作者：鄭宏宇、王懷志

來源：投融資與訴訟（ID：trzlaw）

數(shù)日前整理發(fā)布了一起典型案例，裁判理由是：依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定，因案涉房屋并未辦理所有權(quán)過戶登記，當(dāng)事人雖已全額繳納購房款，但其僅享有依據(jù)《商品房買賣合同》要求開發(fā)公司履行相關(guān)合同義務(wù)的請求權(quán)，尚不享有該房屋所有權(quán)，故一審法院未予支持當(dāng)事人確認(rèn)對案涉房產(chǎn)享有所有權(quán)的訴訟請求，并無不妥。

相關(guān)案例：已支付全部購房款但未過戶登記，請求法院確認(rèn)享有房屋所有權(quán)，不予支持

上述案例在公眾號發(fā)出后，正好德恒廣州辦公室的同事也在辦理類似案件，就向我們提供了一份結(jié)論看似 “相反” 的最高院再審案例，筆者學(xué)習(xí)后認(rèn)為該案例非常值得借鑒研究，有助于更加全面深入的理解《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條的適用，在此整理后發(fā)出來共同學(xué)習(xí)研究。

▲最高人民法院(2018)最高法民申5072號 江蘇省華建建設(shè)股份有限公司、江蘇省華建建設(shè)股份有限公司惠州分公司再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書。

2012年8月23日，吳振堂（買方）與第三人麥雅公司（賣方）簽訂《麥雅雙城名苑（推廣名：雙城國際）房屋<認(rèn)購書>北區(qū)》，購買405號房屋，總價款706738元，約定該房款付清同時簽訂《廣東省商品房買賣合同》，在未簽署《廣東省商品房買賣合同》前，因不可抗力而致使該物業(yè)不能出售時，賣方應(yīng)退還定金給買方，本認(rèn)購書自動作廢等。

同月29日、30日，吳振堂分別付款共706738元給麥雅公司。麥雅公司分別出具了《收款收據(jù)》給吳振堂。

2012年11月1日，吳振堂與麥雅物業(yè)××公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《防火責(zé)任書》。同月2日，麥雅物業(yè)××公司出具“收到吳振堂405房2012年11月至2013年1月管理費、2012年10月至同年12月分?jǐn)傠娰M，合共567元”《收款收據(jù)》。

吳振堂在開庭中稱是用現(xiàn)金支付購房款，可以取銷訴訟請求中第三項請求，其在該小區(qū)購買了兩套房屋，其中一套房屋雖登記在其名下，但實為給兒子購買的，其在惠陽淡水也有房屋，并稱其于2012年11月1日對案涉房產(chǎn)實際收樓。 

2009年12月4日，麥雅公司領(lǐng)取了惠州市江北24號小區(qū)商住樓（××）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，并取得《商品房預(yù)售許可證》，有效期從2010年1月13日至2013年9月29日，并注明土地未抵押。案涉××未辦理竣工驗收手續(xù)。

另查明：華建公司、華建惠州分公司與麥雅公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案，惠州仲裁委員會于2014年5月20日作出裁決書，裁決：麥雅公司應(yīng)支付華建公司、華建公惠州分公司建設(shè)施工工程欠款48158998.73元以及利息等。2012年9月18日、2013年4月9日，原審法院作出(2012)惠中法立保字第19號、(2013)惠中法立保字第4號民事裁定，預(yù)查封麥雅公司位于惠州市××××雙城名苑的65套房產(chǎn)，其中包括吳振堂購買的案涉房產(chǎn)。

上述案件執(zhí)行過程中，吳振堂對執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議。原審法院經(jīng)審查后作出(2015)惠中法執(zhí)外異字第57號執(zhí)行裁定，駁回吳振堂提出的異議。吳振堂不服上述執(zhí)行裁定，遂提起本案訴訟，請求法院確認(rèn)案涉房產(chǎn)系其所有，停止對該房產(chǎn)的強制執(zhí)行并解除查封，判令麥雅公司履行將涉案房產(chǎn)辦至其名下的房產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。

原審法院認(rèn)為：本案系案外人執(zhí)行異議之訴。本案爭議的焦點是吳振堂對案涉房產(chǎn)是否享有優(yōu)先權(quán)以排除執(zhí)行。

對此，分析如下：2005年1月1日施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”及2015年5月5日施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”和第二十九條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其它用于居住的房屋，（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”的規(guī)定，案涉樓房于2010年1月13日取得預(yù)售許可證，因此，吳振堂與麥雅公司于2010年8月23日簽訂的《認(rèn)購書》依法應(yīng)認(rèn)定為有效的預(yù)購合同。

但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”的規(guī)定，本案吳振堂與麥雅公司簽訂的《認(rèn)購書》僅有當(dāng)事人名稱、商品房基本情況、商品房價款及付款方式，并不具備上述商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的其它合同主要內(nèi)容，如交付使用條件及日期、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，面積差異的處理、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜，違約責(zé)任等，故該《認(rèn)購書》并不具備認(rèn)定為商品房買賣合同的條件，仍應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合約。

盡管吳振堂在簽訂《認(rèn)購書》后的2012年8月30日支付清了購房款706738元，但雙方并未按約定于付清款時簽訂《廣東省商品房買賣合同》，導(dǎo)致未簽訂《廣東省商品房買賣合同》及辦理預(yù)售登記而被法院分別于2012年9月18日、2013年4月9日查封的后果，吳振堂負(fù)有不可推卸的責(zé)任。

且吳振堂所購房屋并不是其唯一住房，其與麥雅公司簽訂的《認(rèn)購書》應(yīng)屬于履行合同的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，其可以與麥雅公司另行解決。

綜上所述，吳振堂與麥雅公司簽訂的《認(rèn)購書》僅為預(yù)約合同，尚不具備商品房買賣合同的條件，導(dǎo)致未簽訂《廣東省商品房買賣合同》及辦理預(yù)售登記的后果，吳振堂具有明顯的過錯，故吳振堂的訴請不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條規(guī)定的排除執(zhí)行的條件，且吳振堂對房屋未能及時簽訂房屋買賣合同及辦理備案登記有過錯，故其請求確認(rèn)涉案房產(chǎn)為其所有，并停止對該房產(chǎn)的執(zhí)行并解除查封，缺乏事實和法律依據(jù)，依法不予支持。

本院認(rèn)為，本案為案外人執(zhí)行異議之訴。根據(jù)上訴人吳振堂的上訴請求及被上訴人華建公司、華建惠州分公司的答辯意見，本案焦點問題歸納有：

1、關(guān)于吳振堂請求確認(rèn)案涉房產(chǎn)系其所有的問題。

買賣合同的成立和有效僅僅意味著債權(quán)人對合同相對人的責(zé)任請求權(quán)成立，但不能等同于買受人已取得物權(quán)。要取得具有排他效力的物權(quán)，應(yīng)當(dāng)履行法定的公式程序。

《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”第十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記薄時發(fā)生效力。”依照上述法律規(guī)定，不動產(chǎn)所有權(quán)的取得，除了法律另有規(guī)定，不動產(chǎn)登記薄上記載之后，其方能取得包括所有權(quán)在內(nèi)的所有不動產(chǎn)物權(quán)。

本案中，案涉房產(chǎn)仍登記在被執(zhí)行人麥雅公司名下，在不動產(chǎn)登記沒有變更的情況下，吳振堂請求確認(rèn)案涉房產(chǎn)系其所有，依法不予支持。

2、關(guān)于吳振堂對案涉房產(chǎn)是否享有足以排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)問題。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn);(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！?/p>

經(jīng)查，吳振堂在執(zhí)行法院對案涉房產(chǎn)予以查封之前于2012年8月23日與麥雅公司簽訂了《認(rèn)購書》，約定購房總價款為706738元。之后吳振堂分別多次支付購房款總計706738元給麥雅公司，麥雅公司出具《收款收據(jù)》予以確認(rèn)。2012年11月1日，吳振堂簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《防火責(zé)任書》，麥雅物業(yè)××公司于11月2日出具“收到吳振堂405房2012年11月至2013年1月管理費、2012年10月至同年12月分?jǐn)傠娰M，合共567元”《收款收據(jù)》。

從以上事實分析，吳振堂與麥雅公司在執(zhí)行法院查封案涉房產(chǎn)前已經(jīng)簽訂了以變動該房產(chǎn)所有權(quán)為目的的《認(rèn)購書》。該《認(rèn)購書》是雙方的真實意思表示，其內(nèi)容并未違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，而且已經(jīng)具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效的商品房買賣合同。

吳振堂依照上述《認(rèn)購書》的約定已經(jīng)支付了案涉房產(chǎn)的全部價款，并已經(jīng)實際占有該房產(chǎn)。

另外，案涉房產(chǎn)所在的房地產(chǎn)建設(shè)工程項目尚未完成竣工驗收、消防驗收、人防工程等驗收，可認(rèn)定案涉房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)沒有辦理變更登記的原因不能歸責(zé)于吳振堂。即非因吳振堂自身原因未辦理案涉房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的過戶登記。

因此，吳振堂對案涉房產(chǎn)享有物權(quán)期待權(quán)，并足以排除人民法院對該房產(chǎn)的強制執(zhí)行。吳振堂請求停止對案涉房產(chǎn)的強制執(zhí)行及解除查封，依據(jù)充分，理由成立，對此本院予以支持。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案再審審查的重點是吳振堂對案涉房產(chǎn)是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。

其一，根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，在金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出執(zhí)行異議時，獲得人民法院支持應(yīng)同時滿足三個要件，即在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同、所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋以及支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

該條規(guī)定基于對消費者生存權(quán)這一價值的維護，賦予消費者買受房屋的物權(quán)期待權(quán)以排除執(zhí)行的效力，即便申請執(zhí)行人對該房屋享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利，法律也應(yīng)更優(yōu)先保護消費者的物權(quán)期待權(quán)。

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條亦規(guī)定了在金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，獲得人民法院支持所要滿足的四個要件，但該條規(guī)定僅能對抗對被執(zhí)行人享有普通債權(quán)的債權(quán)人。

從法律邏輯上看，房屋買受人若要排除普通債權(quán)的執(zhí)行，既可以選擇適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條，也可以選擇適用第二十九條，但房屋買受人若要排除建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利的強制執(zhí)行，則必須符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定。

就本案而言，根據(jù)原審查明的事實，因作為案涉房產(chǎn)執(zhí)行依據(jù)的惠州仲裁委員會的仲裁裁決未明確華建公司、華建惠州分公司對麥雅公司應(yīng)收工程款享有優(yōu)先權(quán)，故原判決適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，認(rèn)定吳振堂對案涉房產(chǎn)是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，符合法律規(guī)定。華建公司、華建惠州分公司關(guān)于原判決適用法律錯誤的申請再審事由，缺乏法律依據(jù)，不能成立。

其二，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

根據(jù)原審查明的事實，

首先，吳振堂與麥雅公司簽訂《認(rèn)購書》的時間為2012年8月23日，先于包括案涉房產(chǎn)在內(nèi)的房產(chǎn)被人民法院查封的時間。《認(rèn)購書》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效的合同。雖然《認(rèn)購書》不完全具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同應(yīng)明確的主要內(nèi)容，但對商品房買賣合同應(yīng)具備的當(dāng)事人名稱或者姓名和住所、商品房基本狀況、價款的確定及付款方式等基本內(nèi)容已作明確約定，且麥雅公司已收取購房款，故原判決認(rèn)定《認(rèn)購書》符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同內(nèi)容并已實際履行，有事實和法律依據(jù)。

其次，在案涉房產(chǎn)被查封之前，吳振堂已與麥雅公司辦理了收樓手續(xù)，并與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理等協(xié)議，交納水電費和管理費，表明吳振堂在案涉房產(chǎn)被查封之前即已合法占有該不動產(chǎn)。

再次，《認(rèn)購書》約定的案涉房產(chǎn)價款為706738元，吳振堂主張其已向麥雅公司全額支付購房款，麥雅公司亦向吳振堂出具收款收據(jù)，原判決認(rèn)定吳振堂已支付全部購房價款，有事實依據(jù)。況且，以房抵債的目的在于消滅債權(quán)債務(wù)，亦是款項支付的一種形式。本案即便如華建公司、華建惠州分公司所言，存在以房抵債情形，但在麥雅公司已出具收款收據(jù)認(rèn)可吳振堂已支付全部購房款的情形下，不能因此而簡單否定吳振堂已支付全部購房款的事實。

第四，案涉房產(chǎn)在吳振堂購買之后被人民法院查封，且該房產(chǎn)所在工程項目尚未竣工驗收，以致未能辦理過戶登記手續(xù)，原判決認(rèn)定非因吳振堂自身原因未辦理案涉房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，符合本案實際。

綜上，原判決認(rèn)定吳振堂對案涉房產(chǎn)享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，顯無不當(dāng)。華建公司、華建惠州分公司的申請再審事由理據(jù)不足，不能成立。裁定駁回江蘇省華建建設(shè)股份有限公司、江蘇省華建建設(shè)股份有限公司惠州分公司的再審申請。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“明辨律法”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 簽訂房屋認(rèn)購書抵債，已交付占有但未竣工驗收，也可能排除強制執(zhí)行