作者:  齊精智律師

陜西明樂律師事務(wù)所，仲裁員、北京大學法學院北大法寶學堂特約講師，公司股權(quán)、借貸擔保、房產(chǎn)土地、合同糾紛全國專業(yè)律師，微信號qijingzhi009。

 已經(jīng)出讓土地申請改變用途等土地使用條件的，各地在實際執(zhí)行中大多簡單粗暴，往往一律收回重新招拍掛出讓。這樣既不能發(fā)揮規(guī)劃和市場引導不同產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉(zhuǎn)換，也在一定程度上損害了土地使用權(quán)人的權(quán)益。齊精智律師提示土地供地出讓與土地出讓后改變建設(shè)用途是兩種不同的程序，法律未規(guī)定土地出讓后改變建設(shè)用途需要再履行招拍掛手續(xù)。

    本文不追淺陋，分析如下：

一、國家政府層面支持完善土地用途變更。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)要素市場化配置綜合改革試點總體方案的通知》國辦發(fā)〔2021〕51號

（六）鼓勵優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)方式。支持不同產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉(zhuǎn)換，完善土地用途變更、整合、置換等政策。探索增加混合產(chǎn)業(yè)用地供給。支持建立工業(yè)企業(yè)產(chǎn)出效益評價機制，加強土地精細化管理和節(jié)約集約利用。

二、法律規(guī)定出讓土地申請改變用途可以重新簽訂協(xié)議并補繳土地出讓金，而非重新招拍掛。

國土資源部2006年5月31日以國土資發(fā)〔2006〕114號發(fā)布的《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》（試行）8出讓土地改變用途等土地使用條件的處理:

出讓土地申請改變用途等土地使用條件，經(jīng)出讓方和規(guī)劃管理部門同意，原土地使用權(quán)人可以與市、縣國土資源管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》或重新簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金，但《國有土地使用權(quán)出讓合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。原土地使用權(quán)人應(yīng)當按照國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同約定，及時補繳土地使用權(quán)出讓金額，并按規(guī)定辦理土地登記。

調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當根據(jù)批準改變用途等土地使用條件時的土地市場價格水平，按下式確定：

應(yīng)當補繳的土地出讓金額=批準改變時的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格-批準改變時原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格

四、土地供地出讓與土地出讓后改變建設(shè)用途是兩種不同的程序，法律未規(guī)定土地出讓后改變建設(shè)用途需要再履行招拍掛手續(xù)。

 江西高院：（2016）贛行終1號行政判決：土地供地出讓與土地出讓后改變建設(shè)用途是兩種不同的程序?！墩袠伺馁u掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第四條及《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》第4.3條“均規(guī)定的是政府對其已收儲土地進行出讓的程序，而非土地使用者取得土地之后辦理變更登記的程序”。

齊精智律師提示需要核查簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》是否載明“在出讓期限內(nèi)，如需改變本合同規(guī)定的土地用途應(yīng)當取得甲方和城市規(guī)劃行政主管部門批準，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金并辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，換發(fā)土地使用權(quán)證書?！?/p>

五

 一、《大連市城市更新管理暫行辦法》第十六條：在符合規(guī)劃且不改變用地主體條件下，更新項目發(fā)展國家及大連市支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，由項目所在轄區(qū)相關(guān)行業(yè)主管部門提供證明文件，可享受按原用途、原權(quán)利類型使用土地的過渡期政策。過渡期以5年為限，5年期滿或轉(zhuǎn)讓需辦理用地手續(xù)的，可按新用途、新權(quán)利類型，以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。

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