(biāo)區(qū)域大型運(yùn)營(yíng)商開(kāi)店情況，即，選擇獲得大型運(yùn)營(yíng)商集中進(jìn)入的城市。
1.進(jìn)駐西安的部分大型運(yùn)營(yíng)商
商業(yè)體名稱 | 運(yùn)營(yíng)商 | 簡(jiǎn)介 |
西安SKP | 北京華聯(lián) | 2018.5開(kāi)業(yè)，北京華聯(lián)全國(guó)第二家SKP旗艦店，定位西北奢侈品購(gòu)物第一目的地。 20萬(wàn)平米體量（北京SKP面積為12萬(wàn)平米），1300個(gè)國(guó)際品牌，600多個(gè)首次進(jìn)入西安的品牌 |
西安大悅城 | 大悅城控股（更面前為中糧地產(chǎn)） | 2018年底開(kāi)業(yè)，15萬(wàn)平方米體量，定位千禧一代，精準(zhǔn)服務(wù)都市新貴及年輕超人群體。 重運(yùn)營(yíng)，主打街區(qū)，活動(dòng)和展出經(jīng)營(yíng)模式，比如，LINE FRIEND嘉年華，印象莫奈時(shí)光映跡藝術(shù)展等 未來(lái)將在西安開(kāi)設(shè)多個(gè)大悅城及引入大悅城春風(fēng)里系列 |
大融城 | 光大安石 | 2018.12開(kāi)業(yè)，定位80后新生代家庭，潮玩家。 10萬(wàn)平米體量，引入多家首次進(jìn)入西安的“明星主力店” |
熙地港 | 美國(guó)塔博曼/王府井百貨 | 2016年開(kāi)業(yè)，西安及西北區(qū)域性一站式購(gòu)物中心， 9萬(wàn)平米體量， |
砂之船奧特萊斯 | 砂之船集團(tuán) | 2017.9開(kāi)業(yè)，以西安為中心輻射周邊城市。 37萬(wàn)平方米體量，引入600多品牌。 砂之船奧特萊斯實(shí)際持有人為砂之船房托（新加坡上市），房托主要股東包含，徐榮燦（砂之船創(chuàng)始人），L Catterton Asia（2016 年由Catterton、LVMH 集團(tuán)、LVMH的控股股東Groupe Arnault共同投資組建，是全球最大的專注于消費(fèi)品的私募股權(quán)投資公司），平安不動(dòng)產(chǎn) |
西咸萬(wàn)象城 | 華潤(rùn)置業(yè) | 2017.4開(kāi)業(yè)，西部第一座萬(wàn)象城 23萬(wàn)平方米體量，定位西部做大商業(yè)體 后期將規(guī)劃并建設(shè)萬(wàn)象里 |
王府井奧特萊斯臨潼店 | 王府井 | 2016.8開(kāi)業(yè)，以西安為主要市場(chǎng) 8.5萬(wàn)平方米體量，200多個(gè)品牌 |
未來(lái)將進(jìn)入的部分運(yùn)營(yíng)商 | ||
小雁塔太古里 | 太古地產(chǎn) | 可能落地小雁塔片區(qū) |
宜家薈 | 宜家 | 預(yù)計(jì)2022年開(kāi)業(yè)，宜家巨型購(gòu)物中心 總建筑面積約40萬(wàn)平米 位于雁塔區(qū)灃經(jīng)一路以東，西豐路皂河生態(tài)公園以南，子午大道以西，西部大道以北。 |
備注：未列示傳統(tǒng)百貨店
只列示進(jìn)入的大型商家情況，本表不對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)價(jià)
大型商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐西安的時(shí)間主要在2017年下半年，在這之前在西安的運(yùn)營(yíng)商以傳統(tǒng)百貨業(yè)和萬(wàn)達(dá)模式的Shopping Mall為主（餐街+部分娛樂(lè)+百貨，交互，娛樂(lè)和主題活動(dòng)較少）。2018年，西安商業(yè)開(kāi)業(yè)體量為183萬(wàn)平方米，僅次于上海的195萬(wàn)平方米，位列全國(guó)第二。
2.2018年西安銷量突破10億的商業(yè)體
商場(chǎng) | 面積（平方米） | 2018（億） | 2017（億） | 增長(zhǎng)率 | 備注 |
賽格國(guó)際 | 250,000 | 70.86 | 58.20 | 21% | 截止2018年，全館742個(gè)品牌： 71個(gè)，銷售額全國(guó)第一； 232個(gè)，銷售額中國(guó)前十 382個(gè)，銷售額西部十省第一 |
開(kāi)元商城鐘樓店 | 103,000 | 24.1 | 24 | 0% | |
西安SKP | 240,000 | 24 | - | - | 2018年5月開(kāi)業(yè) |
熙地港CITY ON | 209,600 | 15 | 12.5 | 20% | |
中大國(guó)際高新店 | 90,000 | 12.7 | 10 | 27% | |
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)李家村 | 170,000 | 12.4 | 10 | 3% | |
陽(yáng)光天地 | 140,000 | 12 | 10 | 20% | |
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)大明宮 | 180,000 | 11.6 | 10.1 | 15% | |
砂之船奧特萊斯 | 370,000 | 11.4 | - | - | 2017.9.30開(kāi)業(yè) |
世紀(jì)金花高新 | 30,000 | 10.9 | 12 | -9% | |
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)高新 | 150,000 | 10.6 | - | 2017.11.18 | |
西咸萬(wàn)象城 | 236,000 | 10 | 7.15 | 40% | 2017.4.21開(kāi)業(yè) |
西市城 | 160,000 | 10 | 10 | 0% | |
金鷹高新店 | 30,000 | 10 | 10.5 | -5% |
從上表我們看到：
1)新開(kāi)商業(yè)體體量普遍較大，最小的為9萬(wàn)，如大融城，最大的為37萬(wàn)平米，如砂之船奧特拉斯。西安之前的商業(yè)體普遍規(guī)模較小，比如高新金花面積為3萬(wàn)平米。
2)大型運(yùn)營(yíng)商新開(kāi)商業(yè)體普遍定位較高，西安潮中心或西北中心。以80后新生家庭和城市潮人為主要客群(即，本文開(kāi)篇表格中的年輕人和成家立業(yè)兩個(gè)粗分群體）。
3)大的運(yùn)營(yíng)商開(kāi)設(shè)的商業(yè)體將大量外地潮品牌帶入西安，包含網(wǎng)紅品牌，輕奢品牌，隨著大的運(yùn)營(yíng)商的進(jìn)駐，一些一線城市才有的品牌陸續(xù)首次進(jìn)入西安市場(chǎng)。
4)老的商業(yè)體銷售額增速下滑，部分商業(yè)體出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，比如高新金花2018年增長(zhǎng)率為-9%。
5)新進(jìn)入商業(yè)體普遍開(kāi)業(yè)時(shí)間較為（2017年下半年-2018年）缺少完整的數(shù)據(jù)比較增長(zhǎng)率，但從當(dāng)年銷售數(shù)字看銷售規(guī)模整體高于本土原有商業(yè)體銷售規(guī)模，預(yù)計(jì)2019年銷售額和銷售增速都將大幅超過(guò)本地商業(yè)體（除賽格國(guó)際）。
6)大型運(yùn)營(yíng)商投資的新的商業(yè)體帶來(lái)了大量新的品牌和產(chǎn)品，并提供了更大的交互空間，對(duì)原有商業(yè)體產(chǎn)生較強(qiáng)的壓力。
7)2018年，全國(guó)商業(yè)體銷售前70強(qiáng)的排名門檻為10億元銷售額，西安新開(kāi)的商業(yè)體開(kāi)業(yè)時(shí)間較晚，預(yù)計(jì)2019年西安將有多家商業(yè)體出現(xiàn)在銷售排行榜上。賽格國(guó)際以70億的年銷售額位列全國(guó)商業(yè)體銷售排行榜第五名（第一名為北京SKP，銷售額為135億元）。
8)全國(guó)商業(yè)體前70強(qiáng)所在區(qū)域主要為，北京，上海，深圳，成都，杭州，廣州等一線和1.5線城市，西安周邊的省會(huì)城市未上榜（鄭州除外，5個(gè)商業(yè)體上榜，其中銷售規(guī)模最大的鄭州丹尼斯大衛(wèi)城以53億銷售額排列第10名）。
大型運(yùn)營(yíng)商陸續(xù)進(jìn)駐西安市場(chǎng)反映出對(duì)西安市場(chǎng)潛力的看好。大型運(yùn)營(yíng)商為西安帶來(lái)的先進(jìn)運(yùn)營(yíng)理念，極大的增強(qiáng)了西安在娛樂(lè)，休閑交互等方面的功能，最終增強(qiáng)了西安相對(duì)周邊的城市在娛樂(lè)，休閑及交互方面的比較優(yōu)勢(shì)。
三、醫(yī)療康養(yǎng)
醫(yī)療康養(yǎng)資源由大型綜合性醫(yī)院（一級(jí)，二級(jí)，三級(jí)）（每一級(jí)又區(qū)分了甲等和乙等），?？漆t(yī)院，中醫(yī)院，社區(qū)醫(yī)院，急救站，養(yǎng)老康養(yǎng)類醫(yī)院等共同構(gòu)成一個(gè)城市的醫(yī)療康養(yǎng)保障體系，考慮到篇幅等原因，我們不對(duì)整個(gè)體系進(jìn)行評(píng)級(jí)，只遵循大多數(shù)人的認(rèn)識(shí)邏輯考量平面上的凸起點(diǎn)—即，大型綜合性醫(yī)院數(shù)量及著名醫(yī)院數(shù)量（實(shí)際上，通過(guò)前期的觀察發(fā)現(xiàn)，除小病之外，大多數(shù)人一般會(huì)傾向于選擇該城市或該區(qū)域最好的綜合性醫(yī)院或?qū)？漆t(yī)院，這一現(xiàn)象是支持在醫(yī)療康養(yǎng)問(wèn)題上依舊采用平面凸起邏輯的關(guān)鍵。足夠的大醫(yī)院和知名醫(yī)院將對(duì)人流流入決策時(shí)產(chǎn)生影響）。
1.西安醫(yī)療資源全國(guó)排名
我國(guó)醫(yī)療資源的整體上看東強(qiáng)西弱，無(wú)論是東部還是西部醫(yī)療資源主要分布在省會(huì)城市。
根據(jù)復(fù)旦大學(xué)發(fā)布的2017年度全國(guó)醫(yī)院排行榜顯示，陜西上榜醫(yī)院一共5家，分別是，空軍軍醫(yī)大學(xué)西京醫(yī)院（5名），西安交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院第一附屬醫(yī)院（51名），空軍軍醫(yī)大學(xué)唐都醫(yī)院（73名），西安交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院第二附屬醫(yī)院（74名），空軍軍醫(yī)大學(xué)口腔醫(yī)院（94名）。西安醫(yī)療綜合實(shí)力全國(guó)排名為第九名，位于鄭州之后：
西安三甲醫(yī)院絕對(duì)數(shù)量全國(guó)排名第五，排名情況見(jiàn)下表：
西安綜合醫(yī)療實(shí)力排名和三甲醫(yī)院數(shù)量在全國(guó)前列，但西安執(zhí)業(yè)醫(yī)生數(shù)量和醫(yī)療機(jī)構(gòu)病床數(shù)量全國(guó)排名均為15名，體現(xiàn)出西安的醫(yī)院資源主要體現(xiàn)為大型醫(yī)院，醫(yī)院梯隊(duì)建設(shè)不足，考慮到西安市目前一千萬(wàn)的人口，西安人均床位數(shù)和人均醫(yī)生數(shù)相對(duì)較弱。
2.陜西省醫(yī)療資源分布
西安市在醫(yī)療資源上是陜西的中心也是西北的中心。西北30強(qiáng)醫(yī)院中有13席位于西安。西北30強(qiáng)名單如下：
數(shù)據(jù)來(lái)源：社科院醫(yī)院資源藍(lán)皮書
3.醫(yī)療資源建設(shè)規(guī)劃
根據(jù)西安市2015-2020年醫(yī)療機(jī)構(gòu)設(shè)施規(guī)劃，至2020年新增三級(jí)綜合醫(yī)院21所（目前為41所），新增二級(jí)綜合醫(yī)院27所。每個(gè)街道設(shè)立一所社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，對(duì)于人口超過(guò)10萬(wàn)的街道辦事處可設(shè)2所衛(wèi)生服務(wù)中心。
從建設(shè)規(guī)劃上看西安市近期醫(yī)院建設(shè)的主要方向是大型三甲醫(yī)院數(shù)量，從西安市醫(yī)院類招商引資的相關(guān)新聞上看也有這個(gè)趨勢(shì)。
從目前可獲得資料上顯示，西安的醫(yī)療資源在西北五省中處于優(yōu)勢(shì)地位，并且隨著西安三級(jí)綜合醫(yī)院數(shù)量的進(jìn)一步提升，將擴(kuò)大在群眾認(rèn)知中西安醫(yī)療資源優(yōu)勢(shì)的地位（人均醫(yī)生數(shù)和人均床位數(shù)較緊張，后期會(huì)面臨壓力）。
四、總結(jié)
西安在商業(yè)體市場(chǎng)相較于西北五省具有明顯的比較優(yōu)勢(shì)，醫(yī)療康養(yǎng)方面在西北五省也具備明顯的比較優(yōu)勢(shì)。
西安在這兩方面的優(yōu)勢(shì)在持續(xù)擴(kuò)大，尤其在商業(yè)體市場(chǎng)，大型運(yùn)營(yíng)商的不斷進(jìn)駐使得西安在商業(yè)體市場(chǎng)逐漸成為西北省份的中心，而相較于商業(yè)，醫(yī)療康養(yǎng)方面西安仍需不斷加強(qiáng)其多方位的醫(yī)療體系建設(shè)，否則人均醫(yī)生數(shù)和人均床位數(shù)將逐漸成為突出的問(wèn)題，成為人口流入的負(fù)面因素。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 西安住宅市場(chǎng)投資札記-4
