前言

隨著房?jī)r(jià)不斷攀升，一套房子動(dòng)輒百萬(wàn)甚至千萬(wàn)，讓大多數(shù)購(gòu)房者難以一次性付清全款，而選擇向銀行貸款的方式購(gòu)房。

購(gòu)房貸款，都是以所購(gòu)房屋作為抵押擔(dān)保，在房屋尚未辦理抵押登記之前，貸款銀行均會(huì)要求房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)該房貸提供階段性的保證擔(dān)保，當(dāng)購(gòu)房者出現(xiàn)“斷供”，即不能按照貸款合同向銀行按期還貸時(shí)，則會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商為該房貸向銀行承擔(dān)連帶還款責(zé)任，從而給開(kāi)發(fā)商造成損失。

開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任，代為償還了銀行貸款后，開(kāi)發(fā)商能否要求解除與購(gòu)房者的商品房購(gòu)銷合同？

如不能解除合同，則開(kāi)發(fā)商只能向已經(jīng)陷入資金困境的購(gòu)房者行使追償權(quán)，導(dǎo)致實(shí)現(xiàn)債權(quán)周期長(zhǎng)、費(fèi)用高且存在諸多的不確定性。因此，探討開(kāi)發(fā)商可操作的救濟(jì)途徑有現(xiàn)實(shí)意義。

在本文中，筆者主要結(jié)合相關(guān)判例尤其是昆明地區(qū)法院判例，根據(jù)購(gòu)房合同是否明確約定開(kāi)發(fā)商具有解除合同權(quán)利的合同條款，探討在購(gòu)房者斷供，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任后能否解除購(gòu)房合同的問(wèn)題。

昆明市盤(pán)龍區(qū)人民法院 (2018)云0103民初2735號(hào)判決

    本院認(rèn)為：

    針對(duì)原告要求解除原、被告簽訂《商品房購(gòu)銷合同》、《合同補(bǔ)充協(xié)議》以及被告協(xié)助原告辦理撤銷商品房買賣合同登記備案的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。

    第九十六條規(guī)定：當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

    第九十七條規(guī)定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本案中，原告與被告簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》真實(shí)合法，對(duì)雙方具有約束力，雙方應(yīng)當(dāng)恪守履行，合同及協(xié)議中明確約定合同解除的條件（即：若被告未及時(shí)履行貸款義務(wù)，導(dǎo)致原告承擔(dān)連帶責(zé)任的，原告在承擔(dān)責(zé)任后有權(quán)向被告追償，并有權(quán)解除合同），被告未按期支付房款已然構(gòu)成違約，原告作為履約方有權(quán)要求解除合同，因解除權(quán)系形成權(quán)，應(yīng)當(dāng)以意思表示通知送達(dá)對(duì)方之日視為解除之日，本院于2018年10月21日向被告公告送達(dá)訴狀，故《商品房購(gòu)銷合同》、《合同補(bǔ)充協(xié)議》于2018年10月21日解除。

昆明市中級(jí)人民法院 (2018)云01民終1936號(hào)判決

    本院認(rèn)為：

    《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！北景钢?，上訴人與被上訴人于2013年11月15日簽訂《之補(bǔ)充協(xié)議二》，明確約定如果被上訴人未按照貸款（按揭）合同的約定償還貸款或違反貸款（按揭）合同的其他約定，致使銀行要求上訴人承擔(dān)連帶保證責(zé)任的（含部分或全部承擔(dān)連帶責(zé)任的情況，以銀行出具的要求承擔(dān)連帶責(zé)任的文件為準(zhǔn)），則上訴人有權(quán)解除合同、要求被上訴人返還房屋并配合辦理購(gòu)銷合同解除備案手續(xù)。被上訴人自2015年1月7日起未按照合同約定履行還款義務(wù)，中國(guó)銀行股份有限公司云南省分行經(jīng)過(guò)催收程序后，于2016年5月3日向上訴人發(fā)出關(guān)于履行擔(dān)保責(zé)任通知書(shū)，要求上訴人為被上訴人償還拖欠的貸款本息，實(shí)際上上訴人自述其自2015年2月起就開(kāi)始為被上訴人向銀行按期償還貸款本息，被上訴人亦予以認(rèn)可，在此情況下，由于上訴人與被上訴人約定的合同解除條件已成就，上訴人與被上訴人于2015年9月24日簽訂《解除協(xié)議書(shū)》，雖是以合意的方式解除涉案商品房購(gòu)銷合同，但符合雙方合同關(guān)于合同解除條件的約定，本院予以確認(rèn)。

案例四：不支持解除購(gòu)房合同

昆明市盤(pán)龍區(qū)人民法院 (2018)云0103民初5042號(hào)判決

    《商品房購(gòu)銷合同》補(bǔ)充協(xié)議約定，如被告未按照貸款（按揭）合同的約定償還貸款或違反貸款（按揭）合同的其他約定，原告有權(quán)解除合同，合同自原告解除合同通知書(shū)送達(dá)被告之日起解除，被告應(yīng)于合同解除之日起7日內(nèi)無(wú)條件配合原告辦理《商品房購(gòu)銷合同》解除備案手續(xù)，同時(shí)，被告應(yīng)按購(gòu)房款總額的20%向原告支付違約金。

    本院認(rèn)為：

    《中華人民共和國(guó)合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。”

    第六十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)?！钡诰攀臈l規(guī)定：“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，可以解除合同。”

    該規(guī)定表明，只有違約方的違約行為已構(gòu)成根本性違約致使雙方不能實(shí)現(xiàn)合同訂立目的時(shí)，守約方才享有法定解除權(quán)。本案中，原、被告雙方自愿簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》真實(shí)、合法、有效，對(duì)雙方具有法律約束力，雙方應(yīng)恪守履行。

    簽訂合同后，被告履行了支付房款的基本義務(wù)。現(xiàn)被告宋某某雖未按期歸還貸款，已然構(gòu)成違約，但該違約行為不能否定其已經(jīng)向原告履行了支付全額房款的義務(wù)，原告出售房屋收取房款的合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，故該違約行為不屬根本違約，不能導(dǎo)致雙方合同解除。

    在被告未按期還貸之時(shí)，原告云南某某置業(yè)有限公司也并未按照貸款合同約定全面履行其承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任的代償義務(wù)，截止2018年7月31日原告僅履行了28629.05元的部分代償義務(wù),原告可通過(guò)行使追償權(quán)主張其因履行該代償義務(wù)產(chǎn)生的損失，行使合同解除權(quán)并非唯一選擇。且被告當(dāng)庭提交的證據(jù)證明其已于2018年9月按期還貸。綜上，原告訴請(qǐng)本院不予支持。

廣州市中級(jí)人民法院 (2017)粵01民終22186號(hào)判決

    合同附件五第1條第五項(xiàng)約定：因乙方未能按照與銀行簽署的按揭貸款合同的約定償付按揭款而導(dǎo)致甲方需向銀行承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的，甲方有權(quán)在承擔(dān)保證責(zé)任的范圍內(nèi)向乙方追償，并有權(quán)單方面解除本合同，并按本補(bǔ)充協(xié)議第16條的約定執(zhí)行。第16條約定：若因乙方原因?qū)е卤竞贤獬模曳綉?yīng)向甲方支付該商品房房款總額30%的違約金并承擔(dān)辦理合同解除手續(xù)的全部費(fèi)用，甲方有權(quán)在乙方已支付的購(gòu)房款中扣除該項(xiàng)違約金及相關(guān)費(fèi)用。若所得價(jià)款不足清償相關(guān)費(fèi)用，甲方有權(quán)向乙方追索損失賠償。

   一審法院認(rèn)為：商品房買賣合同中，該房地產(chǎn)公司作為開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的是交付房屋、將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至買方名下的義務(wù)，金某某作為買方承擔(dān)的是支付購(gòu)房款的義務(wù)。本案中，金某某已經(jīng)依約支付了購(gòu)房款，房屋買賣合同的主要義務(wù)已經(jīng)履行完畢，該房地產(chǎn)公司的合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。案涉房屋已經(jīng)實(shí)際交付給金某某使用多年，解除合同將嚴(yán)重影響已經(jīng)形成穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系。因此，該公司在金某某已經(jīng)履行完畢合同義務(wù)的情況下要求解除合同，有違公平及誠(chéng)實(shí)信用原則，不予支持。為此，2017年9月27日判決：駁回該房地產(chǎn)公司的全部訴訟請(qǐng)求。

二審法院認(rèn)為：……商品房預(yù)售合同中，致嶺公司作為開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的合同義務(wù)是交付房屋、將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至購(gòu)房人名下；而金國(guó)春作為購(gòu)房人的合同義務(wù)是支付購(gòu)房款?！劣诮饑?guó)春未按期償還銀行貸款致使致嶺公司依法承擔(dān)其作為保證人應(yīng)承擔(dān)的連帶清償責(zé)任，這屬于致嶺公司原本應(yīng)該預(yù)知的合同風(fēng)險(xiǎn)，其依此享有作為保證人承責(zé)后依法向債務(wù)人金國(guó)春進(jìn)行追償?shù)臋?quán)利。致嶺公司以金國(guó)春違反商品房預(yù)售合同為由，訴請(qǐng)解除雙方之間的商品房預(yù)售合同，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不能成立。

    二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

【律師總結(jié)】

上述案例雖然在購(gòu)房合同中均約定了“因購(gòu)房者不履行還款義務(wù)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的，開(kāi)發(fā)商有權(quán)單方解除合同”的條款，但可以看到不同法院甚至同一法院的裁判結(jié)果并不一致。

筆者認(rèn)為，上述案例中合同條款的法律設(shè)計(jì)，看似嚴(yán)謹(jǐn)，其實(shí)仍然存在法律上的漏洞和風(fēng)險(xiǎn)，并不一定能有效杜絕開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保責(zé)任卻無(wú)法解除購(gòu)房合同的風(fēng)險(xiǎn)，一旦合同不能解除，房屋又被其他債權(quán)人保全執(zhí)行，則開(kāi)發(fā)商的追償權(quán)有可能會(huì)難以實(shí)現(xiàn)，從而造成開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)損失。

因此，筆者認(rèn)為，還應(yīng)重新審視商品房購(gòu)銷合同的上述條款，在《商品房購(gòu)銷合同》及其補(bǔ)充協(xié)議中做出更為巧妙的約定設(shè)計(jì)，更有效地避免開(kāi)發(fā)商代償后無(wú)法實(shí)現(xiàn)追償權(quán)的損失風(fēng)險(xiǎn)。