作者：李舒 李元元 李營(yíng)營(yíng)（北京云亭律師事務(wù)所）

來(lái)源：保全與執(zhí)行

房屋未竣工驗(yàn)收合格即交付入住的，購(gòu)房人無(wú)權(quán)排除執(zhí)行。

編者按

就執(zhí)行程序中的案外人權(quán)利保護(hù)問(wèn)題，民事訴訟法依據(jù)不同情形規(guī)定了不同的救濟(jì)路徑。但因相關(guān)爭(zhēng)議的解決涉及程序法與實(shí)體法的銜接，實(shí)踐中經(jīng)常引發(fā)爭(zhēng)議。近年來(lái)，與案外人權(quán)利保護(hù)相關(guān)的執(zhí)行異議程序及其延伸的執(zhí)行異議之訴程序，在最高人民法院處理的各類(lèi)糾紛中占有較大比重，爭(zhēng)議頗大。這其中的爭(zhēng)議，既包括如何選擇爭(zhēng)取救濟(jì)程序的問(wèn)題，也包括如何認(rèn)定案外人權(quán)利性質(zhì)的問(wèn)題。為全面梳理最高人民法院關(guān)于執(zhí)行異議案件審理的裁判觀點(diǎn)，厘清其中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，本公眾號(hào)將連續(xù)推送100篇與執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴相關(guān)的最高人民法院案例分析，敬請(qǐng)關(guān)注。

延伸閱讀：

1. 最高法院:提起執(zhí)行異議之訴的最后期限如何確定?001|保全與執(zhí)行

閱讀提示：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)無(wú)過(guò)錯(cuò)買(mǎi)受人排除強(qiáng)制執(zhí)行需要滿足的條件之一是，在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)。司法實(shí)踐中，買(mǎi)受人是否占有房屋是法院認(rèn)定買(mǎi)受人能否排除強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)重點(diǎn)審查的內(nèi)容之一，常見(jiàn)爭(zhēng)議情形為房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收即交付入住的，應(yīng)否視為買(mǎi)受人已經(jīng)占有房屋？買(mǎi)受人持有鑰匙入住后，繳納水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，應(yīng)否視為買(mǎi)受人已經(jīng)占有房屋？買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房屋后即對(duì)外出租的，應(yīng)否視為買(mǎi)受人已經(jīng)占有房屋？本文以“法院查封時(shí)房屋未竣工驗(yàn)收合格的，購(gòu)房人能否排除執(zhí)行？”這一話題作為楔子，結(jié)合最高人民法院近三年作出的裁判文書(shū)，整理最高人民法院認(rèn)定買(mǎi)受人是否占有房屋時(shí)的審判觀點(diǎn)，以供參考。

裁判要旨

在建工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格不得交付使用，交付尚未竣工驗(yàn)收的房屋構(gòu)成違法交付，購(gòu)房人基于違法交付所占有的房屋，不是合法占有，不受法律保護(hù)。

案情簡(jiǎn)介

1. 2014年7月至12月，張利生與美景公司簽訂《購(gòu)房協(xié)議》并實(shí)際占用房屋（處于在建工程狀態(tài)，未經(jīng)驗(yàn)收）。

2. 2016年3月18日，圣圓公司與郝建國(guó)、雅景公司、美景公司民間借貸一案中，圣圓公司依據(jù)生效民事調(diào)解書(shū)申請(qǐng)鄂爾多斯中院執(zhí)行債務(wù)人美景公司名下商品房。

3. 2016年8月25日，張利生以涉訴房屋系其所有為由，提起執(zhí)行異議，請(qǐng)求中止對(duì)涉訴房屋的執(zhí)行，鄂爾多斯中院裁定中止對(duì)涉訴房屋的執(zhí)行。圣圓公司不服，提起執(zhí)行異議之訴。

4. 鄂爾多斯中院認(rèn)為案外人張利生符合排除強(qiáng)制執(zhí)行的條件，一審判決駁回圣圓公司的訴訟請(qǐng)求。圣圓公司不服，上訴至內(nèi)蒙古高院。

5. 內(nèi)蒙古高院二審認(rèn)為美景公司已將涉訴房屋的鑰匙交付，案外人張利生已合法占有涉訴房屋，判決駁回圣圓公司上訴。圣圓公司不服，向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

6. 2018年9月30日，最高人民法院再審認(rèn)為，案涉房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，構(gòu)成違法交付。原判決認(rèn)定事實(shí)不清，指令內(nèi)蒙古自治區(qū)高級(jí)人民法院再審本案，再審期間，中止原判決的執(zhí)行。

7. 2019年12月28日，內(nèi)蒙古高院再審判決維持原一審判決。

裁判要點(diǎn)及思路

本案的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)是，在案涉房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格即交付使用的，買(mǎi)受人是否構(gòu)成合法占有。最高人民法院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。案涉房屋作為建設(shè)工程只有經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收合格才能交付使用。因此，美景公司應(yīng)履行向買(mǎi)房人交付竣工驗(yàn)收合格的房屋這一法定義務(wù)。否則，即構(gòu)成違法交付。而購(gòu)房人基于違法交付所占有的房屋，不是合法占有。具體到本案，原判決并未對(duì)美景公司所交付的案涉房屋是否竣工驗(yàn)收合格作出認(rèn)定。在此前提下，原判決認(rèn)定張利生基于該交付所占有的房屋是合法占有這一事實(shí)，缺乏證據(jù)證明。

雖然，最終內(nèi)蒙古高院基于《購(gòu)房合同》《領(lǐng)取鑰匙通知單》，認(rèn)定案外人占有房屋，最終維持原一審判決，但是從最高人民法院作出的再審裁定書(shū)中可以看出，最高人民法院對(duì)于該問(wèn)題的態(tài)度較為明確，認(rèn)為案外人不構(gòu)成合法占有。鑒于最高人民法院在其他部分案件中亦持與本案相同觀點(diǎn)，本文選取此案例意在分析最高人民法院處理這一問(wèn)題的態(tài)度，故本案最終處理結(jié)果不影響本文對(duì)于最高人民法院觀點(diǎn)的分析，在此予以特殊說(shuō)明。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。

案外人基于購(gòu)房消費(fèi)者或者無(wú)過(guò)錯(cuò)買(mǎi)受人身份排除法院執(zhí)行，在觀察是否符合“在法院查封前已經(jīng)合法占有房屋”這一條件時(shí)，應(yīng)注意以下核心要點(diǎn)：

一、購(gòu)房人對(duì)房屋的占有應(yīng)為基于房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的占有。在執(zhí)行程序中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)受讓人進(jìn)行優(yōu)先保護(hù)的理論基礎(chǔ)是買(mǎi)受人物權(quán)期待權(quán)保護(hù)。基于此，物權(quán)期待權(quán)依據(jù)的基礎(chǔ)法律關(guān)系必須合法有效。但是，最高人民法院在具體審查案外人執(zhí)行異議之訴時(shí)，往往還要求該基礎(chǔ)法律關(guān)系必須為房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。分析個(gè)中緣由，一方面，基于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》規(guī)定了無(wú)過(guò)錯(cuò)買(mǎi)受人和購(gòu)房消費(fèi)者排除執(zhí)行的條件之一是在查封前簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，所以應(yīng)理解為案外人對(duì)房屋的占有系房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系；另一方面，基于物權(quán)期待權(quán)保護(hù)的特殊性，法院在具體案件中應(yīng)采取更為嚴(yán)格的審查標(biāo)準(zhǔn)，以適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條。同時(shí)，我們注意到，在部分案例中，最高人民法院有觀點(diǎn)認(rèn)為基于非買(mǎi)賣(mài)關(guān)系（如以物抵債關(guān)系）的占有屬于合法占有，案外人在符合其他條件時(shí)，有權(quán)排除執(zhí)行。

二、購(gòu)房人應(yīng)在法院查封房屋前占有房屋。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定，被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)或者實(shí)施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。在部分案例中，最高人民法院不予支持案外人異議請(qǐng)求的理由是，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定，法院查封房屋后，房屋所有權(quán)人無(wú)權(quán)將房屋交付案外人，案外人的占有屬于無(wú)權(quán)占有，因此，不受法律保護(hù)。但是，在多數(shù)情況下，最高人民法院不予支持案外人異議請(qǐng)求的理由是，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定，房屋被法院查封后，房屋所有權(quán)人就查封房屋所作的轉(zhuǎn)移不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人，查封的時(shí)間以法院作出查封裁定時(shí)為準(zhǔn)。

三、法院查封時(shí)房屋未竣工驗(yàn)收合格的，無(wú)權(quán)排除執(zhí)行。對(duì)于房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，案外人能否排除執(zhí)行的問(wèn)題，最高人民法院的審判觀點(diǎn)呈現(xiàn)兩極分化的特點(diǎn)：

（1）認(rèn)為購(gòu)房人無(wú)權(quán)排除執(zhí)行的理由：根據(jù)《建筑法》第六十一條第二款規(guī)定，建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。一方面，當(dāng)房屋屬于在建工程狀態(tài)或者房屋雖建成但未竣工驗(yàn)收的情況下，最高人民法院認(rèn)為房屋不具備現(xiàn)實(shí)交付條件，難以證明案外人實(shí)際占有房屋。另一方面，即使案外人能夠舉證證明已實(shí)際入住、使用房屋，但是該等“交付”由于違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不具有合法性，不予以保護(hù)。

（2）認(rèn)為購(gòu)房人有權(quán)排除執(zhí)行的理由是: 最高人民法院認(rèn)為，竣工驗(yàn)收是商品房交付使用的前提條件。房屋出賣(mài)方在案涉房屋所在工程竣工驗(yàn)收前向購(gòu)房人交付房屋鑰匙，不符合法律規(guī)定。但是，在購(gòu)房人能夠初步舉證證明其實(shí)際控制房屋的情況下，作為房屋買(mǎi)受人，在購(gòu)買(mǎi)的商品房沒(méi)有辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)的情形下接收房屋，對(duì)之后可能產(chǎn)生的質(zhì)量責(zé)任及使用風(fēng)險(xiǎn)依法可能處于不利的法律地位，但不能據(jù)此否定在法院查封前房屋出售方已向房屋買(mǎi)受人交付了房屋鑰匙、房屋買(mǎi)受人已實(shí)際占有案涉房屋的事實(shí)，不足以此認(rèn)定占有案涉房屋不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條第二項(xiàng)規(guī)定，房屋未竣工未驗(yàn)收不影響占有事實(shí)。 

四、交付鑰匙或?qū)ν獬鲎夥课輵?yīng)視為占有。占有，指案外人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)管理和支配的狀態(tài)。以房屋為例，生活中，一般認(rèn)為購(gòu)房人拿到房屋的鑰匙、辦理物業(yè)的入住手續(xù)，即應(yīng)視為對(duì)房屋已經(jīng)有事實(shí)上的管理和支配權(quán)。司法實(shí)踐中，購(gòu)房人是否構(gòu)成直接占有的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，主要是購(gòu)房人持有房屋鑰匙、繳納物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用的，是否應(yīng)認(rèn)定為已經(jīng)實(shí)際占有房屋。購(gòu)房人是否構(gòu)成間接占有的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，主要是購(gòu)房人將房屋對(duì)外出租的，是否應(yīng)認(rèn)定已經(jīng)實(shí)際占有房屋。關(guān)于交付鑰匙，最高法院有觀點(diǎn)認(rèn)為僅交付鑰匙不能證明占有，但是，也有觀點(diǎn)認(rèn)為僅交付鑰匙可以認(rèn)定購(gòu)房人已經(jīng)實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的支配和管理，應(yīng)認(rèn)定為占有；關(guān)于對(duì)外出租房屋，最高法院多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)外出租房屋應(yīng)視為對(duì)房屋占有的一種方式。

五、購(gòu)房人舉證證明占有房屋應(yīng)重點(diǎn)注意： 1. 合法占有是一種有法律依據(jù)的對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際控制的事實(shí)狀態(tài)，占有是否發(fā)生在人民法院查封之前，是對(duì)過(guò)去事實(shí)狀態(tài)的回溯。被執(zhí)行人與買(mǎi)受人之間的房屋交接手續(xù)或物業(yè)公司在爭(zhēng)議發(fā)生后出具的證明等常因涉嫌惡意串通而在訴訟中爭(zhēng)議較大，這就需進(jìn)一步提供相對(duì)較為客觀的第三方當(dāng)時(shí)證據(jù)，如入住通知書(shū)、房屋門(mén)禁卡，繳納車(chē)場(chǎng)管理費(fèi)、水電費(fèi)、房費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、取暖費(fèi)的憑據(jù)，裝修入住證明等資料，代管代租的，務(wù)必簽訂合同保存付款票據(jù)。2. 物業(yè)公司、居委會(huì)證明，物業(yè)費(fèi)是重要證明材料，物業(yè)公司提供證明需要蓋章或相關(guān)負(fù)責(zé)人員出庭作證，否則無(wú)效。3. 我們注意到，最高法院有觀點(diǎn)認(rèn)為，案外人僅提供房屋查封后的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)單據(jù)不足以證明已經(jīng)在查封前實(shí)際占有。

六、準(zhǔn)確把握法院認(rèn)定購(gòu)房人是否構(gòu)成占有的審查理念?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定了一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人在何種情形下能夠排除基于對(duì)出賣(mài)人的強(qiáng)制執(zhí)行程序而對(duì)買(mǎi)受人所購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行的問(wèn)題，該規(guī)定解決的是在強(qiáng)制執(zhí)行程序中，買(mǎi)受人對(duì)所買(mǎi)受的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)與普通金錢(qián)執(zhí)行債權(quán)人權(quán)利保護(hù)發(fā)生沖突時(shí)，基于對(duì)正當(dāng)買(mǎi)受人合法權(quán)利的特別保護(hù)之目的而設(shè)置的特別規(guī)則。因此，人民法院在審理案外人執(zhí)行異議之訴案件參照適用該規(guī)定審查認(rèn)定案外人是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益時(shí)，應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)掌握對(duì)買(mǎi)受人支付價(jià)款、合法占有不動(dòng)產(chǎn)以及未辦理過(guò)戶(hù)的原因等事實(shí)和證據(jù)的審查力度。在對(duì)合法占有的事實(shí)進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)著重查明買(mǎi)受人是否取得房屋鑰匙、是否辦理了入住手續(xù)、是否簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，以及是否交納了水、暖、電、氣及物業(yè)等費(fèi)用，是否與他人簽訂了合法有效的租賃合同并收取了租金等事實(shí)。

相關(guān)法律規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》

第二十八條  金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；被59篇案例引用

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。

《中華人民共和國(guó)建筑法》

第六十一條  交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書(shū)，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。

建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例(2019修正)》

第十六條  建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；

（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書(shū)。

建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。

法院判決

以下為最高人民法院在判決書(shū)“本院認(rèn)為”部分就此問(wèn)題發(fā)表的意見(jiàn)：

最高人民法院認(rèn)為，原判決關(guān)于金橋公司已合法占有案涉房屋的事實(shí)認(rèn)定，缺乏證據(jù)證明。一審法院認(rèn)定金橋公司是在人民法院查封案涉房屋之前，已與美景公司簽訂了書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以美景公司欠付的工程款和材料款抵頂案涉房屋的全部?jī)r(jià)款形式購(gòu)得案涉房屋，并實(shí)際所有、占用至今。二審法院確認(rèn)了一審法院認(rèn)定的上述事實(shí)，另在原判決“本院認(rèn)為”部分載明，美景公司出具的《通知單》證實(shí)美景公司已將案涉房屋的鑰匙交付，金橋公司已合法占有案涉房屋。鑰匙交付只能證明美景公司已將案涉房屋交付給金橋公司，由金橋公司事實(shí)上控制和占有。但金橋公司對(duì)案涉房屋事實(shí)上的占有、使用，不能等同于合法占有。根據(jù)圣圓公司二審提交的內(nèi)蒙古自治區(qū)阿拉善左旗人民法院于2016年9月11日作出的(2016)內(nèi)2921民初1789號(hào)民事判決可知，該判決已認(rèn)定“目前美景公司開(kāi)發(fā)的《美景盛世》小區(qū)完成土建工程，未進(jìn)行驗(yàn)收，處于停建狀態(tài)”。也即，金橋公司所稱(chēng)的交付案涉房屋可能是交付的尚未竣工驗(yàn)收的在建工程。根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條第二款“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”以及《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條第三款“建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用”之規(guī)定，案涉房屋作為建設(shè)工程只有經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收合格才能交付使用。因此，美景公司應(yīng)履行向買(mǎi)房人交付竣工驗(yàn)收合格的房屋這一法定義務(wù)。否則，即構(gòu)成違法交付。而購(gòu)房人基于違法交付所占有的房屋，不是合法占有。具體到本案，原判決并未對(duì)美景公司所交付的案涉房屋是否竣工驗(yàn)收合格作出認(rèn)定。在此前提下，金橋公司基于該交付所占有的房屋是合法占有這一事實(shí)，也缺乏證據(jù)證明。

案件來(lái)源

《鄂爾多斯市圣圓投資集團(tuán)有限責(zé)任公司、內(nèi)蒙古金橋建筑有限責(zé)任公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書(shū)》【最高人民法院（2018）最高法民申4566】

延伸閱讀

1. 法院查封房屋后，購(gòu)房者收到房屋鑰匙和交房條的，不符合排除執(zhí)行的條件。

案例1：《劉燃、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司貴州省分公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書(shū)》【最高人民法院（2018）最高法民終680號(hào)】

最高人民法院認(rèn)為，2016年3月，人民法院對(duì)包括案涉房屋在內(nèi)的樓房進(jìn)行查封，劉燃于2016年11月實(shí)際收到案涉房屋的鑰匙和交房條。結(jié)合案件事實(shí)，劉燃并不符合《規(guī)定》第二十八條所列之情形，買(mǎi)受人提出異議必須符合《規(guī)定》第二十八條所列的全部四種情形方可主張排除執(zhí)行，而劉燃的異議并未滿足上述條件。劉燃如認(rèn)為利安公司有向其隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押之事實(shí)，應(yīng)向利安公司主張權(quán)利，而非主張排除抵押權(quán)人長(zhǎng)城公司的執(zhí)行。

2. 法律上的實(shí)際占有不同于實(shí)際使用，房屋所在工程因處于停工閑置狀態(tài)不具備居住條件，不影響案外人對(duì)房屋實(shí)際占有的認(rèn)定。

案例2：《中誠(chéng)信托有限責(zé)任公司、吳波再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書(shū)》【最高人民法院（2018）最高法民申2189號(hào)】

最高人民法院認(rèn)為，中誠(chéng)公司舉示了遼寧世信房地產(chǎn)土地與資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的《房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告》，擬證明案涉房屋所在工程處于停工閑置爛尾狀態(tài)，根本不具備居住條件。需要說(shuō)明的是，法律上的實(shí)際占有并非限定于實(shí)際使用，只要案涉財(cái)產(chǎn)處于權(quán)利人實(shí)際管控之中即可。本案中，吳波提供了準(zhǔn)住通知單等證據(jù)證明其已實(shí)際占有案涉房屋。

3. 物業(yè)公司提供材料證明案外人已經(jīng)實(shí)際占有房屋，未加蓋單位印章，不符合單位證明材料形式要件的規(guī)定，不予以采信。

案例3：《黃印、邢福龍?jiān)賹弻彶榕c審判監(jiān)督民事裁定書(shū)》【最高人民法院（2017）最高法民申2096號(hào)】

最高人民法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“單位向人民法院提出的證明材料，應(yīng)當(dāng)由單位負(fù)責(zé)人及制作證明材料的人員簽名或者蓋章，并加蓋單位印章?！倍S印向本院提交的山東魯商物業(yè)服務(wù)有限公司2017年5月5日出具的證明，僅加蓋了山東魯商物業(yè)服務(wù)有限公司的印章，不符合該條關(guān)于單位證明材料形式要件的規(guī)定，故本院對(duì)此不予采信。黃印與高飛2017年3月15日的房屋租賃合同，并不足以證明黃印對(duì)案涉房屋占有、使用的事實(shí)。因此，黃印的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第一項(xiàng)規(guī)定的情形。

4. 在法院查封房屋后交付房屋的，購(gòu)房人對(duì)房屋的占有不受法律保護(hù)，無(wú)權(quán)排除執(zhí)行。

案例4：《執(zhí)行案外人、海南東蘭投資有限公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書(shū)》【最高人民法院（2018）最高法民申574號(hào)】

最高人民法院認(rèn)為，關(guān)于張順是否于法院查封之前占有案涉房產(chǎn)的問(wèn)題。原判決查明，三亞中院對(duì)案涉房產(chǎn)作出查封裁定后，分別送達(dá)了當(dāng)事人及有關(guān)部門(mén)協(xié)助執(zhí)行，送達(dá)日期均早于張順主張的東蘭公司于2013年8月9日交付房屋的日期。且，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條有關(guān)“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)或者實(shí)施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害”的規(guī)定，東蘭公司本無(wú)權(quán)將案涉房屋交付于張順，故張順對(duì)房屋的占有不受法律保護(hù)，不能對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人，不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條第二項(xiàng)有關(guān)“在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)”的規(guī)定。

5. 房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格即交付使用，不影響法院認(rèn)定購(gòu)房人實(shí)際占有房屋。

案例5：《北京首鋼建設(shè)集團(tuán)有限公司再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書(shū)》【最高人民法院（2018）最高法民申5790號(hào)】

最高人民法院認(rèn)為，竣工驗(yàn)收依法應(yīng)是商品房交付使用的前提條件。宏昊公司在案涉房屋所在工程竣工驗(yàn)收前向購(gòu)房人交付房屋鑰匙，不符合法律規(guī)定。作為房屋買(mǎi)受人的曲國(guó)林，在購(gòu)買(mǎi)的商品房沒(méi)有辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)的情形下接收房屋，對(duì)之后可能產(chǎn)生的質(zhì)量責(zé)任及使用風(fēng)險(xiǎn)依法可能處于不利的法律地位，但不能據(jù)此否定在法院查封前房屋出售方已向曲國(guó)林交付了房屋鑰匙、曲國(guó)林已實(shí)際占有案涉房屋的事實(shí)，不足以因此認(rèn)定占有案涉房屋不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條第二項(xiàng)規(guī)定。首鋼公司提出的曲國(guó)林在起訴狀中所述“2012年7月6日交付”及案涉《小區(qū)住宅安置單》中明確注明“2012年9月1日之后到物業(yè)辦理正式入住手續(xù)”等事實(shí)，均無(wú)法反駁二審基于審查采信的證據(jù)形成的證據(jù)鏈對(duì)曲國(guó)林實(shí)際占有房屋時(shí)間的事實(shí)認(rèn)定。

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原標(biāo)題： 最高法院:有爭(zhēng)議!占有房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格,購(gòu)房人能否排除執(zhí)行?004|保全與執(zhí)行