房產(chǎn)金融法律服務(wù) 作者：郭韌律師團(tuán)隊(duì)
來源：房產(chǎn)金融法律服務(wù)（ID：guoren-lawyer）
2021年，隨著《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的意見》（滬建房管聯(lián)【2021】48號(hào)）、法拍房限購等相關(guān)政策的出臺(tái)，上海的購房門檻進(jìn)一步提高，購房資格再次成為社會(huì)熱點(diǎn)。為規(guī)避政府限購的政策風(fēng)險(xiǎn)，越來越多的房產(chǎn)買家會(huì)在簽訂房屋買賣合同時(shí)要求增加“變更買受人”的條款，那么“變更買受人”的條款是否具有法律效力呢？簽訂了該條款是否就可以隨意變更不受限制，等于獲得免死金牌了呢？
先看兩則案例
案例一：(2019)滬0115民初981號(hào)
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：變更買受人條款是否適用。首先，根據(jù)合同“若原告需將房屋轉(zhuǎn)讓，被告需無條件配合簽約、過戶等事宜”之補(bǔ)充約定，該約定應(yīng)系原、被告就可以變更買受人達(dá)成的一致意見，且2018年11月10日原、被告及新購買人在居間方處亦實(shí)際就被告與新購買人簽約事宜進(jìn)行了磋商。
其次，原、被告在庭審中均認(rèn)可，新合同對(duì)房屋總價(jià)款、房款支付方式、網(wǎng)簽示范合同、過戶時(shí)間等重要合同條款的約定均未發(fā)生變更，僅對(duì)新購房人支付定金數(shù)額無法協(xié)商一致。再次，并無證據(jù)表明原告在轉(zhuǎn)讓、變更買受人過程中牟利，且該約定也無其他法定無效情形。因此，原告要求變更買受人，符合雙方合同補(bǔ)充約定，并無不當(dāng)。
案例二：(2020)滬0117民初14947號(hào)
原告(乙方)與兩被告(甲方)簽訂《房屋出售轉(zhuǎn)讓合同》一份，合同約定在甲乙雙方簽訂本協(xié)議之日起，直至過戶至乙方為產(chǎn)權(quán)人期間，乙方有權(quán)變更、減少、增加買受人，甲方無條件配合乙方和乙方指定的買受人重新簽訂出售轉(zhuǎn)讓協(xié)議，溢價(jià)部分由乙方支配并貶值風(fēng)險(xiǎn)均由乙方承擔(dān)。
原、被告在簽訂關(guān)于涉案房屋的房屋買賣合同后，在原告的默許下，又由被告和案外人葉某2、葉某1簽署了新的房屋買賣合同，并由被告向案外人收取購房款，被告張永云、案外人葉某1也均確認(rèn)目前第二份合同仍在履行中，因此本院認(rèn)定原合同在事實(shí)上已由原、被告合意終止履行。被告已收取的購房定金及首付款400,000元，理應(yīng)向原告退還。對(duì)于原告主張的前后兩份合同的溢價(jià)款差額270,000元，第一份合同中雖有條款對(duì)此作出約定，但鑒于原告本身系限購人員，第一份合同原本即處于事實(shí)上履行不能的狀態(tài)，原告試圖以變更買受人的條款規(guī)避限購政策，相關(guān)條款也屬無效，因此本院對(duì)于原告主張的溢價(jià)款差額不予支持。
從以上兩則典型案例來看，上海法院對(duì)該類案件的審判口徑大體上就是“房住不炒”政策的充分體現(xiàn)。對(duì)于合同中約定的變更買受人條款，屬于買賣雙方的意思自治行為，并不違反相關(guān)法律規(guī)定，一般情況下應(yīng)屬有效，但在具體司法實(shí)踐過程中，根據(jù)具體案例在認(rèn)定上會(huì)有一定區(qū)別。
對(duì)于真實(shí)購房者（不區(qū)分剛需自住或者投資置換），如果不涉及明顯變更交易條件，僅僅是由于政策原因暫未獲得或者失去購房資格，而要求賣家配合變更買受人為近親屬或朋友的，法院傾向于支持該請(qǐng)求，以保障購房人的權(quán)利。而對(duì)于一些試圖以變更買受人條款規(guī)來避限購政策，以達(dá)到賺取房款差價(jià)等盈利目的的“炒房人”，即便法院認(rèn)可變更買受人條款的效力，但對(duì)于房款溢價(jià)部分歸原買受人的約定很可能不會(huì)被支持。
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原標(biāo)題： 房屋買賣合同約定可以變更買受人，等于獲得免死金牌？
