在地產(chǎn)行業(yè)中，不少開發(fā)商都存在指定總包單位承接開發(fā)項(xiàng)目的總包建設(shè)工程的情形，該類總包單位一般都為開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)（有些不一定存在股權(quán)上的關(guān)聯(lián)關(guān)系），其中開發(fā)商一般都是以商票的形式完成對(duì)總包單位的付款，該類經(jīng)營(yíng)性負(fù)債不涉及“三道紅線”對(duì)有息負(fù)債的監(jiān)管。“保理+票據(jù)保險(xiǎn)”模式主要適用于建筑企業(yè)，也即以建筑企業(yè)作為核心企業(yè)，其中既包括實(shí)力雄厚的國(guó)央企類建筑總包單位，又包括與開發(fā)商自身存在表面關(guān)聯(lián)或非關(guān)聯(lián)關(guān)系的總包施工單位?！氨＠?票據(jù)保險(xiǎn)”模式主要是指滿足資質(zhì)條件的建筑企業(yè)（核心企業(yè)）向其供應(yīng)商開具電子商業(yè)承兌匯票，保險(xiǎn)公司依托該核心企業(yè)信用為商票貼現(xiàn)提供保險(xiǎn)，保理公司依據(jù)保險(xiǎn)公司開具的保單放款的模式。本融資方式不影響核心企業(yè)報(bào)表，亦不占用核心企業(yè)銀行授信，因此對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)指定關(guān)聯(lián)的總包單位承接工程后的后端保理融資能無(wú)形中降低前端的融資需求。需說(shuō)明的是，核心企業(yè)簽發(fā)商票僅有一手質(zhì)押背書，保險(xiǎn)公司持有至到期，不做額外流通，因此不會(huì)發(fā)生商票在不合規(guī)的民間資金中流通的情況。

1. 建筑企業(yè)作為核心企業(yè)與其供應(yīng)商發(fā)生業(yè)務(wù)往來(lái)后，建筑企業(yè)開具商票給其供應(yīng)商；

2. 供應(yīng)商作為投保人，以其自身為被保險(xiǎn)人，以保理公司為受益人進(jìn)行投保，并將商票質(zhì)押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司盡調(diào)核查后向供應(yīng)商出具保單；

3. 供應(yīng)商將對(duì)核心企業(yè)的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給保理公司；

4. 保理公司在供應(yīng)商投保后向其放款；

5. 票據(jù)到期，核心企業(yè)將票據(jù)票面金額支付至保險(xiǎn)公司，資金最終歸集至保理公司。

在常規(guī)的保理業(yè)務(wù)中，保理商一般看重的都是核心企業(yè)（也即承擔(dān)應(yīng)付義務(wù)的開發(fā)商）的主體征信和評(píng)級(jí)，比如百?gòu)?qiáng)開發(fā)商的上游供應(yīng)商的保理融資一般都在市場(chǎng)上比較受歡迎，而中小開發(fā)商則因主體資質(zhì)較弱的問(wèn)題，其上游供應(yīng)商的保理融資在操作方面一直都面臨困境。為了解決這個(gè)短板問(wèn)題，我們針對(duì)中小開發(fā)商的上游供應(yīng)商的保理融資在操作上進(jìn)行了變通，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是由上游供應(yīng)商（比如總包單位、材料供應(yīng)商等）就其對(duì)中小開發(fā)商的應(yīng)收賬款申請(qǐng)保理融資，同時(shí)中小開發(fā)商為該保理融資增信，比如開發(fā)商就上述融資提供項(xiàng)目公司的土地抵押、股權(quán)質(zhì)押等。以依托于總包單位的正向保理業(yè)務(wù)為例，該融資方式在“345”融資監(jiān)管紅線下或是一個(gè)更好的融資選擇，具體就是通過(guò)增加經(jīng)營(yíng)性負(fù)債以降低金融負(fù)債需求。

具體融資要素參考如下：

我們目前操作的分包單位反向保理融資主要是保理公司代名單內(nèi)的開發(fā)商下屬建筑板塊各公司或其他總包單位支付應(yīng)付分包方的勞務(wù)款、建設(shè)款、材料款等款項(xiàng)，并在業(yè)務(wù)到期后由開發(fā)商下屬建筑板塊各公司或其他總包單位支付保理公司保理款項(xiàng)的業(yè)務(wù)操作模式。因上述分包單位的應(yīng)收賬款主要針對(duì)開發(fā)商的關(guān)聯(lián)方（開發(fā)商下屬建筑板塊各公司或其他總包單位），因此分包單位反向保理融資主要還是需要開發(fā)商的充分配合，比如在風(fēng)控?fù)?dān)保措施上開發(fā)商的擔(dān)保、流動(dòng)性支持函、差額補(bǔ)足協(xié)議或其項(xiàng)目公司提供的抵押物等均需納入考慮，當(dāng)然在操作上需注意配合開發(fā)商的出表問(wèn)題。

具體融資要素參考如下：

2020年5月的《信托公司資金信托管理暫行辦法（征求意見稿）》（下稱“《征求意見稿》”）發(fā)布后，面對(duì)監(jiān)管對(duì)非標(biāo)投資的限制，對(duì)于信托機(jī)構(gòu)而言，當(dāng)下如果想要繼續(xù)操作地產(chǎn)信托非標(biāo)業(yè)務(wù)，目前最主要的策略基本都是存量和新增的非標(biāo)直接通過(guò)保理業(yè)務(wù)的嫁接實(shí)現(xiàn)非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)。以當(dāng)前市面上已基本成熟的信托機(jī)構(gòu)非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)業(yè)務(wù)為例，通過(guò)與保理公司合作，利用財(cái)產(chǎn)權(quán)信托模式進(jìn)行非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)業(yè)務(wù)操作就是目前多家機(jī)構(gòu)在推進(jìn)或嘗試的常見方式之一：

1. 集合資金信托的委托人以集合資金項(xiàng)下資金向借款人發(fā)放多筆債權(quán)資產(chǎn)，信托機(jī)構(gòu)按照ABS入池標(biāo)準(zhǔn)篩選特定集合資金信托。信托機(jī)構(gòu)根據(jù)信托合同的約定將篩選出的集合資金信托項(xiàng)下的債權(quán)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給保理公司。

2. 保理公司將受讓的債權(quán)資產(chǎn)作為委托資產(chǎn)，委托信托機(jī)構(gòu)設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托，保理公司持有該財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的信托受益權(quán)。信托機(jī)構(gòu)作為受托人向原債權(quán)項(xiàng)下債務(wù)人及相關(guān)擔(dān)保方發(fā)出《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知》，通知將還款賬戶由原來(lái)的信托賬戶變更為新設(shè)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)信托專戶。

3. 保理公司作為原始權(quán)益人設(shè)立專項(xiàng)計(jì)劃，并以財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的信托受益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券。

4. 底層債權(quán)資產(chǎn)本息償付至財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的信托專戶，信托機(jī)構(gòu)將專戶現(xiàn)金流分配至專項(xiàng)計(jì)劃賬戶。