作者：李舒 李元元 李營營（北京云亭律師事務(wù)所）

來源：保全與執(zhí)行

房屋未竣工驗收合格即交付入住的，購房人無權(quán)排除執(zhí)行。

編者按

就執(zhí)行程序中的案外人權(quán)利保護問題，民事訴訟法依據(jù)不同情形規(guī)定了不同的救濟路徑。但因相關(guān)爭議的解決涉及程序法與實體法的銜接，實踐中經(jīng)常引發(fā)爭議。近年來，與案外人權(quán)利保護相關(guān)的執(zhí)行異議程序及其延伸的執(zhí)行異議之訴程序，在最高人民法院處理的各類糾紛中占有較大比重，爭議頗大。這其中的爭議，既包括如何選擇爭取救濟程序的問題，也包括如何認(rèn)定案外人權(quán)利性質(zhì)的問題。為全面梳理最高人民法院關(guān)于執(zhí)行異議案件審理的裁判觀點，厘清其中的熱點、難點問題，本公眾號將連續(xù)推送100篇與執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴相關(guān)的最高人民法院案例分析，敬請關(guān)注。

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1. 最高法院:提起執(zhí)行異議之訴的最后期限如何確定?001|保全與執(zhí)行

閱讀提示：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，不動產(chǎn)無過錯買受人排除強制執(zhí)行需要滿足的條件之一是，在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)。司法實踐中，買受人是否占有房屋是法院認(rèn)定買受人能否排除強制執(zhí)行時重點審查的內(nèi)容之一，常見爭議情形為房屋未經(jīng)竣工驗收即交付入住的，應(yīng)否視為買受人已經(jīng)占有房屋？買受人持有鑰匙入住后，繳納水電費、物業(yè)費等費用，應(yīng)否視為買受人已經(jīng)占有房屋？買受人購買房屋后即對外出租的，應(yīng)否視為買受人已經(jīng)占有房屋？本文以“法院查封時房屋未竣工驗收合格的，購房人能否排除執(zhí)行？”這一話題作為楔子，結(jié)合最高人民法院近三年作出的裁判文書，整理最高人民法院認(rèn)定買受人是否占有房屋時的審判觀點，以供參考。

裁判要旨

在建工程未經(jīng)竣工驗收合格不得交付使用，交付尚未竣工驗收的房屋構(gòu)成違法交付，購房人基于違法交付所占有的房屋，不是合法占有，不受法律保護。

案情簡介

1. 2014年7月至12月，張利生與美景公司簽訂《購房協(xié)議》并實際占用房屋（處于在建工程狀態(tài)，未經(jīng)驗收）。

2. 2016年3月18日，圣圓公司與郝建國、雅景公司、美景公司民間借貸一案中，圣圓公司依據(jù)生效民事調(diào)解書申請鄂爾多斯中院執(zhí)行債務(wù)人美景公司名下商品房。

3. 2016年8月25日，張利生以涉訴房屋系其所有為由，提起執(zhí)行異議，請求中止對涉訴房屋的執(zhí)行，鄂爾多斯中院裁定中止對涉訴房屋的執(zhí)行。圣圓公司不服，提起執(zhí)行異議之訴。

4. 鄂爾多斯中院認(rèn)為案外人張利生符合排除強制執(zhí)行的條件，一審判決駁回圣圓公司的訴訟請求。圣圓公司不服，上訴至內(nèi)蒙古高院。

5. 內(nèi)蒙古高院二審認(rèn)為美景公司已將涉訴房屋的鑰匙交付，案外人張利生已合法占有涉訴房屋，判決駁回圣圓公司上訴。圣圓公司不服，向最高人民法院申請再審。

6. 2018年9月30日，最高人民法院再審認(rèn)為，案涉房屋未經(jīng)竣工驗收合格，構(gòu)成違法交付。原判決認(rèn)定事實不清，指令內(nèi)蒙古自治區(qū)高級人民法院再審本案，再審期間，中止原判決的執(zhí)行。

7. 2019年12月28日，內(nèi)蒙古高院再審判決維持原一審判決。

裁判要點及思路

本案的主要爭議焦點是，在案涉房屋未經(jīng)竣工驗收合格即交付使用的，買受人是否構(gòu)成合法占有。最高人民法院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。案涉房屋作為建設(shè)工程只有經(jīng)過竣工驗收合格才能交付使用。因此，美景公司應(yīng)履行向買房人交付竣工驗收合格的房屋這一法定義務(wù)。否則，即構(gòu)成違法交付。而購房人基于違法交付所占有的房屋，不是合法占有。具體到本案，原判決并未對美景公司所交付的案涉房屋是否竣工驗收合格作出認(rèn)定。在此前提下，原判決認(rèn)定張利生基于該交付所占有的房屋是合法占有這一事實，缺乏證據(jù)證明。

雖然，最終內(nèi)蒙古高院基于《購房合同》《領(lǐng)取鑰匙通知單》，認(rèn)定案外人占有房屋，最終維持原一審判決，但是從最高人民法院作出的再審裁定書中可以看出，最高人民法院對于該問題的態(tài)度較為明確，認(rèn)為案外人不構(gòu)成合法占有。鑒于最高人民法院在其他部分案件中亦持與本案相同觀點，本文選取此案例意在分析最高人民法院處理這一問題的態(tài)度，故本案最終處理結(jié)果不影響本文對于最高人民法院觀點的分析，在此予以特殊說明。

實務(wù)要點總結(jié)

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經(jīng)驗。大量辦案同時還總結(jié)辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經(jīng)驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發(fā)，為實踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

案外人基于購房消費者或者無過錯買受人身份排除法院執(zhí)行，在觀察是否符合“在法院查封前已經(jīng)合法占有房屋”這一條件時，應(yīng)注意以下核心要點：

一、購房人對房屋的占有應(yīng)為基于房屋買賣關(guān)系的占有。在執(zhí)行程序中對不動產(chǎn)受讓人進(jìn)行優(yōu)先保護的理論基礎(chǔ)是買受人物權(quán)期待權(quán)保護?；诖?，物權(quán)期待權(quán)依據(jù)的基礎(chǔ)法律關(guān)系必須合法有效。但是，最高人民法院在具體審查案外人執(zhí)行異議之訴時，往往還要求該基礎(chǔ)法律關(guān)系必須為房屋買賣關(guān)系。分析個中緣由，一方面，基于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》規(guī)定了無過錯買受人和購房消費者排除執(zhí)行的條件之一是在查封前簽訂房屋買賣合同，所以應(yīng)理解為案外人對房屋的占有系房屋買賣關(guān)系；另一方面，基于物權(quán)期待權(quán)保護的特殊性，法院在具體案件中應(yīng)采取更為嚴(yán)格的審查標(biāo)準(zhǔn)，以適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條。同時，我們注意到，在部分案例中，最高人民法院有觀點認(rèn)為基于非買賣關(guān)系（如以物抵債關(guān)系）的占有屬于合法占有，案外人在符合其他條件時，有權(quán)排除執(zhí)行。

二、購房人應(yīng)在法院查封房屋前占有房屋。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定，被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)或者實施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。在部分案例中，最高人民法院不予支持案外人異議請求的理由是，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定，法院查封房屋后，房屋所有權(quán)人無權(quán)將房屋交付案外人，案外人的占有屬于無權(quán)占有，因此，不受法律保護。但是，在多數(shù)情況下，最高人民法院不予支持案外人異議請求的理由是，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定，房屋被法院查封后，房屋所有權(quán)人就查封房屋所作的轉(zhuǎn)移不得對抗申請執(zhí)行人，查封的時間以法院作出查封裁定時為準(zhǔn)。

三、法院查封時房屋未竣工驗收合格的，無權(quán)排除執(zhí)行。對于房屋未經(jīng)竣工驗收合格，案外人能否排除執(zhí)行的問題，最高人民法院的審判觀點呈現(xiàn)兩極分化的特點：

（1）認(rèn)為購房人無權(quán)排除執(zhí)行的理由：根據(jù)《建筑法》第六十一條第二款規(guī)定，建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。一方面，當(dāng)房屋屬于在建工程狀態(tài)或者房屋雖建成但未竣工驗收的情況下，最高人民法院認(rèn)為房屋不具備現(xiàn)實交付條件，難以證明案外人實際占有房屋。另一方面，即使案外人能夠舉證證明已實際入住、使用房屋，但是該等“交付”由于違反了法律的強制性規(guī)定，不具有合法性，不予以保護。

（2）認(rèn)為購房人有權(quán)排除執(zhí)行的理由是: 最高人民法院認(rèn)為，竣工驗收是商品房交付使用的前提條件。房屋出賣方在案涉房屋所在工程竣工驗收前向購房人交付房屋鑰匙，不符合法律規(guī)定。但是，在購房人能夠初步舉證證明其實際控制房屋的情況下，作為房屋買受人，在購買的商品房沒有辦理竣工驗收手續(xù)的情形下接收房屋，對之后可能產(chǎn)生的質(zhì)量責(zé)任及使用風(fēng)險依法可能處于不利的法律地位，但不能據(jù)此否定在法院查封前房屋出售方已向房屋買受人交付了房屋鑰匙、房屋買受人已實際占有案涉房屋的事實，不足以此認(rèn)定占有案涉房屋不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第二項規(guī)定，房屋未竣工未驗收不影響占有事實。 

四、交付鑰匙或?qū)ν獬鲎夥课輵?yīng)視為占有。占有，指案外人對不動產(chǎn)管理和支配的狀態(tài)。以房屋為例，生活中，一般認(rèn)為購房人拿到房屋的鑰匙、辦理物業(yè)的入住手續(xù)，即應(yīng)視為對房屋已經(jīng)有事實上的管理和支配權(quán)。司法實踐中，購房人是否構(gòu)成直接占有的爭議焦點，主要是購房人持有房屋鑰匙、繳納物業(yè)費、水電費等費用的，是否應(yīng)認(rèn)定為已經(jīng)實際占有房屋。購房人是否構(gòu)成間接占有的爭議焦點，主要是購房人將房屋對外出租的，是否應(yīng)認(rèn)定已經(jīng)實際占有房屋。關(guān)于交付鑰匙，最高法院有觀點認(rèn)為僅交付鑰匙不能證明占有，但是，也有觀點認(rèn)為僅交付鑰匙可以認(rèn)定購房人已經(jīng)實現(xiàn)對房屋的支配和管理，應(yīng)認(rèn)定為占有；關(guān)于對外出租房屋，最高法院多數(shù)觀點認(rèn)為，對外出租房屋應(yīng)視為對房屋占有的一種方式。

五、購房人舉證證明占有房屋應(yīng)重點注意： 1. 合法占有是一種有法律依據(jù)的對不動產(chǎn)實際控制的事實狀態(tài)，占有是否發(fā)生在人民法院查封之前，是對過去事實狀態(tài)的回溯。被執(zhí)行人與買受人之間的房屋交接手續(xù)或物業(yè)公司在爭議發(fā)生后出具的證明等常因涉嫌惡意串通而在訴訟中爭議較大，這就需進(jìn)一步提供相對較為客觀的第三方當(dāng)時證據(jù)，如入住通知書、房屋門禁卡，繳納車場管理費、水電費、房費、衛(wèi)生費、取暖費的憑據(jù)，裝修入住證明等資料，代管代租的，務(wù)必簽訂合同保存付款票據(jù)。2. 物業(yè)公司、居委會證明，物業(yè)費是重要證明材料，物業(yè)公司提供證明需要蓋章或相關(guān)負(fù)責(zé)人員出庭作證，否則無效。3. 我們注意到，最高法院有觀點認(rèn)為，案外人僅提供房屋查封后的水電費、物業(yè)費單據(jù)不足以證明已經(jīng)在查封前實際占有。

六、準(zhǔn)確把握法院認(rèn)定購房人是否構(gòu)成占有的審查理念?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定了一般不動產(chǎn)買受人在何種情形下能夠排除基于對出賣人的強制執(zhí)行程序而對買受人所購不動產(chǎn)強制執(zhí)行的問題，該規(guī)定解決的是在強制執(zhí)行程序中，買受人對所買受的不動產(chǎn)權(quán)利保護與普通金錢執(zhí)行債權(quán)人權(quán)利保護發(fā)生沖突時，基于對正當(dāng)買受人合法權(quán)利的特別保護之目的而設(shè)置的特別規(guī)則。因此，人民法院在審理案外人執(zhí)行異議之訴案件參照適用該規(guī)定審查認(rèn)定案外人是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益時，應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)掌握對買受人支付價款、合法占有不動產(chǎn)以及未辦理過戶的原因等事實和證據(jù)的審查力度。在對合法占有的事實進(jìn)行審查時，應(yīng)當(dāng)著重查明買受人是否取得房屋鑰匙、是否辦理了入住手續(xù)、是否簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，以及是否交納了水、暖、電、氣及物業(yè)等費用，是否與他人簽訂了合法有效的租賃合同并收取了租金等事實。

相關(guān)法律規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

第二十八條  金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；被59篇案例引用

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

《中華人民共和國建筑法》

第六十一條  交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。

建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例(2019修正)》

第十六條  建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收。建設(shè)工程竣工驗收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）完成建設(shè)工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；

（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗報告；

（四）有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書。

建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。

法院判決

以下為最高人民法院在判決書“本院認(rèn)為”部分就此問題發(fā)表的意見：

最高人民法院認(rèn)為，原判決關(guān)于金橋公司已合法占有案涉房屋的事實認(rèn)定，缺乏證據(jù)證明。一審法院認(rèn)定金橋公司是在人民法院查封案涉房屋之前，已與美景公司簽訂了書面房屋買賣合同，以美景公司欠付的工程款和材料款抵頂案涉房屋的全部價款形式購得案涉房屋，并實際所有、占用至今。二審法院確認(rèn)了一審法院認(rèn)定的上述事實，另在原判決“本院認(rèn)為”部分載明，美景公司出具的《通知單》證實美景公司已將案涉房屋的鑰匙交付，金橋公司已合法占有案涉房屋。鑰匙交付只能證明美景公司已將案涉房屋交付給金橋公司，由金橋公司事實上控制和占有。但金橋公司對案涉房屋事實上的占有、使用，不能等同于合法占有。根據(jù)圣圓公司二審提交的內(nèi)蒙古自治區(qū)阿拉善左旗人民法院于2016年9月11日作出的(2016)內(nèi)2921民初1789號民事判決可知，該判決已認(rèn)定“目前美景公司開發(fā)的《美景盛世》小區(qū)完成土建工程，未進(jìn)行驗收，處于停建狀態(tài)”。也即，金橋公司所稱的交付案涉房屋可能是交付的尚未竣工驗收的在建工程。根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”以及《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條第三款“建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用”之規(guī)定，案涉房屋作為建設(shè)工程只有經(jīng)過竣工驗收合格才能交付使用。因此，美景公司應(yīng)履行向買房人交付竣工驗收合格的房屋這一法定義務(wù)。否則，即構(gòu)成違法交付。而購房人基于違法交付所占有的房屋，不是合法占有。具體到本案，原判決并未對美景公司所交付的案涉房屋是否竣工驗收合格作出認(rèn)定。在此前提下，金橋公司基于該交付所占有的房屋是合法占有這一事實，也缺乏證據(jù)證明。

案件來源

《鄂爾多斯市圣圓投資集團有限責(zé)任公司、內(nèi)蒙古金橋建筑有限責(zé)任公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【最高人民法院（2018）最高法民申4566】

延伸閱讀

1. 法院查封房屋后，購房者收到房屋鑰匙和交房條的，不符合排除執(zhí)行的條件。

案例1：《劉燃、中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司貴州省分公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書》【最高人民法院（2018）最高法民終680號】

最高人民法院認(rèn)為，2016年3月，人民法院對包括案涉房屋在內(nèi)的樓房進(jìn)行查封，劉燃于2016年11月實際收到案涉房屋的鑰匙和交房條。結(jié)合案件事實，劉燃并不符合《規(guī)定》第二十八條所列之情形，買受人提出異議必須符合《規(guī)定》第二十八條所列的全部四種情形方可主張排除執(zhí)行，而劉燃的異議并未滿足上述條件。劉燃如認(rèn)為利安公司有向其隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押之事實，應(yīng)向利安公司主張權(quán)利，而非主張排除抵押權(quán)人長城公司的執(zhí)行。

2. 法律上的實際占有不同于實際使用，房屋所在工程因處于停工閑置狀態(tài)不具備居住條件，不影響案外人對房屋實際占有的認(rèn)定。

案例2：《中誠信托有限責(zé)任公司、吳波再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【最高人民法院（2018）最高法民申2189號】

最高人民法院認(rèn)為，中誠公司舉示了遼寧世信房地產(chǎn)土地與資產(chǎn)評估有限公司出具的《房地產(chǎn)估價結(jié)果報告》，擬證明案涉房屋所在工程處于停工閑置爛尾狀態(tài)，根本不具備居住條件。需要說明的是，法律上的實際占有并非限定于實際使用，只要案涉財產(chǎn)處于權(quán)利人實際管控之中即可。本案中，吳波提供了準(zhǔn)住通知單等證據(jù)證明其已實際占有案涉房屋。

3. 物業(yè)公司提供材料證明案外人已經(jīng)實際占有房屋，未加蓋單位印章，不符合單位證明材料形式要件的規(guī)定，不予以采信。

案例3：《黃印、邢福龍再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【最高人民法院（2017）最高法民申2096號】

最高人民法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“單位向人民法院提出的證明材料，應(yīng)當(dāng)由單位負(fù)責(zé)人及制作證明材料的人員簽名或者蓋章，并加蓋單位印章?！倍S印向本院提交的山東魯商物業(yè)服務(wù)有限公司2017年5月5日出具的證明，僅加蓋了山東魯商物業(yè)服務(wù)有限公司的印章，不符合該條關(guān)于單位證明材料形式要件的規(guī)定，故本院對此不予采信。黃印與高飛2017年3月15日的房屋租賃合同，并不足以證明黃印對案涉房屋占有、使用的事實。因此，黃印的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項規(guī)定的情形。

4. 在法院查封房屋后交付房屋的，購房人對房屋的占有不受法律保護，無權(quán)排除執(zhí)行。

案例4：《執(zhí)行案外人、海南東蘭投資有限公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【最高人民法院（2018）最高法民申574號】

最高人民法院認(rèn)為，關(guān)于張順是否于法院查封之前占有案涉房產(chǎn)的問題。原判決查明，三亞中院對案涉房產(chǎn)作出查封裁定后，分別送達(dá)了當(dāng)事人及有關(guān)部門協(xié)助執(zhí)行，送達(dá)日期均早于張順主張的東蘭公司于2013年8月9日交付房屋的日期。且，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條有關(guān)“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)或者實施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害”的規(guī)定，東蘭公司本無權(quán)將案涉房屋交付于張順，故張順對房屋的占有不受法律保護，不能對抗申請執(zhí)行人，不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條第二項有關(guān)“在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)”的規(guī)定。

5. 房屋未經(jīng)竣工驗收合格即交付使用，不影響法院認(rèn)定購房人實際占有房屋。

案例5：《北京首鋼建設(shè)集團有限公司再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【最高人民法院（2018）最高法民申5790號】

最高人民法院認(rèn)為，竣工驗收依法應(yīng)是商品房交付使用的前提條件。宏昊公司在案涉房屋所在工程竣工驗收前向購房人交付房屋鑰匙，不符合法律規(guī)定。作為房屋買受人的曲國林，在購買的商品房沒有辦理竣工驗收手續(xù)的情形下接收房屋，對之后可能產(chǎn)生的質(zhì)量責(zé)任及使用風(fēng)險依法可能處于不利的法律地位，但不能據(jù)此否定在法院查封前房屋出售方已向曲國林交付了房屋鑰匙、曲國林已實際占有案涉房屋的事實，不足以因此認(rèn)定占有案涉房屋不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條第二項規(guī)定。首鋼公司提出的曲國林在起訴狀中所述“2012年7月6日交付”及案涉《小區(qū)住宅安置單》中明確注明“2012年9月1日之后到物業(yè)辦理正式入住手續(xù)”等事實，均無法反駁二審基于審查采信的證據(jù)形成的證據(jù)鏈對曲國林實際占有房屋時間的事實認(rèn)定。

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原標(biāo)題： 最高法院:有爭議!占有房屋未經(jīng)竣工驗收合格,購房人能否排除執(zhí)行?004|保全與執(zhí)行