【高級人民法院判例】

出租房屋內(nèi)的裝潢及設(shè)施設(shè)備因與房屋分離會嚴(yán)重?fù)p害其價值，承租人可向執(zhí)行法院申請將上述裝潢及動產(chǎn)設(shè)備與出租房屋整體拍賣

作者：李舒，唐青林，吳志強(qiáng)（北京市安理律師事務(wù)所）

裁判要旨：

房屋裝潢、鍋爐、消防設(shè)施、電梯等設(shè)施設(shè)備雖屬于承租人的財(cái)產(chǎn)，但執(zhí)行法院以出租人為被執(zhí)行人執(zhí)行該房產(chǎn)時，因涉案裝潢、設(shè)施設(shè)備均為滿足該房產(chǎn)從事酒店經(jīng)營目的而進(jìn)行購置、安裝，如與房產(chǎn)分離會嚴(yán)重減損其價值，所以，承租人可對房產(chǎn)與裝潢、設(shè)施設(shè)備申請整體評估拍賣。

案情介紹：

一、農(nóng)行南通開發(fā)區(qū)支行與通逸公司、黃葉丹金融借款合同糾紛，南通中院判決：通逸公司償還農(nóng)行南通開發(fā)區(qū)支行貸款3000萬元及利息，農(nóng)行南通開發(fā)區(qū)支行在通逸公司不能履行義務(wù)時有權(quán)在2900萬元債權(quán)限額內(nèi)對黃葉丹所有的坐落于煙臺開發(fā)區(qū)海濱路36號樓內(nèi)1號的房產(chǎn)（下稱“案涉房產(chǎn)”）折價或者拍賣、變賣所得的價款優(yōu)先受償債權(quán)。

二、農(nóng)行南通開發(fā)區(qū)支行申請執(zhí)行，南通中院委托評估，躍龍?jiān)u估公司作出通龍房地估（2013）字第119號《房地產(chǎn)估價報(bào)告》，確定估價對象評估價為3520萬元。

三、案涉房產(chǎn)原承租人東古來大酒店向南通中院申請要求對案涉房產(chǎn)的裝潢及附屬設(shè)施進(jìn)行補(bǔ)充評估，與不動產(chǎn)一并處置。南通中院經(jīng)承租人同意，對裝潢及附屬設(shè)施進(jìn)行補(bǔ)充評估，躍龍?jiān)u估公司作出通龍房地估（2014）字第213號《房地產(chǎn)估價報(bào)告》，確定評估價為3684.16萬元（房地產(chǎn)3520萬元，裝潢138.50萬元，洗浴、鍋爐、變壓器等附屬設(shè)備25.66萬元）。

四、南通中院裁定拍賣案涉房產(chǎn)（另含利害關(guān)系人裝潢及附屬設(shè)施設(shè)備）。黃葉丹以案涉裝潢所有權(quán)人未同意拍賣，評估程序違法為由向南通中院提出異議。南通中院作出（2014）通中執(zhí)異字第0032號執(zhí)行裁定（下稱“通32號裁定”）：駁回黃葉丹的異議。

五、黃葉丹向江蘇高院復(fù)議，請求撤銷通32號裁定。江蘇高院裁定：駁回黃葉丹的復(fù)議申請，維持南通中院裁定。

裁判要點(diǎn)及思路：

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十八條規(guī)定，拍賣的多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣可能嚴(yán)重減損其價值的，應(yīng)當(dāng)合并拍賣?！?

涉案房地產(chǎn)屬于被執(zhí)行人黃葉丹所有，涉案裝潢、設(shè)施設(shè)備屬于案外人東古來大酒店、海月公司所有。此前執(zhí)行法院南通中院也僅是對被執(zhí)行人名下的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，黃葉丹等即以“評估結(jié)果未包含裝修及設(shè)備設(shè)施價值”為由向南通中院提出執(zhí)行異議。涉案裝潢附著于涉案房地產(chǎn)之上，涉案鍋爐、消防設(shè)施、電梯等設(shè)施設(shè)備即是為滿足涉案房地產(chǎn)從事酒店經(jīng)營目的而進(jìn)行購置、安裝。故涉案裝潢、設(shè)施設(shè)備如與涉案房地產(chǎn)分離即會嚴(yán)重減損其價值。且執(zhí)行法院應(yīng)依據(jù)上述司法解釋規(guī)定確定評估拍賣財(cái)產(chǎn)的范圍，而非以申請執(zhí)行人的申請為準(zhǔn)。

所以，南通中院對涉案房地產(chǎn)與裝潢、設(shè)施設(shè)備整體評估拍賣并無不當(dāng)。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)：

前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實(shí)務(wù)要點(diǎn)如下，以供實(shí)務(wù)參考。同時也提請當(dāng)事人判斷是否應(yīng)該“捆綁拍賣”應(yīng)從是否可分或即便可分但會嚴(yán)重影響各自價值的角度展開分析。結(jié)合江蘇高院的裁定文書，在執(zhí)行實(shí)務(wù)中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：

一、本案執(zhí)行法院將出租人列為被執(zhí)行人，涉案房地產(chǎn)屬于被執(zhí)行人所有，涉案裝潢、設(shè)施設(shè)備屬于案外人房屋承租人所有。涉案裝潢附著于涉案房地產(chǎn)之上，涉案鍋爐、消防設(shè)施、電梯等設(shè)施設(shè)備亦是為滿足涉案房地產(chǎn)從事酒店經(jīng)營目的而進(jìn)行購置、安裝。故涉案裝潢、設(shè)施設(shè)備如與涉案房地產(chǎn)分離即會嚴(yán)重減損其價值。所以，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十八條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)合并整體評估拍賣。　

二、若部分動產(chǎn)在案涉土地上，且并非系與被拍賣土地在使用上不可分離的財(cái)產(chǎn)，而是屬于可單獨(dú)處置的財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行法院未拍賣上述設(shè)備的執(zhí)行行為，并未導(dǎo)致設(shè)備的價值嚴(yán)重減損，故不應(yīng)整體拍賣。但若如學(xué)校內(nèi)的餐廳、鍋爐房、小鍋爐房在使用上與學(xué)校其他財(cái)產(chǎn)不可分，分別拍賣也可能會嚴(yán)重減損價值，在這種情況下，執(zhí)行法院就應(yīng)該予以整體拍賣。所以，當(dāng)事人判斷是否需要整體拍賣，需要從是否可分或即便可分但會嚴(yán)重影響各自價值的角度展開分析，不能一概而論地認(rèn)為動產(chǎn)都應(yīng)單獨(dú)處理不動產(chǎn)都應(yīng)整體評估拍賣。

三、當(dāng)事人需要注意《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十八條規(guī)范的是應(yīng)當(dāng)合并拍賣的情形，不能據(jù)此推斷哪些情形不應(yīng)合并拍賣。所以，被執(zhí)行人請求排除整體拍賣的，應(yīng)承擔(dān)舉證證明涉案財(cái)產(chǎn)納入整體拍賣將侵害其權(quán)益，否則將承擔(dān)敗訴風(fēng)險。

四、此外，本案中被執(zhí)行人提出案涉裝潢所有權(quán)人不同意整體評估的理由，因執(zhí)行法院應(yīng)依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定確定評估拍賣財(cái)產(chǎn)的范圍，而非以申請執(zhí)行人的申請為準(zhǔn)。所以，當(dāng)事人在申請是否應(yīng)整體評估時，一方面可以從所有權(quán)人是否同意的角度，另一方面還應(yīng)多注意判斷財(cái)產(chǎn)是否可分或即便可分但是否會嚴(yán)重影響各自價值。

相關(guān)法律：

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》

第十八條 拍賣的多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣可能嚴(yán)重減損其價值的，應(yīng)當(dāng)合并拍賣。

《民訴法》

第二百二十五條 當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定的，可以向負(fù)責(zé)執(zhí)行的人民法院提出書面異議。當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當(dāng)事人、利害關(guān)系人對裁定不服的，可以自裁定送達(dá)之日起十日內(nèi)向上一級人民法院申請復(fù)議。

以下為該案在江蘇高院審理階段關(guān)于該事項(xiàng)分析的“本院認(rèn)為”部分關(guān)于承租人可否就承租房屋內(nèi)的裝潢及動產(chǎn)設(shè)備申請與房屋整體拍賣的詳細(xì)論述和分析。

本院認(rèn)為，“涉案房地產(chǎn)屬于被執(zhí)行人黃葉丹所有，涉案裝潢、設(shè)施設(shè)備屬于案外人東古來大酒店、海月公司所有。此前執(zhí)行法院南通中院也僅是對被執(zhí)行人名下的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，黃葉丹等即以‘評估結(jié)果未包含裝修及設(shè)備設(shè)施價值’為由向南通中院提出執(zhí)行異議。涉案裝潢附著于涉案房地產(chǎn)之上，涉案鍋爐、消防設(shè)施、電梯等設(shè)施設(shè)備即是為滿足涉案房地產(chǎn)從事酒店經(jīng)營目的而進(jìn)行購置、安裝。故涉案裝潢、設(shè)施設(shè)備如與涉案房地產(chǎn)分離即會嚴(yán)重減損其價值。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十八條規(guī)定，拍賣的多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣可能嚴(yán)重減損其價值的，應(yīng)當(dāng)合并拍賣。涉案房地產(chǎn)原承租人東古來大酒店向南通中院申請要求對涉案裝潢、附屬設(shè)施與房地產(chǎn)一并評估、拍賣。海月公司法定代表人黃振揚(yáng)也同意對海月公司所有的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行評估拍賣。黃振揚(yáng)作為海月公司法定代表人，其意思表示依法能夠代表海月公司。在執(zhí)行法院已對案涉標(biāo)的物評估拍賣的情況下，海月公司對本案的執(zhí)行未主張權(quán)利，故其后所謂海月公司股東會決議僅是公司內(nèi)部決議，不具有否定其法定代表人黃振揚(yáng)意思表示的法律效力。且執(zhí)行法院應(yīng)依據(jù)上述司法解釋規(guī)定確定評估拍賣財(cái)產(chǎn)的范圍，而非以申請執(zhí)行人的申請為準(zhǔn)。南通中院對涉案房地產(chǎn)與裝潢、設(shè)施設(shè)備整體評估拍賣并無不當(dāng)?！?

案件來源：

江蘇省高級人民法院：《黃葉丹、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)支行與黃葉丹、南通通逸實(shí)業(yè)有限公司等金融借款合同糾紛、申請承認(rèn)與執(zhí)行法院判決、仲裁裁決案件執(zhí)行裁定書》【（2015）蘇執(zhí)復(fù)字第00019號】

延伸閱讀： 

有關(guān)拍賣的多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在使用上不可分或者分別拍賣可能嚴(yán)重減損其價值的，應(yīng)當(dāng)合并拍賣的問題，以下是我們在寫作中檢索到與該問題相關(guān)的案例及裁判觀點(diǎn)，以供讀者參考。

1、餐廳、鍋爐房、小鍋爐房在使用上與學(xué)校其他財(cái)產(chǎn)不可分，分別拍賣也可能會嚴(yán)重減損價值，在這種情況下，執(zhí)行法院予以整體拍賣符合法律規(guī)定。

案例一：《任丘市中意房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與河北省任丘市育才中學(xué)建設(shè)工程合同糾紛執(zhí)行裁定書》【最高人民法院（2016）最高法執(zhí)監(jiān)209號】

本院認(rèn)為，“拍賣和以物抵債符合法律規(guī)定。餐廳、鍋爐房、小鍋爐房在使用上與學(xué)校其他財(cái)產(chǎn)不可分，分別拍賣也可能會嚴(yán)重減損價值，在這種情況下，滄州中院予以整體拍賣符合法律規(guī)定。申訴人主張不應(yīng)整體拍賣的理由不能成立。滄州中院（2007）滄執(zhí)字第147-5號執(zhí)行裁定的性質(zhì)為以物抵債裁定，系育才中學(xué)已評估財(cái)產(chǎn)流拍后，中意公司申請以該次拍賣的保留價接受流拍財(cái)產(chǎn)以物抵債而來，符合法律規(guī)定的條件。育才中學(xué)認(rèn)為該裁定所依據(jù)的評估報(bào)告錯誤，以及拍賣過程中存在競買人之間、執(zhí)行法院與競買人之間惡意串通的情形，但并未提供充分證據(jù)予以證明，本院不予支持。”

2、被執(zhí)行人的案涉房地產(chǎn)既有設(shè)定抵押的有證房地產(chǎn)，又有在抵押土地使用權(quán)范圍內(nèi)的無證房產(chǎn)、構(gòu)筑物等，根據(jù)“房隨地走”，“房地一體”處分原則，為最大化實(shí)現(xiàn)房屋價值，執(zhí)行法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，將被執(zhí)行人的案涉廠房、土地整體評估、拍賣有事實(shí)和法律依據(jù)。

案例二：《招商銀行股份有限公司南京分行與常州市潤豐新材料科技有限公司、江蘇雙欣環(huán)保材料有限公司等金融借款合同糾紛執(zhí)行裁定書》【江蘇省高級人民法院（2017）蘇執(zhí)復(fù)29號】

本院認(rèn)為：“常州中院對被執(zhí)行人潤豐公司的房地產(chǎn)決定整體拍賣依法有據(jù)，并無不當(dāng)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十八條‘拍賣的多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣可能嚴(yán)重減損其價值的，應(yīng)當(dāng)合并拍賣’的規(guī)定，常州中院應(yīng)當(dāng)對被執(zhí)行人潤豐公司的案涉房地產(chǎn)整體拍賣。本案中，被執(zhí)行人潤豐公司的案涉房地產(chǎn)既有設(shè)定抵押的有證房地產(chǎn)，又有在抵押土地使用權(quán)范圍內(nèi)的無證房產(chǎn)、構(gòu)筑物等，根據(jù)‘房隨地走’，‘房地一體’處分原則，為最大化實(shí)現(xiàn)房屋價值，也為免于分別拍賣可能嚴(yán)重減損其價值的不利后果，從最高最佳使用考慮，常州中院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，將被執(zhí)行人潤豐公司的案涉廠房、土地整體評估、拍賣有事實(shí)和法律依據(jù)。事實(shí)上，常州中院決定評估、拍賣前，2016年6月16日被執(zhí)行人潤豐公司已在常州中院執(zhí)行人員與潤豐公司法定代表人付寶林、招商銀行信貸中心委托代理人的《談話筆錄》中明確確認(rèn)‘我們已協(xié)商好達(dá)成一致，共同委托鯤鵬公司對我潤豐公司位于潞城鎮(zhèn)政新村委顏家村8××號的廠房、土地進(jìn)行評估后由法院上網(wǎng)拍賣?！?

3、未拍賣的機(jī)器設(shè)備，并非系與被拍賣土地在使用上不可分離的財(cái)產(chǎn)，而是屬于能單獨(dú)處置的財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行法院未拍賣上述設(shè)備的執(zhí)行行為，并未導(dǎo)致這些設(shè)備的價值嚴(yán)重減損，故不應(yīng)整體拍賣。

案例三：《三亞鳳凰農(nóng)副實(shí)業(yè)開發(fā)公司、鞍鋼建設(shè)公司海南公司等與執(zhí)行裁定書》【海南省高級人民法院（2016）瓊執(zhí)復(fù)30號】

本院認(rèn)為，“本案的焦點(diǎn)在于執(zhí)行法院在對涉案土地進(jìn)行拍賣時未將鍋爐等設(shè)備一并拍賣，是否符合《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十八條之規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十八條規(guī)定：拍賣的多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣可能嚴(yán)重減損其價值的，應(yīng)當(dāng)合并拍賣。本案中，鳳凰公司主張鍋爐等設(shè)備建設(shè)在被拍賣的土地上，應(yīng)與土地一并評估拍賣。在本案的被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置過程中，執(zhí)行法院對鳳凰公司名下的位于三亞市田獨(dú)鎮(zhèn)海榆高速公路邊的工業(yè)用地30202．35平方米的使用權(quán)及該地上的建筑物7660.3200平方米［綜合樓、飼料車間、產(chǎn)權(quán)證號三土房（1997）字第0761號］依法進(jìn)行評估、拍賣。鳳凰公司主張鍋爐等設(shè)備與土地不可分，分開拍賣嚴(yán)重減損設(shè)備的價值，但并未提供有效證據(jù)證明其主張。且未拍賣的原料儲存罐（鍋爐）三座和機(jī)器設(shè)備（高、低開關(guān)柜16臺，變壓器2臺），并非系與被拍賣土地在使用上不可分離的財(cái)產(chǎn)，而是屬于能單獨(dú)處置的財(cái)產(chǎn)。對于上述設(shè)備，海口市瓊山區(qū)人民法院也曾委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價值評估，但因技術(shù)資料不全，評估機(jī)構(gòu)無法評估。因此，執(zhí)行法院未拍賣鍋爐與機(jī)器設(shè)備的執(zhí)行行為，并未導(dǎo)致這些設(shè)備的價值嚴(yán)重減損。”

4、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十八條規(guī)定規(guī)范的是應(yīng)當(dāng)合并拍賣的情形，不能據(jù)此推斷哪些情形不應(yīng)合并拍賣，而被執(zhí)行人還應(yīng)承擔(dān)舉證證明將涉案財(cái)產(chǎn)納入聯(lián)合拍賣侵害其權(quán)益的事實(shí)及相關(guān)證據(jù)的責(zé)任，否則將承擔(dān)敗訴風(fēng)險。

案例四：《海南國托科技有限公司、海南省地方稅務(wù)局第一稽查局與海南國托科技有限公司申請承認(rèn)與執(zhí)行法院判決、仲裁裁決案件執(zhí)行裁定書》【海南省高級人民法院（2015）瓊執(zhí)復(fù)字第42號】

本院審查認(rèn)為，“關(guān)于多項(xiàng)資產(chǎn)‘捆綁拍賣’是否侵害國托公司權(quán)益的問題。國托公司引用《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十八條的規(guī)定，即：‘拍賣的多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣可能嚴(yán)重減損其價值的，應(yīng)當(dāng)合并拍賣?！哉f明將本案查封財(cái)產(chǎn)納入聯(lián)合拍賣范圍侵害其獲得公平競拍的權(quán)益。因上述規(guī)定規(guī)范的是應(yīng)當(dāng)合并拍賣的情形，不能據(jù)此推斷哪些情形不應(yīng)合并拍賣。而國托公司未能向本院提供將涉案財(cái)產(chǎn)納入聯(lián)合拍賣侵害其權(quán)益的事實(shí)及相關(guān)證據(jù)。因此，國托公司認(rèn)為將涉案財(cái)產(chǎn)納入聯(lián)合拍賣侵害其權(quán)益的理由不成立，本院不予支持?！?

5、案涉廠房、土地雖然分別登記在多個房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證下，但集中于同一片廠區(qū)，如將各幢廠房分別拍賣，可能嚴(yán)重減損其整體價值，法院仍可以將上述財(cái)產(chǎn)整體拍賣。

案例五：《江蘇銀行股份有限公司淮安分行與淮安中億包裝有限公司、淮安市申華能源有限公司等執(zhí)行裁定書》【江蘇省高級人民法院（2016）蘇執(zhí)復(fù)79號】

本院認(rèn)為，“淮安中院合并拍賣案涉廠房、土地，符合《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十八條的規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，拍賣的多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣可能嚴(yán)重減損其價值的，應(yīng)當(dāng)合并拍賣。本案中，案涉廠房、土地雖然分別登記在多個房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證下，但集中于同一片廠區(qū)，如將各幢廠房分別拍賣，可能嚴(yán)重減損其整體價值。為最大化實(shí)現(xiàn)房屋價值，從最高最佳使用考慮，淮安中院根據(jù)申請執(zhí)行人淮安江蘇銀行的申請，將案涉廠房、土地合并拍賣，具有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。”

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原標(biāo)題： 高院:被執(zhí)行房屋承租人能否申請將裝修設(shè)施等一并拍賣并受償?|判例81/100篇