一、房地產(chǎn)企業(yè)ABS發(fā)展及現(xiàn)狀

2016年房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行提速，有效拓展了房企融資渠道，但隨著融資新規(guī)的出臺(tái)，房企ABS融資也被納入全面監(jiān)管，預(yù)計(jì)未來房企ABS發(fā)行速度將有所放緩

房地產(chǎn)行業(yè)為資金密集型行業(yè)，企業(yè)融資需求大。自2016年以來，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管政策持續(xù)收緊，房地產(chǎn)企業(yè)銀行信貸、非標(biāo)融資、股權(quán)融資、境內(nèi)債務(wù)融資以及境外債務(wù)融資均受到嚴(yán)格監(jiān)管。2014年11月，隨著證監(jiān)會(huì)主管的企業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（企業(yè)ABS）發(fā)行由事前行政審批改為備案制，企業(yè)ABS發(fā)行數(shù)量快速增加，也帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行大幅提速，有效拓展了房企的融資渠道。截至2020年12月29日，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品累計(jì)發(fā)行規(guī)模超過1.4萬(wàn)億元，已成為房企重要的融資渠道之一。

2019年，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（包括證監(jiān)會(huì)主管ABS及交易商協(xié)會(huì)主管ABN）全年發(fā)行規(guī)模達(dá)到4,001.54億元，較2015年發(fā)行規(guī)模增長(zhǎng)16.28倍，年復(fù)合增速為103.88%。截至2020年12月29日，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品存量規(guī)模合計(jì)9,174.48億元，其中證監(jiān)會(huì)主管ABS存量規(guī)模合計(jì)8,207.76億元，交易商協(xié)會(huì)主管ABN存量規(guī)模合計(jì)966.72億元。

由于目前市場(chǎng)上ABN存量占比相對(duì)較小，且ABN與ABS在基礎(chǔ)資產(chǎn)及交易結(jié)構(gòu)上類似，因此本文主要對(duì)ABS進(jìn)行分析。根據(jù)基礎(chǔ)資產(chǎn)的不同，房地產(chǎn)ABS可細(xì)分為供應(yīng)鏈ABS、購(gòu)房尾款A(yù)BS、物業(yè)費(fèi)ABS、CMBS、類REITs和其他（主要為租金ABS、保障房ABS等）。從發(fā)行情況來看，2019年全年房地產(chǎn)企業(yè)ABS發(fā)行規(guī)模為3,634.95億元，其中供應(yīng)鏈ABS、CMBS、類REITs、購(gòu)房尾款A(yù)BS為最主要的發(fā)行品種，發(fā)行規(guī)模分別為1,579.81億元、1,032.97億元、389.45億元及355.57億元，分別占當(dāng)年房企全部ABS發(fā)行規(guī)模的43.46%、28.42%、10.71%及9.78%。從存量情況來看，存量房企ABS主要以CMBS、供應(yīng)鏈ABS、類REITs、購(gòu)房尾款A(yù)BS為主，截至2020年12月29日，規(guī)模占比分別為39.08%、19.11%、16.69%及14.87%。

自2019年以來，在堅(jiān)持“房住不炒”的基調(diào)上，房企整體融資受限，房企ABS交易所審批進(jìn)度呈放緩趨勢(shì)，發(fā)行速度出現(xiàn)明顯下降。2020年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)議內(nèi)容提及形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。根據(jù)監(jiān)管向重點(diǎn)房企下發(fā)的監(jiān)測(cè)表，監(jiān)管對(duì)房企各類融資渠道進(jìn)行了全面監(jiān)控，包括銀行貸款、債券（包括資產(chǎn)證券化產(chǎn)品）、信托、資管計(jì)劃等。另外，在對(duì)房企表外負(fù)債監(jiān)測(cè)表中也對(duì)房企供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化產(chǎn)品情況進(jìn)行了覆蓋。預(yù)計(jì)在融資新規(guī)背景下，未來房企ABS發(fā)行速度將有所放緩。

二、房地產(chǎn)企業(yè)ABS主要賬務(wù)處理方法及案例

供應(yīng)鏈ABS僅涉及負(fù)債端科目?jī)?nèi)的調(diào)整；購(gòu)房尾款A(yù)BS、CMBS及物業(yè)費(fèi)ABS可看作有抵押的債務(wù)融資，對(duì)應(yīng)增加銀行存款及負(fù)債；類REITs為房企ABS中唯一涉及到出表判斷的種類，不出表型類REITs則新增一項(xiàng)負(fù)債

從信用研判角度來看，在對(duì)房企進(jìn)行研究時(shí)，將ABS融資還原至房企有息負(fù)債中，可以更真實(shí)地反映房企真實(shí)的債務(wù)壓力，有助于對(duì)房企償債能力的全面評(píng)估。

我國(guó)資產(chǎn)證券化的會(huì)計(jì)處理依據(jù)主要為《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第23號(hào)——金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第33號(hào)——合并財(cái)務(wù)報(bào)表》。首先是對(duì)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品進(jìn)行會(huì)計(jì)出表判斷。對(duì)于房企而言，供應(yīng)鏈ABS基礎(chǔ)資產(chǎn)為上游供應(yīng)商持有的對(duì)房企的應(yīng)收賬款債權(quán)；物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、租金收入等未來收入并不計(jì)入房企現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)；預(yù)售制下的購(gòu)房尾款在未達(dá)到收入確認(rèn)條件前（房屋交付）也不構(gòu)成現(xiàn)時(shí)應(yīng)收類資產(chǎn)，因此上述種類均不涉及出表問題。類REITs涉及到將底層資產(chǎn)出售給SPV，可能涉及控制權(quán)變更，因此是房地產(chǎn)ABS中唯一需要判斷是否出表的品種。不同類型的ABS在賬務(wù)處理上有所差異，涉及會(huì)計(jì)科目詳見表1。

1、供應(yīng)鏈ABS

房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)鏈ABS基礎(chǔ)資產(chǎn)為上游供應(yīng)商享有的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及下屬項(xiàng)目公司的應(yīng)收賬款債權(quán)。供應(yīng)鏈ABS并不增加房地產(chǎn)企業(yè)的金融負(fù)債，而是使得房企及下屬子公司對(duì)上游供應(yīng)商的應(yīng)付賬款付款期限延長(zhǎng)，從而改善公司的短期現(xiàn)金流壓力。從合并報(bào)表層面來看，供應(yīng)鏈ABS不增加房企的金融負(fù)債規(guī)模。但由于房企供應(yīng)鏈ABS基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流依賴于房企的還款能力和還款意愿，具有較強(qiáng)的類信用債特點(diǎn)。截至2020年12月29日，存續(xù)供應(yīng)鏈ABS規(guī)模合計(jì)1,568.28億，其中期限在1年及以內(nèi)的規(guī)模占比超過90%，期限相對(duì)較短。

供應(yīng)鏈ABS對(duì)房企報(bào)表影響相對(duì)較小，主要為應(yīng)付對(duì)象由原上游供應(yīng)商變更為保理商，涉及到“應(yīng)付賬款”科目的調(diào)整，一般在“應(yīng)付賬款”科目下進(jìn)行二級(jí)科目調(diào)整，或由“應(yīng)付賬款”調(diào)整為“其他應(yīng)付款”。若房企認(rèn)購(gòu)ABS次級(jí)，則計(jì)入“其他流動(dòng)資產(chǎn)”或“交易性金融資產(chǎn)”等科目。

案例1：金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司下屬項(xiàng)目公司與上游供應(yīng)商開展供應(yīng)鏈融資業(yè)務(wù)，在公司財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)為“應(yīng)付賬款”科目下的二級(jí)科目調(diào)整，應(yīng)付賬款對(duì)象變更為保理商。

案例2：2020年上半年，“招商創(chuàng)融-招商蛇口供應(yīng)鏈5期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”發(fā)行，基礎(chǔ)資產(chǎn)為供應(yīng)商對(duì)招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“招商蛇口”）享有的應(yīng)收賬款債權(quán)。在公司2020年半年度報(bào)告中，ABS融資款項(xiàng)計(jì)入“其他應(yīng)付款”，款項(xiàng)性質(zhì)為“保理款”。

2、購(gòu)房尾款A(yù)BS

購(gòu)房尾款A(yù)BS的基礎(chǔ)資產(chǎn)為購(gòu)房人申請(qǐng)的貸款，其形成過程為，房企和購(gòu)房人簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)房人支付首付款，同時(shí)與銀行或住房公積金中心簽訂貸款協(xié)議申請(qǐng)，銀行貸款審批流程約3-6個(gè)月，由于當(dāng)前商品房銷售大部分采用預(yù)售制，商品房買賣合同簽署時(shí)房企尚未完成房屋交付義務(wù)，不滿足收入確認(rèn)條件，購(gòu)房尾款可視為房企享有的未來應(yīng)收債權(quán)。截至2020年12月29日，存續(xù)購(gòu)房尾款A(yù)BS規(guī)模合計(jì)1,220.20億元，其中期限在1-3年的規(guī)模占比約70%。

從賬務(wù)處理來看，購(gòu)房尾款A(yù)BS可能涉及到的科目包括“應(yīng)付債券”、“長(zhǎng)期應(yīng)付款”及“其他非流動(dòng)負(fù)債”等，港股上市房企可能涉及“借款”、“貿(mào)易及其他應(yīng)付款項(xiàng)”及“證券化安排的收款”。若房企認(rèn)購(gòu)ABS次級(jí)，則計(jì)入“其他流動(dòng)資產(chǎn)”或“交易性金融資產(chǎn)”等科目，或在相關(guān)負(fù)債科目列示發(fā)行總額與自身認(rèn)購(gòu)的金額抵消后的凈融資額。

案例3：2019年9月，招商蛇口發(fā)行“招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司2019年第一期購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持票據(jù)”，規(guī)模合計(jì)10億元，計(jì)入“應(yīng)付債券”。

案例4：龍光集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“龍光集團(tuán)”）下屬深圳市龍光控股有限公司發(fā)行“西南證券-龍光地產(chǎn)購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，在公司報(bào)表中計(jì)入“貿(mào)易及其他應(yīng)付款”下“資產(chǎn)支持證券所得款項(xiàng)”科目。

案例5：雅居樂集團(tuán)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“雅居樂”）下屬?gòu)V州番禺雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2017年9月發(fā)行“雅居樂購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，扣除發(fā)行成本及公司認(rèn)購(gòu)的專項(xiàng)計(jì)劃次級(jí)規(guī)模后，計(jì)入公司“借款”下“資產(chǎn)支持證券”科目。

3、CMBS及物業(yè)費(fèi)ABS

CMBS基礎(chǔ)資產(chǎn)包括寫字樓、商場(chǎng)、酒店、公寓、物流地產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)未來收入（租金、物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)等）。截至2020年12月29日，存續(xù)CMBS規(guī)模合計(jì)3,207.97億元，其中期限在10年以上的規(guī)模占比超過90%。由于CMBS期限普遍較長(zhǎng)，因此會(huì)計(jì)處理一般不涉及短端科目，主要計(jì)入“長(zhǎng)期借款”、“應(yīng)付債券”、“其他非流動(dòng)負(fù)債”等。港股上市房企多數(shù)計(jì)入“借款”科目，或單列“證券化安排的收款”。

物業(yè)費(fèi)ABS以未來物業(yè)合同收入作為基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流，期限以中長(zhǎng)期限為主，物業(yè)費(fèi)ABS規(guī)模相對(duì)較小，僅占全部房地產(chǎn)ABS的2.75%。物業(yè)費(fèi)ABS與CMBS在會(huì)計(jì)處理上較為相似。

案例6：2018年，陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“陽(yáng)光城集團(tuán)”）發(fā)行CMBS“國(guó)金-西安陽(yáng)光天地資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”以及物業(yè)費(fèi)ABS“天風(fēng)-陽(yáng)光城物業(yè)費(fèi)債權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，在公司報(bào)表中均計(jì)入“長(zhǎng)期借款”下“資產(chǎn)證券化借款”科目。

案例7：紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“紅星美凱龍”）2020年半年報(bào)中，CMBS列示在“其他非流動(dòng)負(fù)債”下“商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券”科目。

案例8：雅居樂下屬商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)子公司于2018年4月發(fā)行CMBS“華西證券-雅居樂國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，公司為專項(xiàng)計(jì)劃擔(dān)保人，發(fā)行規(guī)模合計(jì)46億元，在扣除發(fā)行成本及公司認(rèn)購(gòu)的專項(xiàng)計(jì)劃次級(jí)規(guī)模后，計(jì)入公司“借款”下“商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持證券”科目，見表6。

4、類REITs

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，投資收益來自于租金收入和房地產(chǎn)的增值。在我國(guó)，由于法律及稅收方面的原因，市面上發(fā)行均為類REITs產(chǎn)品，一般采取“契約型基金+專項(xiàng)計(jì)劃”的模式，由私募基金購(gòu)買標(biāo)的物業(yè)資產(chǎn)或項(xiàng)目公司股權(quán)，專項(xiàng)計(jì)劃再認(rèn)購(gòu)全部私募基金份額。由于類REITs涉及到將底層資產(chǎn)出售給SPV，可能涉及控制權(quán)變更，因此是房地產(chǎn)ABS中唯一需要判斷是否出表的品種。根據(jù)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，類REITs會(huì)計(jì)出表判斷主要涉及對(duì)合并控制、過手測(cè)試及到風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移的判斷。對(duì)于實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)真實(shí)出售的出表型類REITs，在賬務(wù)上終止確認(rèn)投資性房地產(chǎn)或長(zhǎng)期股權(quán)投資（項(xiàng)目公司股權(quán)），并確認(rèn)資產(chǎn)處置損益；如不出表，則新增一項(xiàng)負(fù)債，通常計(jì)入“長(zhǎng)期借款”、“其他非流動(dòng)負(fù)債”等。

案例9：中國(guó)國(guó)際海運(yùn)集裝箱（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中集集團(tuán)”）控股子公司深圳市中集產(chǎn)城發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中集產(chǎn)城”）發(fā)行“中聯(lián)前海開源-中集產(chǎn)城產(chǎn)業(yè)園一號(hào)第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，發(fā)行規(guī)模3.31億元，中集產(chǎn)城擔(dān)任專項(xiàng)計(jì)劃原始權(quán)益人及增信安排人，中集集團(tuán)按照71.1%的比例為中集產(chǎn)城在專項(xiàng)計(jì)劃下的增信安排義務(wù)提供連帶責(zé)任擔(dān)保。根據(jù)中集集團(tuán)2019年年度報(bào)告，該專項(xiàng)計(jì)劃計(jì)入公司“其他非流動(dòng)負(fù)債”下“其他”科目。

三、ABS對(duì)房企債務(wù)影響分析

房企ABS在賬務(wù)處理上相對(duì)靈活，可達(dá)到降低顯性負(fù)債率的目的，導(dǎo)致公司償債能力虛高；另外，由于目前大部分ABS產(chǎn)品仍依賴房企提供增信措施，房企ABS也會(huì)推升企業(yè)的或有風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)基礎(chǔ)資產(chǎn)的不同，房地產(chǎn)ABS可細(xì)分為供應(yīng)鏈ABS、購(gòu)房尾款A(yù)BS、物業(yè)費(fèi)ABS、CMBS、類REITs和其他。

供應(yīng)鏈ABS基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流依賴于房企的還款能力和還款意愿，具有較強(qiáng)的類信用債特點(diǎn)。但從合并報(bào)表層面來看，供應(yīng)鏈ABS不增加房企有息債務(wù)規(guī)模。賬務(wù)處理上也并非如一般信用債計(jì)入“應(yīng)付債券”，而是計(jì)入“應(yīng)付賬款”等經(jīng)營(yíng)性負(fù)債科目，相對(duì)隱蔽。房企可以通過增加應(yīng)付款項(xiàng)，控制有息債務(wù)規(guī)模，達(dá)到降低顯性負(fù)債率、美化財(cái)務(wù)指標(biāo)的目的。由于其較強(qiáng)的類信用債屬性，在整體地產(chǎn)融資收緊的背景下，監(jiān)管對(duì)于房企供應(yīng)鏈ABS已采取了一定的發(fā)行規(guī)模限制?？紤]到嚴(yán)監(jiān)管背景下再融資難度增加，前期對(duì)經(jīng)營(yíng)性融資較大的房企可能面臨更大的短期債務(wù)壓力，因此對(duì)房企供應(yīng)鏈融資應(yīng)進(jìn)行仔細(xì)甄別。

購(gòu)房尾款A(yù)BS、物業(yè)費(fèi)ABS及CMBS本質(zhì)類似于抵押融資，由于購(gòu)房尾款及商業(yè)地產(chǎn)未來收入并非現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)，因此不存在出表問題。該類型的ABS會(huì)推升房企債務(wù)規(guī)模，但由于在賬務(wù)處理上相對(duì)靈活，部分房企將其計(jì)入“長(zhǎng)期應(yīng)付款”、“其他非流動(dòng)負(fù)債”等科目，在統(tǒng)計(jì)時(shí)容易產(chǎn)生遺漏。另外，盡管購(gòu)房尾款A(yù)BS、物業(yè)費(fèi)ABS及CMBS本息償付主要來源于底層資產(chǎn)，但目前該類型的ABS依賴原始權(quán)益人提供增信的情況較為常見，對(duì)房企主體信用依然存在一定依賴，因此仍需結(jié)合財(cái)務(wù)附注進(jìn)行進(jìn)一步的分析。

類REITs是房地產(chǎn)ABS中唯一需要判斷是否出表的品種。非出表型類REITs在目前市場(chǎng)已發(fā)行的類REITs產(chǎn)品中占比較高，其本質(zhì)類似于抵押融資，同樣會(huì)推升房企債務(wù)規(guī)模。而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)真實(shí)出售的出表型類REITs一般可以降低企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿,增強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性，對(duì)房企償債能力指標(biāo)有一定積極作用。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)利用ABS融資可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活，加速資金回籠。受益于房企融資需求增大，以及企業(yè)ABS市場(chǎng)擴(kuò)容，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品自2016年以來迎來跨越性發(fā)展，有效拓展了房企的融資渠道。截至2020年12月29日，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品累計(jì)發(fā)行規(guī)模超過1.4萬(wàn)億元，已成為房企重要的融資渠道之一。

房企可以通過供應(yīng)鏈ABS控制有息債務(wù)規(guī)模，達(dá)到降低顯性負(fù)債率、美化財(cái)務(wù)指標(biāo)的目的。購(gòu)房尾款A(yù)BS、物業(yè)費(fèi)ABS及CMBS會(huì)直接推升房企債務(wù)規(guī)模，但由于部分房企將其計(jì)入“長(zhǎng)期應(yīng)付款”、“其他非流動(dòng)資產(chǎn)”等科目，在統(tǒng)計(jì)上的疏漏可能導(dǎo)致對(duì)公司債務(wù)壓力的低估。實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)真實(shí)出售的出表型類REITs一般可以降低企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿，增強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性，但非出表型類REITs本質(zhì)類似于抵押融資，同樣會(huì)推升房企債務(wù)規(guī)模。

從信用研判角度來看，為更真實(shí)地反映房企債務(wù)壓力，在對(duì)房企進(jìn)行研究時(shí)，將ABS融資還原至房企有息負(fù)債中，有助于對(duì)房企償債能力的全面評(píng)估。根據(jù)前文案例可見，對(duì)于不同類型的ABS，目前房企的賬務(wù)處理方式有所不同。由于部分科目通常既包含經(jīng)營(yíng)性負(fù)債又包含金融性負(fù)債，因此需要結(jié)合附注進(jìn)行進(jìn)一步的甄別。

自2019年以來，在堅(jiān)持“房住不炒”的基調(diào)上，房企ABS交易所審批進(jìn)度呈放緩趨勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)“三道紅線”融資新規(guī)對(duì)包括房企ABS在內(nèi)的各類融資渠道進(jìn)行了全面監(jiān)控，未來房企ABS融資難度將有所提高，房企隱形債務(wù)壓力將日漸凸顯。需持續(xù)關(guān)注相關(guān)政策變動(dòng)，警惕前期對(duì)ABS融資較為依賴的房企的再融資壓力。