作者：守望者

來源：靜水深漩（ID：zealsaint111）

核心觀點(diǎn)：

西安擁有較好的硬件條件，但財(cái)富聚集能力有待提高；

受制于整體財(cái)富規(guī)模水平西安房價(jià)短期不會(huì)漲到杭州的水平；

西安房價(jià)中長期空間有賴于高附加值企業(yè)的引進(jìn)。

很感謝大家堅(jiān)持看到本系列的最后一個(gè)部分，即總結(jié)部分。該部分我將對前期4篇分析進(jìn)行總結(jié)并嘗試著歸納一些觀點(diǎn)，希望這些觀點(diǎn)對大家能有所幫助。未來就這個(gè)話題將在北京開一些線下的交流會(huì)，大家共同討論。

基于素簡的原則，我們直接開始分析部分。

一、綠化部分

開始的框架中我認(rèn)為綠化能提高一個(gè)城市的居住環(huán)境，會(huì)成為除去核心因素之外影響人群選擇的因素，在后期的觀察中發(fā)現(xiàn)，該因素起到的作用很有限，更像是加分項(xiàng)，因此從分析框架中剔除，不再做討論。

二、主要因素分析回顧：

前面幾篇從教育資源，工作機(jī)會(huì)，交通，醫(yī)療和購物四個(gè)城市的硬件條件方面分析了西安市相較于周邊省份省會(huì)城市（太原，蘭州，銀川等）的優(yōu)勢。從這四個(gè)方向上看西安相較于周邊城市具有較強(qiáng)的比較優(yōu)勢，具體如下：

從前面幾篇文章的分析和本表的總結(jié)，可看到西安相較于周邊省份的的核心城市來講具有更好的硬件條件(更多的教育資源，更好的交通設(shè)施，更優(yōu)的醫(yī)療和購物環(huán)境)，這幾點(diǎn)也成為本次“搶人大戰(zhàn)”西安獲得較多人口流入的關(guān)鍵。

相對好的硬件資源并不是決定房價(jià)上漲的唯一因素。前面的分析我們談到，一個(gè)城市房產(chǎn)的需求主要來自于兩個(gè)群體：自?。▌傂韬透纳疲┖蛢?chǔ)值（不包含投機(jī)，投機(jī)者不是一個(gè)城市房價(jià)長期穩(wěn)定的因素，只是啤酒上的泡沫），這兩個(gè)群體擁有的財(cái)富數(shù)量決定了這個(gè)區(qū)域房價(jià)中長期上漲的空間，即，人民群眾越有錢的城市平均房價(jià)越高（比如，一線城市相較于三線城市）。決定一個(gè)區(qū)域人民群眾財(cái)富總量以及平均財(cái)富水平的是一個(gè)城市經(jīng)營的結(jié)果（包含了招商引資，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，高收入職業(yè)數(shù)量等等），詳細(xì)的衡量每一個(gè)指標(biāo)是一個(gè)龐大且未必有意義的事情，因此這里我提供了另個(gè)一思考的思路，即通過衡量一個(gè)城市存量資金總量來觀察一個(gè)城市經(jīng)營結(jié)果。

三、存量資金總量

一個(gè)城市資金的流動(dòng)和變化是一個(gè)城市前期經(jīng)營生產(chǎn)最終結(jié)果的體現(xiàn)（有點(diǎn)類似于外匯儲(chǔ)備），比GDP更為直觀，因?yàn)樗乔捌谪?cái)富創(chuàng)造能力的最終結(jié)果?？紤]到數(shù)據(jù)可獲得性和便于理解，這里使用的數(shù)據(jù)為金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額，或者說資金總量，該存款余額只包含了人民幣存款余額數(shù)據(jù)，未包含外幣（對于大部分城市來說，外幣存款余額占比很小，不影響大的分析結(jié)果）。在我們正式開始看這個(gè)數(shù)字代表的意義之前，我們先來討論一下這一數(shù)據(jù)的代表性。

金融機(jī)構(gòu)本幣存款余額主要包含非金融企業(yè)，個(gè)人和非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存款。由于各個(gè)區(qū)域的城商行，農(nóng)商行（大行和股份行吸引存款的手段在總行統(tǒng)一政策管理下差異不大）開展的吸引貸款的思路，方式和能力基本趨同，因此該指標(biāo)在一定程度上可代表該區(qū)域前期經(jīng)營結(jié)果的時(shí)點(diǎn)總結(jié)。

除去北京，上海和深圳外，其他區(qū)域非銀行類金融機(jī)構(gòu)總部較少（這類企業(yè)的資金主要集中在總部），因此除去這三個(gè)城市外，其他區(qū)域受到非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存款的干擾較少，具有一定的可比性。

這里使用的數(shù)據(jù)未包含海外資產(chǎn)，由于一個(gè)區(qū)域的資產(chǎn)價(jià)格更多的受到該區(qū)域現(xiàn)有財(cái)富體量的影響（對于大多數(shù)人來講，海外資金短期不會(huì)回來，國內(nèi)資金也出不去；擁有大量海外資產(chǎn)的人群占該城市總?cè)巳簲?shù)量百分比較低），因此未包含海外資產(chǎn)也不會(huì)影響大的分析結(jié)果。

截止2018年年底，北京和上海資金總量超過10萬億，深圳7.26萬億。以上三個(gè)城市人民幣存款余額高有3個(gè)原因：

1.金融機(jī)構(gòu)總部：證券，基金，保險(xiǎn)的總部主要位于北京，上海和深圳，使得這三個(gè)城市人民幣存款余額數(shù)字遠(yuǎn)高于其他城市。

2.企業(yè)總部：國內(nèi)大型和特大型企業(yè)的總部相當(dāng)部分位于這三個(gè)城市，由于相當(dāng)部分企業(yè)建立了財(cái)務(wù)公司制度，也使得這三個(gè)城市較其他城市獲得了較多的此類資金流入。

3.人均收入：北上深的人均收入在前面的文章中已分析過，平均收入水平高于二線城市。城市聚集的人民幣存量資金多，加強(qiáng)了人均收入的高于其他二線城市--很多與財(cái)富以及資管管理的高薪崗位主要位于北上深三地。

以上3個(gè)因素中第一和第二是北上深三地人民幣存款規(guī)模高于其他區(qū)域的主要原因。

在上圖中，2018年西安資金總量排第13位，2012-2018年城市資金總量增幅前20的城市中沒有西安市。以上現(xiàn)象可能體現(xiàn)出幾方面結(jié)果：

1.西安在過去的幾年中企業(yè)和個(gè)人財(cái)富總體增加情況弱于其他城市。

2.西安市企業(yè)和個(gè)人財(cái)富總體基數(shù)較大，基于這一原因雖然西安過去幾年增幅不如其他城市，但總資金量排名依舊靠前。

3. 較前20城市低的增幅水平解釋了前述工作機(jī)會(huì)中碰到的兩個(gè)問題，第一，西安工作機(jī)會(huì)較少；第二，西安平均工作和2019夏季求職平均薪酬全國排名較低。

4.較慢的財(cái)富增加速度某種程度上體現(xiàn)出西安高薪崗位增加速度較少，高附加值企業(yè)進(jìn)入速度弱于其他城市。

此時(shí)我們看到一個(gè)結(jié)果，西安擁有比較優(yōu)勢明顯的硬件條件，但優(yōu)質(zhì)的硬件環(huán)境未能很好的轉(zhuǎn)為企業(yè)和居民財(cái)富增幅。

四、房價(jià)

我們回到大家最關(guān)心的核心問題西安房價(jià)未來的成長空間問題。有人問我西安能漲到目前杭州的平均房價(jià)水平嗎？關(guān)于這個(gè)問題其實(shí)大家已經(jīng)有了答案，短期不能，為什么呢？因?yàn)?，我們雖然有不弱于杭州的硬件基礎(chǔ)，但是從財(cái)富聚集效果來看，杭州幾乎是我們的兩倍，更大的財(cái)富規(guī)模直接體現(xiàn)在核心區(qū)房價(jià)水平上。大家可能會(huì)好奇為什么這里說核心區(qū)域房價(jià)水平，這里基于以下幾個(gè)原因：

1. 土地本身是不可復(fù)制資源，核心區(qū)土地不可復(fù)制，一塊土地上建了A建筑，就無法再建B建筑，除非拆掉A，因此核心區(qū)房屋更多體現(xiàn)為稀缺性。

2. 城市的核心區(qū)通常是CBD區(qū)域或該城市居住配套（教育，醫(yī)療等）特別優(yōu)質(zhì)的區(qū)域，人們在買房時(shí)在財(cái)務(wù)實(shí)力允許的基礎(chǔ)上都會(huì)優(yōu)先考慮距離工作近的區(qū)域，距離生活配套近的區(qū)域。

3.  過去幾年的擴(kuò)城運(yùn)動(dòng)中，各個(gè)省會(huì)城市的邊界得以大幅擴(kuò)張，各城市邊緣區(qū)域（或者說城鄉(xiāng)結(jié)合部）對比意義不大，大部人涌入人口首選區(qū)域還是城市核心區(qū)或近核心區(qū)。

大家關(guān)心的第二個(gè)問題，西安房價(jià)現(xiàn)在高還是低，短期是否會(huì)下行。關(guān)于這個(gè)問題我的觀點(diǎn)如下：

1.房價(jià)分為短期，中長期價(jià)格，這一系列的投資札記討論的是中長期來看西安市吸引周邊人口的潛力和中長期房價(jià)問題；

2.短期房價(jià)更多的受到國家對房地產(chǎn)的定位和金融杠桿的影響，從這兩點(diǎn)上看，我認(rèn)為會(huì)下跌，但我認(rèn)為不會(huì)出現(xiàn)崩盤；

3. 下一個(gè)系列將是討論短期房價(jià)問題。

大家關(guān)心的第三個(gè)問題，西安房價(jià)是否具有增長潛力。我覺得從中長期來看答案是肯定的，但是我們需要關(guān)注幾個(gè)方面的問題：

1.全球債務(wù)資本化的進(jìn)度，貨幣的貶值會(huì)導(dǎo)致所有資產(chǎn)價(jià)格被動(dòng)上漲。

2.西安招商引資的進(jìn)度，重點(diǎn)關(guān)注高利潤的大型行業(yè)龍頭企業(yè)。這些企業(yè)的進(jìn)駐會(huì)帶來上下游企業(yè)的同時(shí)并帶來高薪崗位。

3. 關(guān)注西安大學(xué)生畢業(yè)后就業(yè)動(dòng)向，尤其是高附加值行業(yè)學(xué)生（IT，高端制造等）。這類學(xué)生越來越多的選擇留在西安，說明就業(yè)機(jī)會(huì)中擁有了更多高附加值崗位。

4.從目前來看，中高端收入崗位較少，短期進(jìn)一步上漲我認(rèn)為缺乏很強(qiáng)的動(dòng)力和邏輯（單純考慮剛需和儲(chǔ)蓄）；

5.西安未來更多的發(fā)展方向是西北區(qū)域中心，短期還成不了類似北上深的一線城市，因此在房價(jià)的期待上不能以一線城市為標(biāo)桿，更多考量該城市擁有的財(cái)富總量，財(cái)富增速和房價(jià)的關(guān)系，脫離財(cái)富基礎(chǔ)的房價(jià)是不靠譜的。

6.少聽忽悠，在我的理解中任何資產(chǎn)短期大幅上漲都是不大靠譜的，在這背后通常是金融杠杠作用下的短期飆升。近期有房地產(chǎn)中介給我打電話說：哥，西安2020年房價(jià)均價(jià)破3萬/平米！我回答知道了，隨后就在手機(jī)備注軟件上，點(diǎn)了詐騙標(biāo)簽。

大家關(guān)心的第四個(gè)問題，如果買房西安買什么區(qū)域。關(guān)于這個(gè)問題，我的原則如下：

1.工作方便原則：該原則很好理解，即距離上班近的地方。所以我們看到核心城市房價(jià)高的第一個(gè)區(qū)域就是CBD周邊。西安的話CBD主要是西高新。經(jīng)開區(qū)，曲江等區(qū)域也有CBD，但規(guī)模最大的還是西高新。

2.教育方便原則：學(xué)區(qū)房，這點(diǎn)不用過多的解釋。盡管西安的學(xué)區(qū)劃區(qū)政策近期有調(diào)整，但從整體上來看，好學(xué)校旁邊的房子依然搶手。這里說的好學(xué)校特指教育質(zhì)量最好的那幾個(gè)，短期來看好的師資力量還是稀缺產(chǎn)品。

3.稀缺資源原則：一個(gè)城市最缺什么，什么資源就值錢。對于內(nèi)陸城市來講，水資源比山資源更稀缺，所以我一直覺得近水的房子比近山的房子更具有吸引力。但這類房子小心兩個(gè)問題：第一，破壞環(huán)境的房子不能買，這是我國環(huán)保底線；第二，大型人造水景旁邊的房子不是很推薦，具體請咨詢工程人員。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 西安住宅市場投資札記-5