房屋買受人若要排除普通債權(quán)的執(zhí)行，既可以選擇適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條，也可以選擇適用第二十九條，但房屋買受人若要排除建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利的強(qiáng)制執(zhí)行，則必須參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定。

1. 2014年4月，?？毓咀增螙|源公司借款，并將案涉房屋為鑫東源公司辦理在建工程抵押登記。2014年5月，根據(jù)?？毓旧暾?，海南仲裁委員會作出調(diào)解書，確認(rèn)?？毓镜膫鶛?quán)以及對案涉房屋的優(yōu)先受償權(quán)。

2. 2015年1月，王國華購買鑫東源公司開發(fā)建設(shè)的案涉房屋，支付購房款并實(shí)際占有房屋，但一直未辦理所有權(quán)登記。

3. 2015年9月，根據(jù)?？毓旧暾?，?？诤Ｊ路ㄔ翰枚ú榉?、拍賣案涉房屋。王國華提起執(zhí)行異議，被?？诤Ｊ路ㄔ翰枚g回。王國華遂提起案外人執(zhí)行異議之訴。

4. ?？诤Ｊ路ㄔ阂粚徴J(rèn)為，王國華符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定，其無過錯買受人的權(quán)利優(yōu)于抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，有權(quán)排除執(zhí)行，判決不得執(zhí)行案涉房屋。海控公司不服，上訴至海南高院。

5. 2018年3月，海南高院認(rèn)為王國華不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條，僅作為無過錯買受人無權(quán)排除優(yōu)先權(quán)人的執(zhí)行，判決撤銷一審判決，駁回王國華訴訟請求。王國華不服，向最高法院申請?jiān)賹彙?/p>

6. 2018年12月，最高法院再審裁定駁回王國華的再審申請。

本案中，在審查案外人王國華是否享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益時，核心問題是《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條和第二十九條如何適用。最高法院認(rèn)為，第二十九條的適用空間是，在金錢債權(quán)執(zhí)行中，一手房買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房，提出的執(zhí)行異議。第二十九條賦予一手房買受人物權(quán)期待權(quán)，以排除一手房出賣方債權(quán)人（包括優(yōu)先債權(quán)人）執(zhí)行。而第二十八條下的買受人，僅享有對抗普通債權(quán)人申請執(zhí)行的權(quán)利。因此，不動產(chǎn)買受人排除普通債權(quán)人執(zhí)行的，可擇一適用上述兩條文。但是，申請執(zhí)行人為對執(zhí)行標(biāo)的物享有優(yōu)先債權(quán)的權(quán)利人，不動產(chǎn)買受人排除強(qiáng)制執(zhí)行必須滿足第二十九條的規(guī)定。

很明顯，最高法院認(rèn)為，無過錯買受人所享有的權(quán)利與購房消費(fèi)者享有的權(quán)利效力位階不同。存在疑問的是，既然兩類主體權(quán)利的實(shí)質(zhì)均為不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)，如此，則兩類主體的權(quán)利效力應(yīng)相同。為何最高法院認(rèn)為無過錯買受人的權(quán)利弱于購房消費(fèi)者權(quán)利呢？

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書系的選題和寫作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

一、一般情況下，案外人（包括優(yōu)先權(quán)利人）無權(quán)排除優(yōu)先債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行，除非系執(zhí)行標(biāo)的物唯一所有權(quán)人。在我國現(xiàn)有民事法律的程序設(shè)計(jì)中，執(zhí)行異議是執(zhí)行異議之訴的前置程序，二者是相互銜接的。前者屬于強(qiáng)制執(zhí)行過程中的救濟(jì)程序，后者屬于民事訴訟的實(shí)體審理程序?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》適用于執(zhí)行異議和復(fù)議程序，基于執(zhí)行階段效率優(yōu)先、兼顧公平的價值考量，該規(guī)定確立了以形式審查為主的同時，還規(guī)定了實(shí)質(zhì)審查為輔的部分條款。雖然執(zhí)行異議之訴和執(zhí)行異議程序性質(zhì)上的差異決定了審查標(biāo)準(zhǔn)本應(yīng)有不同，但鑒于二者均具有審查案外人對執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的功能，故《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》中屬于實(shí)質(zhì)審查的條款，可以作為執(zhí)行異議之訴案件審理的參照。

二、原則上，案外人對執(zhí)行標(biāo)的物的債權(quán)請求權(quán)不能阻止執(zhí)行，也不能對抗申請執(zhí)行人的優(yōu)先受償權(quán)。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條是關(guān)于案外人排除執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利與申請執(zhí)行人優(yōu)先受償權(quán)產(chǎn)生沖突時如何處理的一般性規(guī)定，原則上，案外人無權(quán)排除優(yōu)先權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行，案外人有權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，應(yīng)該是對執(zhí)行標(biāo)的物享有所有權(quán)性質(zhì)的權(quán)利。從現(xiàn)行司法解釋可以看出，即使是優(yōu)先權(quán)利人，亦無權(quán)在執(zhí)行程序中排除執(zhí)行，僅能就執(zhí)行標(biāo)的物變價優(yōu)先受償。見《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第40條規(guī)定》。關(guān)于唯一所有權(quán)人，根據(jù)現(xiàn)有司法解釋規(guī)定，共有權(quán)人無權(quán)在執(zhí)行過程中以對執(zhí)行標(biāo)的物享有所有權(quán)份額為由排除執(zhí)行，為保護(hù)其合法權(quán)益，僅能就執(zhí)行標(biāo)的變價結(jié)束后，為共有權(quán)人預(yù)留相應(yīng)份額。

三、《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條可以在執(zhí)行異議之訴中參照適用。雖然《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》是為了規(guī)范人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件，維護(hù)當(dāng)事人、利害關(guān)系人和案外人的合法權(quán)益，根據(jù)民事訴訟法等法律規(guī)定，結(jié)合人民法院執(zhí)行工作實(shí)際而制作的司法解釋。但是，在執(zhí)行異議之訴中往往涉及對于案外人實(shí)體權(quán)利的審理，最高法院多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，由于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條兩條文均規(guī)定了在金錢債權(quán)執(zhí)行中，不動產(chǎn)買受人對登記在被執(zhí)行人名下的房屋提出異議時如何進(jìn)行審查的規(guī)則，該兩條屬于實(shí)質(zhì)性審查條款，可以作為執(zhí)行異議之訴審理的參照。

四、案外人符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的，可以排除優(yōu)先債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)該條規(guī)定，在金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出執(zhí)行異議時，獲得人民法院支持應(yīng)同時滿足三個要件。該條規(guī)定基于對消費(fèi)者生存權(quán)的維護(hù)，賦予消費(fèi)者買受房屋的物權(quán)期待權(quán)以排除執(zhí)行的效力，即便申請執(zhí)行人對該房屋享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利，法律也應(yīng)優(yōu)先保護(hù)消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)。

五、最高法院有觀點(diǎn)認(rèn)為：案外人符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的，僅有權(quán)排除一般債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。最高法院有觀點(diǎn)認(rèn)為，該條規(guī)定解決的是在強(qiáng)制執(zhí)行程序中，買受人對所買受的不動產(chǎn)權(quán)利保護(hù)與普通金錢執(zhí)行債權(quán)人權(quán)利保護(hù)發(fā)生沖突時，基于對正當(dāng)買受人合法權(quán)利的特別保護(hù)之目的而設(shè)置的特別規(guī)則，該條規(guī)定僅能對抗對被執(zhí)行人享有普通債權(quán)的債權(quán)人。因此，從法律邏輯上看，房屋買受人若要排除普通債權(quán)的執(zhí)行，既可以選擇適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條，也可以選擇適用第二十九條，但房屋買受人若要排除建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利的強(qiáng)制執(zhí)行，則必須參照適用第二十九條的規(guī)定。

六、本所律師認(rèn)為：案外人符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的，亦有權(quán)排除優(yōu)先債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。原因主要有三：一是《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條系對無過錯買受人予以優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定，理論基礎(chǔ)是不動產(chǎn)買受人享有物權(quán)期待權(quán)，而第二十九條系對購房消費(fèi)者予以優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定，理論基礎(chǔ)同樣是不動產(chǎn)買受人享有的物權(quán)期待權(quán)，權(quán)利性質(zhì)本身并無差異；二是第二十八條和第二十九條適用的場景均為金錢債權(quán)執(zhí)行過程中，特殊買受人對執(zhí)行的不動產(chǎn)提出異議的場景。不同的是，第二十八條中的買受人與第二十九條中買受人存在明顯區(qū)別，前者是無過錯買受人，后者為購房消費(fèi)者，均有明確的審查條件，屬于不同的買受主體；三是，既然第二十八條、第二十九條作為第二十七條規(guī)定的例外情形，那么在滿足例外條件時，理應(yīng)均具有不同于第二十七條的法律效力，即有權(quán)排除優(yōu)先債權(quán)人的執(zhí)行。最高法院不應(yīng)忽略第二十八條和第二十九條特定的適用條件，對兩條規(guī)定不加以區(qū)別進(jìn)行適用。但是，從近三年最高法院具體適用兩條文情況來看，最高法院通常做法主要有三種：不加以區(qū)分合并適用、不加以區(qū)分擇一適用和錯誤區(qū)分擇一適用?？梢钥闯?，未來相當(dāng)一段時間內(nèi)，第二十七條、第二十八條與第二十九條之間的適用問題將繼續(xù)存在。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

1.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

第二十七條  申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。

第二十八條  金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同； 被59篇案例引用

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

《王國華、海南?？匦☆~貸款有限公司再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申6179號】