作者：守望者

來(lái)源：靜水深漩（ID：zealsaint111）

核心觀點(diǎn)：

西安擁有較好的硬件條件，但財(cái)富聚集能力有待提高；

受制于整體財(cái)富規(guī)模水平西安房?jī)r(jià)短期不會(huì)漲到杭州的水平；

西安房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期空間有賴(lài)于高附加值企業(yè)的引進(jìn)。

很感謝大家堅(jiān)持看到本系列的最后一個(gè)部分，即總結(jié)部分。該部分我將對(duì)前期4篇分析進(jìn)行總結(jié)并嘗試著歸納一些觀點(diǎn)，希望這些觀點(diǎn)對(duì)大家能有所幫助。未來(lái)就這個(gè)話題將在北京開(kāi)一些線下的交流會(huì)，大家共同討論。

基于素簡(jiǎn)的原則，我們直接開(kāi)始分析部分。

一、綠化部分

開(kāi)始的框架中我認(rèn)為綠化能提高一個(gè)城市的居住環(huán)境，會(huì)成為除去核心因素之外影響人群選擇的因素，在后期的觀察中發(fā)現(xiàn)，該因素起到的作用很有限，更像是加分項(xiàng)，因此從分析框架中剔除，不再做討論。

二、主要因素分析回顧：

前面幾篇從教育資源，工作機(jī)會(huì)，交通，醫(yī)療和購(gòu)物四個(gè)城市的硬件條件方面分析了西安市相較于周邊省份省會(huì)城市（太原，蘭州，銀川等）的優(yōu)勢(shì)。從這四個(gè)方向上看西安相較于周邊城市具有較強(qiáng)的比較優(yōu)勢(shì)，具體如下：

從前面幾篇文章的分析和本表的總結(jié)，可看到西安相較于周邊省份的的核心城市來(lái)講具有更好的硬件條件(更多的教育資源，更好的交通設(shè)施，更優(yōu)的醫(yī)療和購(gòu)物環(huán)境)，這幾點(diǎn)也成為本次“搶人大戰(zhàn)”西安獲得較多人口流入的關(guān)鍵。

相對(duì)好的硬件資源并不是決定房?jī)r(jià)上漲的唯一因素。前面的分析我們談到，一個(gè)城市房產(chǎn)的需求主要來(lái)自于兩個(gè)群體：自?。▌傂韬透纳疲┖蛢?chǔ)值（不包含投機(jī)，投機(jī)者不是一個(gè)城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定的因素，只是啤酒上的泡沫），這兩個(gè)群體擁有的財(cái)富數(shù)量決定了這個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期上漲的空間，即，人民群眾越有錢(qián)的城市平均房?jī)r(jià)越高（比如，一線城市相較于三線城市）。決定一個(gè)區(qū)域人民群眾財(cái)富總量以及平均財(cái)富水平的是一個(gè)城市經(jīng)營(yíng)的結(jié)果（包含了招商引資，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，高收入職業(yè)數(shù)量等等），詳細(xì)的衡量每一個(gè)指標(biāo)是一個(gè)龐大且未必有意義的事情，因此這里我提供了另個(gè)一思考的思路，即通過(guò)衡量一個(gè)城市存量資金總量來(lái)觀察一個(gè)城市經(jīng)營(yíng)結(jié)果。

三、存量資金總量

一個(gè)城市資金的流動(dòng)和變化是一個(gè)城市前期經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)最終結(jié)果的體現(xiàn)（有點(diǎn)類(lèi)似于外匯儲(chǔ)備），比GDP更為直觀，因?yàn)樗乔捌谪?cái)富創(chuàng)造能力的最終結(jié)果?？紤]到數(shù)據(jù)可獲得性和便于理解，這里使用的數(shù)據(jù)為金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額，或者說(shuō)資金總量，該存款余額只包含了人民幣存款余額數(shù)據(jù)，未包含外幣（對(duì)于大部分城市來(lái)說(shuō)，外幣存款余額占比很小，不影響大的分析結(jié)果）。在我們正式開(kāi)始看這個(gè)數(shù)字代表的意義之前，我們先來(lái)討論一下這一數(shù)據(jù)的代表性。

金融機(jī)構(gòu)本幣存款余額主要包含非金融企業(yè)，個(gè)人和非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存款。由于各個(gè)區(qū)域的城商行，農(nóng)商行（大行和股份行吸引存款的手段在總行統(tǒng)一政策管理下差異不大）開(kāi)展的吸引貸款的思路，方式和能力基本趨同，因此該指標(biāo)在一定程度上可代表該區(qū)域前期經(jīng)營(yíng)結(jié)果的時(shí)點(diǎn)總結(jié)。

除去北京，上海和深圳外，其他區(qū)域非銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu)總部較少（這類(lèi)企業(yè)的資金主要集中在總部），因此除去這三個(gè)城市外，其他區(qū)域受到非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存款的干擾較少，具有一定的可比性。

這里使用的數(shù)據(jù)未包含海外資產(chǎn)，由于一個(gè)區(qū)域的資產(chǎn)價(jià)格更多的受到該區(qū)域現(xiàn)有財(cái)富體量的影響（對(duì)于大多數(shù)人來(lái)講，海外資金短期不會(huì)回來(lái)，國(guó)內(nèi)資金也出不去；擁有大量海外資產(chǎn)的人群占該城市總?cè)巳簲?shù)量百分比較低），因此未包含海外資產(chǎn)也不會(huì)影響大的分析結(jié)果。

截止2018年年底，北京和上海資金總量超過(guò)10萬(wàn)億，深圳7.26萬(wàn)億。以上三個(gè)城市人民幣存款余額高有3個(gè)原因：

1.金融機(jī)構(gòu)總部：證券，基金，保險(xiǎn)的總部主要位于北京，上海和深圳，使得這三個(gè)城市人民幣存款余額數(shù)字遠(yuǎn)高于其他城市。

2.企業(yè)總部：國(guó)內(nèi)大型和特大型企業(yè)的總部相當(dāng)部分位于這三個(gè)城市，由于相當(dāng)部分企業(yè)建立了財(cái)務(wù)公司制度，也使得這三個(gè)城市較其他城市獲得了較多的此類(lèi)資金流入。

3.人均收入：北上深的人均收入在前面的文章中已分析過(guò)，平均收入水平高于二線城市。城市聚集的人民幣存量資金多，加強(qiáng)了人均收入的高于其他二線城市--很多與財(cái)富以及資管管理的高薪崗位主要位于北上深三地。

以上3個(gè)因素中第一和第二是北上深三地人民幣存款規(guī)模高于其他區(qū)域的主要原因。

在上圖中，2018年西安資金總量排第13位，2012-2018年城市資金總量增幅前20的城市中沒(méi)有西安市。以上現(xiàn)象可能體現(xiàn)出幾方面結(jié)果：

1.西安在過(guò)去的幾年中企業(yè)和個(gè)人財(cái)富總體增加情況弱于其他城市。

2.西安市企業(yè)和個(gè)人財(cái)富總體基數(shù)較大，基于這一原因雖然西安過(guò)去幾年增幅不如其他城市，但總資金量排名依舊靠前。

3. 較前20城市低的增幅水平解釋了前述工作機(jī)會(huì)中碰到的兩個(gè)問(wèn)題，第一，西安工作機(jī)會(huì)較少；第二，西安平均工作和2019夏季求職平均薪酬全國(guó)排名較低。

4.較慢的財(cái)富增加速度某種程度上體現(xiàn)出西安高薪崗位增加速度較少，高附加值企業(yè)進(jìn)入速度弱于其他城市。

此時(shí)我們看到一個(gè)結(jié)果，西安擁有比較優(yōu)勢(shì)明顯的硬件條件，但優(yōu)質(zhì)的硬件環(huán)境未能很好的轉(zhuǎn)為企業(yè)和居民財(cái)富增幅。

四、房?jī)r(jià)

我們回到大家最關(guān)心的核心問(wèn)題西安房?jī)r(jià)未來(lái)的成長(zhǎng)空間問(wèn)題。有人問(wèn)我西安能漲到目前杭州的平均房?jī)r(jià)水平嗎？關(guān)于這個(gè)問(wèn)題其實(shí)大家已經(jīng)有了答案，短期不能，為什么呢？因?yàn)?，我們雖然有不弱于杭州的硬件基礎(chǔ)，但是從財(cái)富聚集效果來(lái)看，杭州幾乎是我們的兩倍，更大的財(cái)富規(guī)模直接體現(xiàn)在核心區(qū)房?jī)r(jià)水平上。大家可能會(huì)好奇為什么這里說(shuō)核心區(qū)域房?jī)r(jià)水平，這里基于以下幾個(gè)原因：

1. 土地本身是不可復(fù)制資源，核心區(qū)土地不可復(fù)制，一塊土地上建了A建筑，就無(wú)法再建B建筑，除非拆掉A，因此核心區(qū)房屋更多體現(xiàn)為稀缺性。

2. 城市的核心區(qū)通常是CBD區(qū)域或該城市居住配套（教育，醫(yī)療等）特別優(yōu)質(zhì)的區(qū)域，人們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)在財(cái)務(wù)實(shí)力允許的基礎(chǔ)上都會(huì)優(yōu)先考慮距離工作近的區(qū)域，距離生活配套近的區(qū)域。

3.  過(guò)去幾年的擴(kuò)城運(yùn)動(dòng)中，各個(gè)省會(huì)城市的邊界得以大幅擴(kuò)張，各城市邊緣區(qū)域（或者說(shuō)城鄉(xiāng)結(jié)合部）對(duì)比意義不大，大部人涌入人口首選區(qū)域還是城市核心區(qū)或近核心區(qū)。

大家關(guān)心的第二個(gè)問(wèn)題，西安房?jī)r(jià)現(xiàn)在高還是低，短期是否會(huì)下行。關(guān)于這個(gè)問(wèn)題我的觀點(diǎn)如下：

1.房?jī)r(jià)分為短期，中長(zhǎng)期價(jià)格，這一系列的投資札記討論的是中長(zhǎng)期來(lái)看西安市吸引周邊人口的潛力和中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)問(wèn)題；

2.短期房?jī)r(jià)更多的受到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的定位和金融杠桿的影響，從這兩點(diǎn)上看，我認(rèn)為會(huì)下跌，但我認(rèn)為不會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)；

3. 下一個(gè)系列將是討論短期房?jī)r(jià)問(wèn)題。

大家關(guān)心的第三個(gè)問(wèn)題，西安房?jī)r(jià)是否具有增長(zhǎng)潛力。我覺(jué)得從中長(zhǎng)期來(lái)看答案是肯定的，但是我們需要關(guān)注幾個(gè)方面的問(wèn)題：

1.全球債務(wù)資本化的進(jìn)度，貨幣的貶值會(huì)導(dǎo)致所有資產(chǎn)價(jià)格被動(dòng)上漲。

2.西安招商引資的進(jìn)度，重點(diǎn)關(guān)注高利潤(rùn)的大型行業(yè)龍頭企業(yè)。這些企業(yè)的進(jìn)駐會(huì)帶來(lái)上下游企業(yè)的同時(shí)并帶來(lái)高薪崗位。

3. 關(guān)注西安大學(xué)生畢業(yè)后就業(yè)動(dòng)向，尤其是高附加值行業(yè)學(xué)生（IT，高端制造等）。這類(lèi)學(xué)生越來(lái)越多的選擇留在西安，說(shuō)明就業(yè)機(jī)會(huì)中擁有了更多高附加值崗位。

4.從目前來(lái)看，中高端收入崗位較少，短期進(jìn)一步上漲我認(rèn)為缺乏很強(qiáng)的動(dòng)力和邏輯（單純考慮剛需和儲(chǔ)蓄）；

5.西安未來(lái)更多的發(fā)展方向是西北區(qū)域中心，短期還成不了類(lèi)似北上深的一線城市，因此在房?jī)r(jià)的期待上不能以一線城市為標(biāo)桿，更多考量該城市擁有的財(cái)富總量，財(cái)富增速和房?jī)r(jià)的關(guān)系，脫離財(cái)富基礎(chǔ)的房?jī)r(jià)是不靠譜的。

6.少聽(tīng)忽悠，在我的理解中任何資產(chǎn)短期大幅上漲都是不大靠譜的，在這背后通常是金融杠杠作用下的短期飆升。近期有房地產(chǎn)中介給我打電話說(shuō)：哥，西安2020年房?jī)r(jià)均價(jià)破3萬(wàn)/平米！我回答知道了，隨后就在手機(jī)備注軟件上，點(diǎn)了詐騙標(biāo)簽。

大家關(guān)心的第四個(gè)問(wèn)題，如果買(mǎi)房西安買(mǎi)什么區(qū)域。關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，我的原則如下：

1.工作方便原則：該原則很好理解，即距離上班近的地方。所以我們看到核心城市房?jī)r(jià)高的第一個(gè)區(qū)域就是CBD周邊。西安的話CBD主要是西高新。經(jīng)開(kāi)區(qū)，曲江等區(qū)域也有CBD，但規(guī)模最大的還是西高新。

2.教育方便原則：學(xué)區(qū)房，這點(diǎn)不用過(guò)多的解釋。盡管西安的學(xué)區(qū)劃區(qū)政策近期有調(diào)整，但從整體上來(lái)看，好學(xué)校旁邊的房子依然搶手。這里說(shuō)的好學(xué)校特指教育質(zhì)量最好的那幾個(gè)，短期來(lái)看好的師資力量還是稀缺產(chǎn)品。

3.稀缺資源原則：一個(gè)城市最缺什么，什么資源就值錢(qián)。對(duì)于內(nèi)陸城市來(lái)講，水資源比山資源更稀缺，所以我一直覺(jué)得近水的房子比近山的房子更具有吸引力。但這類(lèi)房子小心兩個(gè)問(wèn)題：第一，破壞環(huán)境的房子不能買(mǎi)，這是我國(guó)環(huán)保底線；第二，大型人造水景旁邊的房子不是很推薦，具體請(qǐng)咨詢(xún)工程人員。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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本文由“靜水深漩”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 西安住宅市場(chǎng)投資札記-5